点击图片上方“中烨泽瑞”蓝色小字，可订阅本微信。
一、代收费用的处理
房地产公司向购房者收取购房款时，有时会代收各种费用，然后再转交给委托单位，如：有线电视费、煤气初装费、公共设施维修基金、暖气开户费等。在进行土地增值税清算时，代收费用如何处理呢？
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
国家税务总局印发的《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）第二十五条规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
国家税务总局印发的《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号，以下简称“91号文”）第二十八条规定，代收费用的审核，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
二、转让房地产“其他经济利益”的确定
房地产企业向客户收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息是否应确认为土地增值税收入呢？
《土地增值税暂行条例》第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
《土地增值税暂行条例实施细则》第五条明确，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，如果转让房地产合同未履行，则房企收取的违约金不属于转让房地产有关的经济利益，未构成土地增值税纳税义务，不确认为土地增值税收入；如果转让房地产合同已履行，客户在履行合同时有瑕疵，房企收取违约金、滞纳金，或根据合同规定收取更名费、分期付款利息，则构成了价外费用，属于转让房地产有关的经济利益，应确认为土地增值税收入。
三、人防设施的处理
目前，房企在开发产品中按政府规定建造的地下人防设施通常有以下两种处理方式：一是自用或作为车库出租，二是作为车库销售永久使用权。
人防自用或作为车库出租按月（季、年）定期收取一定数额租金的情况下，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第三款规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。第三条第二款规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）规定：“人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。”因此，人防自用或作为车库出租，未作为公共配套设施移交的情况下，土地增值税清算时不扣除相应的成本费用，出租收入也不纳入土地增值税收入。
人防作为车库销售永久使用权时，《营业税税目注释（试行稿）》第九条规定：“销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。”
据此，房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。
四、房地产开发费用中利息支出的确定
房地产开发企业账面列支的利息为金融机构贷款利息，不超过商业银行同类同期贷款利率，且能按项目计算分摊并提供金融机构证明的，房地产开发费用等于利息加“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除，还是直接选择按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除实际清算时，企业往往选择从高，即当账面利息不及“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”之和的5%时，想选择按10%的统算。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条(三)及《国家税务总局关于土地增值税有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条（一）的规定，如果能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实单独扣除财务费用中的利息支出，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除；即如果能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，房地产开发费用＝利息＋本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。企业不能自行选择，应该按所达到条件去执行对应的扣除比例。
五、参加土地竞拍时支付的佣金的扣除
房地产企业参加土地竞拍时支付的佣金能否作为土地增值税的扣除项目呢？
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条一款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”佣金是支付给中介机构而不是支付给土地出让方或转让方的，因此不应当作为取得土地使用权所支付的金额，但可以计入管理费用计算比例扣除。
【如何订阅】
我们的公众微信号是“中烨泽瑞”，您也可以搜索“zyzerui”添加关注。
【关于我们】
北京中烨泽瑞税务师事务所有限责任公司是第一家取得税务执业代理资格的税务师事务所。
联系电话：郭老师：13910566623、丁老师：13910566973。