北京市第二中级人民法院：限制行为能力老人卖房合同无效（附一二审判决书全文）

二审判决书

 北京市第二中级人民法院

 民 事 判 决 书

    (2019)京02民终7093号

 上诉人（原审被告）：李X豪，男，19XX年X月X日出生，汉族，住北京市房山区。

 委托诉讼代理人：胡妍岩，北京市京师律师事务所律师。

 委托诉讼代理人：许浩，北京市京师律师事务所律师。

 被上诉人（原审原告）：李X林，女，19XX年X月X日出生，汉族，住北京市朝阳区。

 法定代理人：陈X滨（系李X林之子），住北京市朝阳区。

 委托诉讼代理人：祝云，北京勤弘律师事务所律师。

 第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区瑞雪春堂三里1号楼3层301。

 法定代表人：朱剑伟，董事长。

 委托诉讼代理人：吴红秀，女，该公司员工。

 第三人：中国建设银行股份有限公司北京丰台支行，住所地北京市丰台区西四环南路54号。

 负责人：周蕾，行长。

 第三人：北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环**号辉煌时代大厦***层。

 法定代表人：范生举，主任。

 委托诉讼代理人：曲淮佳，女，该中心员工。

 委托诉讼代理人：孙俊峰，女，该中心员工。

 上诉人李X豪因与被上诉人李X林、第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫伟业公司）、中国建设银行股份有限公司北京丰台支行（以下简称建行丰台支行）、北京市住房贷款担保中心（以下简称担保中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初8887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

 李X豪上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李X林的诉讼请求。2.本案全部诉讼费由李X林承担。主要事实和理由：1.李X林在售房时精神状态正常，属有效民事行为。2.李X豪在购房时没有过错，尽到了审慎的注意义务。3.涉案房屋交易价格正常，且完成了转移登记手续，李X豪属于善意取得。4.在涉案房屋完成交易两年多时间内，李X林法定代理人才进行诉讼，属于恶意诉讼。

 李X林辩称，同意一审判决，不同意李X豪的上诉请求。主要理由：1.生效判决书已认定李X林系限制民事行为能力人。2.李X正豪在售房过程中应当知道李X林的家庭成员情况。3.涉案房屋不是无权处分，不适用善意取得的原则。

 汇鑫伟业公司述称，同意李X豪的上诉意见。

 担保中心述称，坚持一审答辩意见。担保中心对李X林系限制民事行为能力的事实不知情，不发表意见。但借款合同真实有效，如房屋产权发生变更，贷款应一次性还清。

 建行丰台支行向本院提交书面意见称，对本案合同效力问题不发表意见。但借款合同真实有效，如产权发生变更，贷款应一次性还清。

    2018年5月,李X林向一审法院起诉请求：1、确认李X林与李X正豪签订的房山区长阳镇嘉州水郡X号X层X106房屋买卖无效；2、判令李X豪将位于北京市房山区长阳镇嘉州水郡X号X层X室房屋腾退给李X林并配合李X林办理过户手续；3、本案诉讼费由李X豪承担。审理中，李X林撤回第二项诉讼请求。

 一审法院认定事实：2016年8月14日，李X林（出卖人、甲方）在覃X国强（一审误写为谭X强）的陪同下与李X豪（买受人、乙方）在汇鑫伟业公司（居间方、丙方）居间下签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（合同编码：2001596），约定：出卖人根据国家规定，已依法取得坐落为北京市房山区长阳镇嘉州水郡X号X层X，建筑面积共86.66平方米；出卖人保证所售房产无查封，无纠纷，保证所提供的资料真实、有效，出卖方对所售房屋权属合法性、真实性及有效性负责；该房屋房产证获得日期为2014年9月9日；该房屋成交价格为人民币175万元整，其中定金5万元（用于冲抵首付款），第一期房款为55万元，住房公积金贷款120万元；合同同时约定了双方当事人的其他权利义务。

 合同签订当日，李X豪向李X林支付购房定金5万元，并向汇鑫伟业公司支付居间服务费38500元。

    2016年9月5日，李X豪向汇鑫伟业公司支付交验费200元、贷款代办费300元、过户费500元以及担保、评估、服务、抵押等费用8180元。

    2016年9月10日，李X豪向李X林支付房款20万元（包含定金5万元）。

    2106年10月11日，李X豪通过建设银行“房易安”向北京市房山区住房和城乡建设委员会支付监管资金31万元。

    2016年10月19日，李X豪通过支付宝给案外人覃X强转账4万元，李X林给李X豪出具剩余房款的收条；同日李X豪交纳购买涉案房屋的契税15100元以及个人所得税120200元，双方还办理了房屋交接手续。

