一、不动产的范围
根据《营业税改征增值税试点实施办法》附件《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定：
不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
由此可见，不动产的范围为房屋建筑物+在建工程+土地使用权。
同时要注意，纳入抵扣范围的是境内不动产。不论是境内单位或者个人，还是境外单位或者个人销售位于境外的不动产均不需要缴纳增值税。
二、不动产抵扣凭证
企业取得不动产的方式包括直接购买，接受捐赠，接受投资入股、自建以及抵债等方式。不动产准予抵扣，前提条件为企业取得不动产应取得符合规定的增值税扣税凭证，包括增值税专用发票、完税凭证。企业从境内个人（非个体工商户）处取得的不动产，由于个人不能向税务机关申请代开增值税专用发票，不能抵扣进项税额。
企业从境外单位或者境外个人处取得其位于境内的不动产，境外单位或者个人应缴纳增值税，其在境内未设经营机构的，企业应代扣代缴其增值税。此种情况下，企业可凭税务机关或者企业履行扣缴取得的解缴税款的完税凭证作为扣税凭证。企业凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
三、抵扣范围
企业取得的不动产发生下列情形之一范围的不能用于抵扣：
1、专门用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的。
2、该不动产发生非正常损失。所述的非正常损失，是指因违反法律法规造成不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。
企业取得的不动产，如果不属于上述两种不得抵扣情况的，其进项税额准予抵扣。需要注意，如果取得的不动产即用于增值税应税项目，又用于前述不得抵扣范围的，其进项税额准予抵扣。
企业取得的不动产已经用于抵扣，但发生前述两种不得抵扣范围之一的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额=不动产净值×适用税率
不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。
企业取得的不动产用于不得抵扣范围后，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：
可以抵扣的进项税额=不动产净值/（1+适用税率）×适用税率
上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。
四、分两年抵扣
2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
企业取得的不动产专用发票应在发票开具之日起180天内办理认证，对于A级纳税人取得升级版开具的增值税专用发票，可以不再进行扫描认证。企业应在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关按规定申报抵扣进项税额。而对于企业取得的完税凭证，则没有时间限制。实务中如何操作不动产分期抵扣事项，仍需后续文件进行明确。企业一次性取得专用发票或者完税凭证的，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%；但若企业分次取得扣税凭证的，原则上是按每张扣税凭证分两期进行抵扣。
