转化开发模式，用足合作建房免征优惠
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第二条规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”因此，对于定向销售的开发项目，可考虑采用合作建房模式。
比如，甲房地产开发企业拍得某市一块商业用地，拟开发写字楼，预期定向转让给乙国企作为其总部办公楼。双方可以协商将转让模式转为合作建房模式，由乙提供资金，按比例分配建成后房产。对于甲公司，取得分配的房产可暂免征收土地增值税，后续转让给乙，仅就属于甲公司产权部分缴纳土地增值税，相较于整体销售转让达到了节税目的。
注意以下两种方式，主管税务局通常不认定为合作建房：第一种是提供土地使用权，只收取固定数额的房屋或者固定金额资金，不承担经营管理风险，认定为转让土地使用权；第二种是拨付资金一方不承担经营管理风险，只收取固定数额的房屋或者固定金额资金，认定为转让房产或者借款行为。
善用装修费用增加扣除项目，合规降低增值率
根据规定，装修费用可以计入开发成本，并可以加计20%扣除，因此，销售精装修房产是房地产开发企业土地增值税策划常见方法之一。房地产开发企业销售精装修房屋，应当在合同中明确约定，金额需合理，未明确约定的，其装修费用不得计入开发成本。同时，要可扣除的装修费用不包括软装部分，即可移动的家用电器、家具所发生的支出以及与房屋连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。进行装修时需保证取得合法合规凭证，预防装修费用被认定为不合理或无法提供充分证据，主管税务机关拒绝扣除装修费用。
由对外销售毛坯房变更为销售精装修或者简单装修房屋，增加了可扣除项目，同时可相应增加销售价格，在不影响项目利润的前提下可以有效降低增值率。但必须要注意的是，精装修也可能由于提高销售价格导致增值率反而提高，如果定价过低不公允，则会引起主管税务局的关注，存在核定征收风险。因此，房地产开发企业可考虑设立独立的装修公司，开发项目以毛坯备案并对外销售，由独立装修公司与业主单独签订装修房屋协议，从而降低项目增值率以达到节税目的。毛坯房售价和装修费用应合理拆分，按市场公允价格合理定价，防止因毛坯房销售价格过低被主管税务机关核定调整风险。
择优选择利息支出扣除方法，充分增加扣除
金额
房地产开发企业计算土地增值税时，利息支出扣除分为两种情形：
一是能按项目计算分摊并提供金融机构证明的，在商业银行同类同期贷款利率限额内据实扣除，其他费用在土地价款和开发成本金额5%以内扣除。
即：
开发费用＝允许扣除利息支出＋(土地价款＋开发成本)×5% ①
二是不能按项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，与其他费用一起在开发成本的10%以内扣除。
开发费用＝(土地价款＋开发成本)×10% ②
由此可见，计算利息费用的不同扣除方法会对土地增值税应纳税额产生很大影响，同时也提供了策划空间。
比如，某房地产开发企业开发某项目，支付土地价款20000万元，开发成本为24000万元，财务费用中的利息支出能够按转让房地产项目计算分摊的金额为400万元，借款利率未超过商业银行同类同期贷款利率。
方法一：提供金融机构证明
开发费用＝允许扣除利息支出＋(土地价款＋开发成本)×5%＝400+(20000＋24000)×5%＝2600万元
方法二：不提供金融机构证明
开发费用＝(土地价款＋开发成本)×10%＝(20000＋24000)×10%＝4400万元
很明显，乙选择不提供金融机构证明可多扣除开发费用，更为有利。
房地产开发企业前期应规划开发项目融资，测算利息支出，通过比较上述两种情形下的开发费用，考量选择是否分摊项目利息支出或是否提供金融机构证明。项目开发过程外部融资金额较大，利息支出超过土地借款和开发成本合计金额5%的，应分摊项目利息支出，并取得银行贷款利息结算清单等贷款的金融机构证明资料，使利息支出能够作为单独扣除项目；开发过程外部融资金额不大，利息支出低于土地借款和开发成本合计金额5%的，则可以不分摊项目利息支出或不提供金融机构证明，从而增加税前扣除金额降低增值额。
合理设计组织架构，实现期间费用扣除最大化
土地增值税上，开发项目发生的期间费用有其特殊性，除利息支出之后，其他期间费用均是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除，而不是按实际发生数扣除。房地产开发企业总部管理人员发生的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等期间费用均不得作为扣除项目。房地产开发企业应对组织架构提前设计，合理规划分配人员，将直接组织、管理开发项目的人员独立组建项目部等类似职能部门或组织，并下发书面文件明确项目部及各岗位在项目中负责工作内容，使得这些人员发生的上述费用支出等可以转移至开发间接费用列支，加大开发成本扣除基数，降低开发项目增值额。
提前规划清算时间与清算项目，合理降低税负
在查账征收方式下，房地产开发企业在项目全部竣工结算前需要预征土地增值税，符合土地增值税清算条件的，则要按照税法规定进行土地增值税清算。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
比如，某房地产开发企业20*1年1月取得房产销售许可证，开始销售房产。20*3年年底已经销售了86%的房产，经过企业内部初步核算，该企业需要缴纳土地增值税8000万元。目前该企业已经预缴土地增值税2000万元，如果该企业进行土地增值税清算，则需要在20*4年补缴6000万元的税款。如果企业有意控制房产销售的速度和规模，将销售比例控制在84%，剩余的房产可以留待以后销售或者用于出租，这样，该企业就可以避免在20*4年进行土地增值税的清算，可以将清算时间推迟到20*5年，这样就相当于该企业获得了6000万元资金的一年期无息贷款，节省了资金成本。
房地产开发企业应综合测算土地增值税的纳税情况，择优选择清算的时点以及清算的程序。通过测算若发现预缴土地增值税税额大于清算税额，企业应考虑提前土地增值税清算，反之尽可能推迟土地增值税清算。在考虑土地增值税清算时点，房地产开发企业应当综合考虑各种因素，比如能否取得足够合法扣除凭证；能否与企业所得税汇算清缴时点配合，通过增加税金扣除降低所得税税负等等。
对于分期开发项目，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期数量为单位清算。在实际操作过程中，各地的税务机关在执行的层面上又有差异，主要有以下几种形式：以发改委立项单位确定该项目的土地增值税清算单位；以规划部门审批的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》确定该项目的土地增值税清算单位；以《预售许可证》确定土地增值税清算单位；纳税人房地产成本核算的基本的核算项目或核算对象为单位计算；房地产开发项目以项目登记为单位进行清算，对开发周期超过3年的项目，纳税人可以根据开发进度，选择会计核算相对独立的部分进行分期清算。房地产开发企业在取得发改委立项和规划时，应避免不必要的分期，导致土地增值税税负增加，还应当进行不同划分口径的测算，积极与税务机关进行沟通，寻找对企业最有利的清算方式。同时，提前测算不同项目税负，选择税负较低项目先行清算。