    2016年10月23日，涉案房屋登记到了李X豪名下，不动产权证号为：京（2016）房山区不动产权第XXXX号。

    2016年11月15日，建设银行审批发放李X豪申请的120万元住房公积金贷款。

   另查一，2015年7月，陈X滨起诉至北京市朝阳区人民法院申请宣告李X林为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，经鉴定李X林临床诊断为“精神分裂症，受此影响，意思表示能力不完全，应评定为限制民事行为能力”。2015年12月10日，北京市朝阳区人民法院出具（2015）朝民特字第38180号民事判决书，判决“宣告李X林为限制民事行为能力人”。覃X强参与了该案的全部审理过程。

 另查二，陈X滨系李X林之子。覃X强系李X林外甥（已去世）。涉案房屋交易期间，李X林与覃X强夫妻共同居住在涉案房屋，且覃X强陪同李X林出售涉案房屋的全过程。

 上述事实，有双方当事人的陈述，《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（合同编码：2001596）、定金收条、收据、房款收条、房屋交接单、发票、“房易交”交易资金到账回单、税收完税证明、个人贷款支付凭证、不动产权证书、账单打印件，北京市朝阳区人民法院（2015）朝民特字第38180号民事判决书及谈话笔录、开庭笔录，首都医科大学附属北京安定医院精神疾病司法鉴定意见书等证据在案佐证。

 一审法院认为，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：（一）配偶；（二）父母、子女；（三）其他近亲属；（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。对监护人的确定有争议的，由被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门指定监护人，有关当事人对指定不服的，可以向人民法院申请指定监护人；有关当事人也可以直接向人民法院申请指定监护人。居民委员会、村民委员会、民政部门或者人民法院应当尊重被监护人的真实意愿，按照最有利于被监护人的原则在依法具有监护资格的人中指定监护人。依照本条第一款规定指定监护人前，被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益处于无人保护状态的，由被监护人住所地的居民委员会、村民委员会、法律规定的有关组织或者民政部门担任临时监护人。监护人被指定后，不得擅自变更；擅自变更的，不免除被指定的监护人的责任。限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

 本案中，首先，李X林于2015年12月10日被北京市朝阳区人民法院判决宣告为限制民事行为能力人，且在房屋交易期间仍属于限制民事行为能力人；同时，处分房屋的行为属于重大事务，已经超出李X林的民事行为能力范围。其次，因李X林无配偶，又因李X林父母已去世，且李X林仅生有一子陈X滨，故根据法律规定陈X滨系李X林的监护人，即陈X滨应为李X林的法定代理人。第三，虽然覃X强陪同李X林就涉案房屋与李X豪签订的《存量房屋买卖合同》，但覃X强并非对李X林依法具有监护资格的人，且覃X强参与了北京市朝阳区人民法院判决宣告李X林为限制民事行为能力人一案全部审理过程，应明知李X林为限制民事行为能力人。第四，李X豪在知晓陪同李X林一起就涉案房屋签订合同时的覃X强并非李X林家人的情况下，根据交易习惯李X豪有义务审查核实李X林其他家庭成员相关情况，但李X豪并未进行审慎的注意义务。综上，因李X林为限制民事行为能力人，其就涉案房屋与李X豪签订买卖合同须经陈X滨同意或者追认后有效，现陈X滨对李X林与李X豪签订的《存量房屋买卖合同》拒绝追认，并主张无效，故李X林与李X豪就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。

 第三人建行丰台支行经法院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，法院依法缺席判决。

 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第二十二条、第二十八条、第三十一条、第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院于2019年4月判决如下：李X林与李X豪就坐落于北京市房山区长阳镇嘉州水郡109号1层106房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。

 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。

 经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。

 本院认为，根据当事人的上诉、答辩意见，本案的争议焦点为：李X林与李X豪签订的《存量房屋买卖合同》是否无效。

 根据查明的事实，李X林患有精神疾病，于2015年12月被生效判决宣告为限制民事行为能力人，其在房屋交易期间属于限制民事行为能力人。不能辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或征得他的法定代理人同意或者追认后有效。房屋交易属于重大民事行为，不能认定该行为与限制民事行为能力人的精神健康状况相适应。李X豪上诉称其在购房时没有过错，尽到了审慎注意义务，且李X林在房屋交易时并未披露其民事行为能力受限情况。本院认为涉案房屋交易已经超出李X林的民事行为能力范围，需要其法定代理人同意或追认，方可有效。现李X林之法定代理人陈X滨对李X林与李X豪签订的《存量房屋买卖合同》不同意且拒绝追认，并主张无效。因此，本院确认李X林与李X豪签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。李X豪主张李X林法定代理人属于恶意诉讼，理由不充分。对于李X豪提出的其善意且无过错问题，可在之后的损失赔偿中予以充分考虑。

