目前，我国房地产企业普遍采用5%的营业税税率，建筑业营业税税率为3%.基于行业与经济发展的现状，此次“营改增”房地产、建筑业的增值税税率预计将为11%。由于建筑、房地产业务复杂，牵扯的主体鱼龙混杂，一直是全面营改增攻坚期的深水区。其中最尖锐的问题集中在税率调增导致的税负上升、供应商资质问题及跨期项目调整问题。
税负上升
建筑、房地产行业从营业税税率3%/5%飙升到增值税税率11%，税率提升有2-3倍之多，但是增值税特有的抵扣链条可帮助企业大大减少税负。营改增后，企业取得增值税专用发票，既可以获得进项来抵扣增值税，又可以获得成本来抵扣所得税。反之，如果无法获取发票，将蒙受双重损失。但是我国增值税的抵扣奉行的是“以票管控”原则，所以说如何管理发票已经是建筑、房地产行业企业的重中之重！销售方面，若企业议价能力够强的话，可以将额外的税负转嫁给下游客户，以此达到减少税负的目的。
供应商资质
建筑业普遍是挂靠经营的小型建筑公司，他们往往不具备向大型供应商采购的习惯，因此无法取得增值税专用发票进行抵扣，甚至还有收取假发票的风险。为了避免税务风险，我们建议企业筛选供应商的资质时，最好选择一般纳税人或可以代开发票的小规模纳税人。对于部分无法提供有效的税务发票的建筑安装企业/小型承包商，房地产和建筑业企业可以请供应商向其主管税务局申请代开增值税发票。
跨期项目调整
房地产业最大特点就是项目周期长，成本与收入周期相背离。很多企业反映了房地产项目的销项税与其进项税产生时间上不匹配的困境，在后营改增时代应何去何从呢？我们建议企业合理安排采购计划：如果项目已经缴纳营业税的，直接购置建筑材料尽快取得营业税发票；如果项目部分或全部缴纳增值税的，尽量推迟采购，等到5月1日营改增全面落实之日起，再要求供应商统一开具增值税专用发票。
相关企业管理层应提高思想认识，制定工作计划，改造业务流程和系统，建立畅通的沟通渠道，财务人员需在实务操作层面上梳理客户和发票的管理流程；根据政策法规，比照涉税条款修改现有合同模板；积极与主管税务机关保持联系，掌握最新动态。
