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产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。产业地产是一个多方博弈的游戏，参与方有政府、运营商和入驻企业等。在园区管理委员会税收等指标要求下，运营商需要寻求突破，打造园区特色，才能在众多园区中脱颖而出，吸引优质企业入驻，完成与政府定下的指标。
园区选址
园区的选址很重要，在一个产业基础良好、产业资源丰富的城市兴办园区，能够通过园区附近成熟的产业链带动入驻企业的协同发展，更加有利于引进优秀企业甚至龙头企业。
园区配套
除去选址带来的区位优势，园区配套是吸引企业入驻的又一个关键因素。园区配套不仅限于园区内的基础设施以及周边的交通、环境等设施配套，还包括园区服务配套等，如融资、技术、管理等服务。在多丽·福田国际电子商务产业园里，已构建了完整的电商产业链，并沿着聚核、聚链、聚网到聚域的“四聚”发展路径，最终打造了立体的数字商务产业生态。为解决企业融资难的问题，福田园区积极拓展与各大银行的交流，并与农业银行梅林支行达成战略合作关系，为园区企业带来更多融资、理财等方面的福利。同时，福田园区还与创东方投资、紫辉创投等等金融机构建立合作伙伴关系，全面帮助园区孵化型企业成长。此外，在传统的园区党建工作开展中，多丽福田园区率先与梅林街道办共同打造“党建+双创”示范基地，这种“党建+双创”的示范基地新模式也是全国首创，这也是多丽福田园区的招商引资的一大亮点。
政策优惠
政策优惠也是招商引资的一大利器，通过对园区内特定方向企业进行房租补贴、税收减免、人才补贴、贷款贴息奖励、免征行政税费等，降低园区企业的经营费用，实现园区企业快速发展，充分发挥园区孵化的性质，达到招商引资的效果。多丽园区为新入驻企业提供房租补贴、新落户项目支持、企业经营支持等三大招商政策。如：注册成立时间不满24个月且满足行业要求的园内企业，按照30元/平方米/月予以支持；对新落户企业（机构），按条件给予一次性落户支持，最高2000万元；经认定高新技术企业后，给予一次性认定支持20万元。
除了通过打造园区特色吸引企业入驻之外，特殊的招商模式能够有效扩大招商资源，达到引资效果。
内部孵化
另一种招商方式并不是从外部引进企业，而是从内部孵化初创团队，初创团队在孵化器成长之后将会被引进园区。这种招商模式为“众创孵化+园区招商”，它能够达成园区健康生态良性循环，实现园区招商闭环。多丽经过十年的发展，已累计孵化了1000多家电子商务型企业。其典型案例有货拉拉、单仁资讯等等。
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