 关于李X豪所称涉案房屋适用善意取得的主张。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。故，善意取得物权应以无权处分为前提条件。本案中，李X林系涉案房屋所有权人，并非无权处分，涉案房屋不适用善意取得。此外，本案争议焦点系涉案房屋买卖合同是否有效，涉案房屋是否适用善意取得亦与合同效力无涉。

 综上所述，李X豪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

 驳回上诉，维持原判。

 二审案件受理费70元，由李X豪负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

   审 判 长　霍翠玲

   审 判 员　王金龙

   审 判 员　杨志东

   二〇一九年六月二十七日

   法官助理　王一洲

   书 记 员　宋雨晴

一审判决书

 北京市房山区人民法院

 民 事 判 决 书

(2018)京0111民初8887号

 原告：李X林，女，19XX年X月X日出生，汉族，住北京市朝阳区。

 法定代理人：陈X滨（系李X林之子），男，19XX年X月X日出生，汉族，住北京市朝阳区。

 委托诉讼代理人：祝云，北京勤弘律师事务所律师。

 被告：李X豪，男，19XX年X月X日出生，汉族，住北京市房山区。

 委托诉讼代理人：胡妍岩，北京市京师律师事务所律师。

 委托诉讼代理人：许浩，北京市京师律师事务所律师。

 第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区瑞雪春堂三里1号楼3层301。

 法定代表人：朱剑伟，董事长。

 委托诉讼代理人：吴红秀，女，该公司法务专员。

 委托诉讼代理人：史会良，男，该公司员工。

 第三人：中国建设银行股份有限公司北京丰台支行，住所地北京市丰台区西四环南路54号。

 负责人：周蕾，行长。

 第三人：北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环**号辉煌时代大厦***层。

 法定代表人：范生举，主任。

 委托诉讼代理人：曲淮佳，女，1981年8月7日出生，汉族，该公司员工。

 委托诉讼代理人：孙俊峰，女，1978年7月11日出生，汉族，该公司员工。

 原告李X林诉被告李X豪、第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵鹏杰独任审判，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，本院追加中国建设银行股份有限公司北京丰台支行（以下简称建行丰台支行）、北京市住房贷款担保中心（以下简称担保中心）为第三人参加本案诉讼。原告李X林的法定代理人陈X滨及其委托诉讼代理人祝云，被告李X豪及其委托诉讼代理人胡妍岩、许浩，第三人汇鑫伟业公司的委托诉讼代理人吴秀红、史会良，第三人担保中心的委托诉讼代理人孙俊峰到庭参加了诉讼。第三人建行丰台支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

 原告李X林向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的房山区X镇X号X层X房屋买卖无效；2、判令被告将位于北京市房山区X镇X号X层X室房屋腾退给原告并配合原告办理过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，李X林撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2016年9月5日被告通过第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司购买原告位于北京市房山区X镇X号X层X室房屋一套，建筑面积为86.66平方米。合同约定：房屋成交价为151万元，相关税费由被告承担。被告支付房款的方式为：自有资金31万元通过房山区建委进行资金监管，剩余120万被告通过公积金贷款。合同签订后，原告按照合同的约定，将房屋交付给被告使用，且办理了房屋变更手续。由于原告患有精神疾病多年，且在2015年被认定为限制民事行为能力人。在出售上述房屋时也未有其子女的陪同。未得到其监护人的追认。监护人在最近才得知原告将房屋出售，并办理了相关过户手续，但原告至今未能说出房款是否给清等相关事实。原告的监护人认为，原告在其不具备完全民事行为能力的情况下，进行房屋交易，且未得到监护人的追认，签订的房屋买卖合同应认定为无效。现为了维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，望贵院予以支持。

