“营改增”改革，不仅仅是从营业税改征增值税这两个税种的变化，税制上的巨大差异，其影响自然传导到其他税种之上。比如，个人出租住房“营改增”前后个人所得税有没有差异呢？个税负担是增还是减呢？
一、营改增前，个人出租住房如何计算个税？
根据规定，个人出租住房收入可减半征收个人所得税，即应纳个人所得税＝（租金收入－可扣除费用）×适用税率10%
其中，租金收入是指个人出租自有房屋实际取得的租金。
可扣除费用，应根据国税函[2002]146号文《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》的规定，依次扣除以下费用：
①财产租赁过程中缴纳的税费，即纳税人实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税等税金。
②由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；
③税法规定的费用扣除标准。
二、营改增后，个人出租住房如何计算个税？
营改增后，租金收入：为不含增值税收入。免征增值税的，租金收入不扣减增值税额。
可扣除费用，仍应按照国税函[2002]146号规定的次序进行扣除。其中，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
我们举个小案例，张三出租自有住房取得全年租金收入6万元，当月应缴纳多少个人所得税？
营改增前，个人出租房屋取得的租金收入可在租赁期内平均分摊，分摊后的月租金未达3万元的，可以免征营业税及附加税。
房产税=60000×4%=2400
应纳个人所得税为每月租金收入扣除已缴纳的税费后，再减除税法规定的费用扣除标准，再乘以适用税率得出每月应纳个人所得税，再乘以租赁月份数，得到该笔租金收入应纳个人所得税。应纳个人所得税=（5000-200）×（1-20%）×10%×12=4608元
营改增后，个人出租房屋取得的租金收入可在租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3 万元的，可享受免征增值税优惠政策。
不含增值税收入= 60000/（1+5%）=57143元
房产税=57143×4%=2285元
应纳个人所得税=（57143÷12-2285÷12）×（1-20%）×10%×12=4389元
营改增后减税=4608-4389=219元
有什么想问的、关心的问题，欢迎在我后台留言。
也希望你能把你身边有意思的，让人哭笑不得的，气愤不已的税收的、税收人的故事告诉我。
老郭陪你每天聊一聊简单税收知识，如果你喜欢，点关注我们，你也能变成税务专家！
