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计税收入，也称计税标准、征税基数或税基，是指征税对象的计量单位和征收标准，是房地产企业计算营业税、企业所得税、土地增值税应纳税额的重要依据。房地产企业纳税人应高度重视涉税收入的财税处理，重视和解决计税收入确认难点问题防范和化解各类计税收入纳税申报的涉税风险。
一、收取的认筹款诚意金等，属于预收性质的款项
房地产预售收入是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人由承购人支付定金或者房价款。如“房款”、“定金”、“订金”等。预售方式是房地产开发企业重要的销售方式，预售收入一般在会计上纪录在预收账款。同其他工商企业相比，对预收账款征税是房地产企业的重要特色。在税务上理解把握上，无论是否取得“预售许可证”，只要在完工前取得的收入,均按照收付实现制确认预售收入，并缴纳企业所得税。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条明确，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
《海南地税对房地产企业收取的认筹款诚意金等款项是否缴纳营业税问题的批复》明确，房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的认筹款、诚意金、意向金、订金、看房费等以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，都是为了购房者购房时获得房屋的优先购买权或者在房价上享受一定的优惠，其性质均属于预收性质的款项。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条和第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
二、售后返租，应确认为计税收入
《国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业务所得税处理问题的批复》（国税函[2007]603号）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号），对售后返租收入的确认：单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。
房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按规定核定其营业额。
三、购买方违约导致房地产未能转让，收取的违约金不确认为房地产转让收入
（一）房地产开发企业与购买方未签订房地产销售合同，房地产开发企业收取的订金、定金、违约金和赔偿金，不得确认收入。
（二）房地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后，房地产开发企业收取的订金、定金以及由于购买方违约而产生的违约金和赔偿金，确认为收入。如《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》，纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。
（三）因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产的有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。如果房地产交易未发生或者未完成（被撤销），即使纳税人取得了经济利益，也应当属于与转让房地产无关的经济利益，不应确认为转让房地产所取得的收入。
四、开发的房地产，转为企业自营自用无需视同销售
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。房地产开发企业将开发产品或者公共配套设施等转为自用，其房地产所有权未发生转移，不属于土地增值税视同销售的范围，因而不应确认转让收入。但是，对于该部分开发产品或者公共配套设施所应分担的土地成本、开发成本和开发费用不得计入扣除。
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第十九条明确，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第一条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。……（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）。因此，企业将自己开发的商品房转为自用或者出租，不需要视同销售收入。
五、将房地产无偿划转,不视同销售确认收入
《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》(财税[2014]109号)第三条关于股权、资产划转明确，对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)规定：将资产在总机构及其分支机构之间转移，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。
六、房地产评估增值，没有发生权属转让不确认收入
《土地增值税暂行条例》第九条限定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；(二)提供扣除项目金额不实的；(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。房地产评估增值，但没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。不发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，不征收土地增值税。房地产的重新评估，按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税征税范围。
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