 被告李X豪辩称，不同意原告的诉讼请求。在当初买卖房屋过程中，陈X滨一次都没有出现过，如果陈X滨是合格监护人，则买卖房屋四五次见面，陈X滨是否尽到了监护职责。买卖房屋距离起诉已经两年时间，这期间陈X滨是否尽到了监护职责，为什么现在才来起诉？原告故意隐瞒她的真实情况，被告买卖房屋过程中不知道原告是限制民事行为能力人。本案房屋买卖是通过正规中介挂牌，与原告进行的交易，是在中介机构协助下完成的。2016年原告77岁，身体健康、精神正常，2016年8月14日至11月15日长达三个月的交易过程中，均是在中介的陪同下，被告与原告交流过四五次。第一次是在原告家中，对房屋所有权、房屋价款、户型等多个问题，原告表达清晰流畅，没有明显异于常人的言行举止，当时在场的有李X林、覃X强、覃X强妻子，还有中介的两名员工，交易过程中被告核实了原告身份，原告介绍家庭成员的时候只是介绍了外甥、外甥媳妇，没有说她还有儿子，交易过程中，原告亲笔签署了多份交易文件，书写流畅工整、表达意思清晰完整，没有明显异于常人的举止。原告李X林的邻居也说明了李X林精神状态正常，聊天、买菜都看不出任何问题，李X林也一直和覃X强一起生活，李X林在去签订银行资金托管、办理过户手续的时候，都是与建委的人和银行的人清晰流畅表达，这些部门的人员也都并未看出李X林有精神异常的状态。根据民法总则第22条，对于限制民事行为能力人，其从事与其智力状态相适应的行为不应无效，原告李X林意识清楚、只能基本正常，绝大部分患者也可以保持清醒意识能够处理日常生活事务。原告没有举证卖房期间的精神状态。在房产交易过程中，可以推定，原告的行为与其精神状态是相适应的，是合法有效的民事行为。被告房产交易的价格正常，没有明显低于市场价格，属于善意取得。根据合同法解释二，明显不合理低价应该以当地一般经营者价格并结合其他相关因素综合考虑，被告卖房价格是175万元，挂牌价格是180万元，是符合市场价格的，不属于明显不合理低价。根据物权法第106条善意取得制度，被告是经过正规中介、正常价格、市场对价购买，并没有侵害原告的合法权益。本案标的房屋已经交付被告占有使用，并且办理了过户登记手续。从以上几个要件明显可以看出，被告是善意取得本案房屋的，所以本案中的房屋买卖合同合法有效。陈X滨一直没有与母亲共同生活，其母亲都是由覃X强照顾。在覃X强2018年1月去世后，陈X滨恶意提起诉讼，试图扰乱正常的社会交易，明显是看到房屋价格上涨企图恶意诉讼。陈X滨没有照顾过李X林，从来没有尽到过监护人义务，鉴定中也说明从1990年陈X滨离开李X林后陈X滨一直独立生活。陈X滨21岁时在单位的安排下才与李X林见过面，双方从未有过交集。退一步讲，如果真的合同无效，造成的缔约过失责任及其他损失也应当由监护人承担，包括银行贷款损失、房屋上涨损失，如果陈X滨是合法监护人，则应该及时阻止，其并未尽到监护人资格。卖房时李X林和覃X强都是居住在这个房屋中。本案诉讼不是终点。被告一家人是竭尽全力买的涉案房屋，没有任何过错。这个房屋也是付了几十万的首付，其他款项都是贷款，还要每月还贷，并不富裕。本案很有典型意义，涉及房屋买卖效力和贷款问题。希望法庭能够公正审判。

 第三人汇鑫伟业公司述称，我公司认为涉案房屋买卖合同有效。

 第三人担保中心述称，我们对买卖合同本身不发表意见。如房屋过户，在过户之前，把剩余贷款全部还清才能解押。

 第三人建行丰台支行未出庭应诉，也未提交书面陈述意见。

 经审理查明，2016年8月14日，李X林（出卖人、甲方）在谭X强的陪同下与李X豪（买受人、乙方）在汇鑫伟业公司（居间方、丙方）居间下签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（合同编码：XXXX），约定：出卖人根据国家规定，已依法取得坐落为北京市房山区X镇X号X层X，建筑面积共86.66平方米；出卖人保证所售房产无查封，无纠纷，保证所提供的资料真实、有效，出卖方对所售房屋权属合法性、真实性及有效性负责；该房屋房产证获得日期为2014年9月9日；该房屋成交价格为人民币175万元整，其中定金5万元（用于冲抵首付款），第一期房款为55万元，住房公积金贷款120万元；合同同时约定了双方当事人的其他权利义务。

 合同签订当日，李X豪向李X林支付购房定金5万元，并向汇鑫伟业公司支付居间服务费38500元。

    2016年9月5日，李X豪向汇鑫伟业公司支付交验费200元、贷款代办费300元、过户费500元以及担保、评估、服务、抵押等费用8180元。

    2016年9月10日，李X豪向李X林支付房款20万元（包含定金5万元）。

    2106年10月11日，李X豪通过建设银行“房易安”向北京市房山区住房和城乡建设委员会支付监管资金31万元。

    2016年10月19日，李X豪通过支付宝给案外人覃X强转账4万元，李X林给李X豪出具剩余房款的收条；同日李X豪交纳购买涉案房屋的契税15100元以及个人所得税120200元，双方还办理了房屋交接手续。

    2016年10月23日，涉案房屋登记到了李X豪名下，不动产权证号为：京（2016）房山区不动产权第XXXX号。

    2016年11月15日，建设银行审批发放李X豪申请的120万元住房公积金贷款。

 另查一，2015年7月，陈X滨起诉至北京市朝阳区人民法院申请宣告李X林为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，经鉴定李X林临床诊断为“精神分裂症，受此影响，意思表示能力不完全，应评定为限制民事行为能力”。2015年12月10日，北京市朝阳区人民法院出具（2015）朝民特字第38180号民事判决书，判决“宣告李X林为限制民事行为能力人”。谭X强参与了该案的全部审理过程。

 另查二，陈X滨系李X林之子。覃X强系李X林外甥（已去世）。涉案房屋交易期间，李X林与谭X强夫妻共同居住在涉案房屋，且谭X强陪同李X林出售涉案房屋的全过程。

 上述事实，有双方当事人的陈述，《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（合同编码：XXXX）、定金收条、收据、房款收条、房屋交接单、发票、“房易交”交易资金到账回单、税收完税证明、个人贷款支付凭证、不动产权证书、账单打印件，北京市朝阳区人民法院（2015）朝民特字第38180号民事判决书及谈话笔录、开庭笔录，首都医科大学附属北京安定医院精神疾病司法鉴定意见书等证据在案佐证。

 本院认为，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：（一）配偶；（二）父母、子女；（三）其他近亲属；（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。对监护人的确定有争议的，由被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门指定监护人，有关当事人对指定不服的，可以向人民法院申请指定监护人；有关当事人也可以直接向人民法院申请指定监护人。居民委员会、村民委员会、民政部门或者人民法院应当尊重被监护人的真实意愿，按照最有利于被监护人的原则在依法具有监护资格的人中指定监护人。依照本条第一款规定指定监护人前，被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益处于无人保护状态的，由被监护人住所地的居民委员会、村民委员会、法律规定的有关组织或者民政部门担任临时监护人。监护人被指定后，不得擅自变更；擅自变更的，不免除被指定的监护人的责任。限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

 本案中，首先，李X林于2015年12月10日被北京市朝阳区人民法院判决宣告为限制民事行为能力人，且在房屋交易期间仍属于限制民事行为能力人；同时，处分房屋的行为属于重大事务，已经超出李X林的民事行为能力范围。

 其次，因李X林无配偶，又因李X林父母已去世，且李X林仅生有一子陈X滨，故根据法律规定陈X滨系李X林的监护人，即陈X滨应为李X林的法定代理人。

 第三，虽然谭X强陪同李X林就涉案房屋与李X豪签订的《存量房屋买卖合同》，但谭X强并非对李X林依法具有监护资格的人，且谭X强参与了北京市朝阳区人民法院判决宣告李X林为限制民事行为能力人一案全部审理过程，应明知李X林为限制民事行为能力人。

 第四，李X豪在知晓陪同李X林一起就涉案房屋签订合同时的谭X强并非李X林家人的情况下，根据交易习惯李X豪有义务审查核实李X林其他家庭成员相关情况，但李X豪并未进行审慎的注意义务。

 综上，因李X林为限制民事行为能力人，其就涉案房屋与李X豪签订买卖合同须经陈X滨同意或者追认后有效，现陈X滨对李X林与李X豪签订的《存量房屋买卖合同》拒绝追认，并主张无效，故李X林与李X豪就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。

 第三人建行丰台支行经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。

 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第二十二条、第二十八条、第三十一条、第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

 原告李X林与被告李X豪就坐落于北京市房山区X镇X号X层X房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。

 案件受理费35元，由被告李X豪负担（于判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

   审判员　　赵鹏杰

   二〇一九年四月十五日

   书记员　　李玉冰