租赁关系能否中止抵押权人对房屋的执行？|执行- 大数跨境

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租赁关系能否中止抵押权人对房屋的执行？|执行

无法不传承

2020-03-19

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2020年3月12日，本团队推送了一篇关于执行实务的文章。（回顾请点这里：追加被执行人配偶为被执行人，行不行？｜执行）

推送过后，有很多朋友表达了这样的疑虑：在执行阶段中，如果有案外人（执行程序以外的人）对执行标的（如：房产、存款）不满意，有没有什么救济途径呢？

那么今天，我们将通过一则案例来告诉大家一个关于在执行阶段中的救济程序——执行异议、执行复议

案例来源 | 中国裁判文书网

分析整理 | 无法不传承团队

责任编辑 | 邓子桢

案件信息

审理法院：广东省高级人民法院

案　　号：（2019）粤执复53号

案　　由：借款合同纠纷

复议申请人：汕头精彩新材料有限公司、林泽辉

申请执行人：汕头市下蓬农村信用合作社

被执行人：广东拓捷科技股份有限公司、吴宝珊等七人

案情简介

汕头中院在执行汕头市下蓬农村信用合作社与广东拓捷科技股份有限公司、吴宝珊等七人借款合同纠纷一案中。异议人汕头市精彩新材料有限公司、林泽辉于2018年9月28日对查封位于汕头市濠江区厂房及B、E栋101号房、102号房、103号房、104号房提出书面执行异议

注：执行程序开始后，如果执行程序以外的人认为所执行可能影响自己的合法权益，可以以口头或书面的方式向法院提出执行异议。

执行人员收到执行异议之后，认为异议确有道理的，应当报请法院院长批准裁定中止执行。如果原执行文书确有错误，应撤销原裁判，按法定程序给予纠正。执行异议没有理由的，应当驳回案外人的异议，恢复执行程序。

汕头市精彩新材料有限公司称：法院查封位于汕头市濠江区的工业厂房，是异议人于2015年11月依法承租的物业。异议人承租后，于2016至2018年间先后建设了行政办公区域、包装车间、切粉机车间，新设置了海力格牌载货电梯、400KVA箱变、废气处理设备等工程设备。请求法院依法保护异议人的上述合法财产。

异议人林泽辉称：法院查封位于汕头市濠江区工业厂房及B、E栋101号房、102号房、103号房、104号房，异议人已于2015年11月30日依法承租，租期10年，至2025年11月30日租期才届满。异议人对上述厂房拥有合法的租赁权，请求法院在执行厂房时予以保护。

汕头市下蓬农村信用合作社答辩称：

（一）申请查封执行的房产是被执行人吴宝珊作为广东拓捷科技股份有限公司向答辩人借款时的担保人所提供的物的担保，并且已办理了抵押登记；

（二）依据(2017)粤05民初1305号《民事调解书》协议第七项：答辩人对被执行人吴宝珊名下位于汕头市濠江区广澳南湖A、B、E幢B、E幢的查封房产享有优先受偿权。

（三）异议人与被执行人吴宝珊签订合同的时间为2015年11月30日，而答辩人对查封房产的抵押登记时间为2015年1月7日，异议人所称租赁房产的时间是抵押登记之后，即查封房产的抵押权设立后抵押物出租的。

（四）异议人提出该房产为其承租的物业，既然是承租，那么其对执行财产也只享有使用权，房产的所有权依旧归于产权人所有，至于其对该房产所做的建设装修等也只是属于房产的添附。异议人附加在抵押物的财产价值可以在执行时同时拍卖，拍卖收入扣除抵押物价值后余款归还异议人，答辩人在申请强制执行过程中并未侵犯到异议人的权益。

原审法院认为

根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“抵押权设立后抵押物出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”的规定。

本案涉案房产的房地产权属均登记在被执行人吴宝珊名下，并已办理了抵押登记手续。吴宝珊未履行汕头中院生效的(2017)粤05民初1305号民事调解书确定的还款义务，该院依法对其名下财产采取查封措施的行为并无不当。

即使本案的租赁关系存在，也是在抵押权设立之后，依法不能产生阻却执行法院所采取的执行措施。至于异议人汕头市精彩新材料有限公司、林泽辉异议提出应依法保护其新建设、设置的合法财产及租赁权的主张，不属本案异议审查的范围，应通过其他法律途径解决。

因此，案外人汕头市精彩新材料有限公司、林泽辉所提异议主张于法无据，理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回异议人汕头市精彩新材料有限公司、林泽辉的异议请求。

此后，汕头市精彩新材料有限公司、林泽辉不服汕头中院作出的上述异议裁定，向广东高院申请执行复议请求：

住：执行复议是指当事人、利害关系人对执行异议的裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

一、撤销汕头中院执行裁定书；

二、裁定中止对涉案房产的执行；

三、裁定汕头中院对上述案涉房产中依法属于申请人财产的添附物进行价值评估。

广东高院认为

本案的焦点问题是：1. 执行法院应否中止对涉案房产的执行；2. 应否将承租人在上述房屋中的添附物纳入评估范围。

《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押物出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。另外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

本案中，被执行人吴宝珊名下涉案房产于2015年1月7日办理了抵押登记手续。而根据复议申请人在复议申请书中提到的林泽辉与本案被执行人吴宝珊于2015年11月30日签订《房地产租赁合同》，租赁涉案房产给汕头市精彩新材料有限公司使用，抵押权设立早于租赁权。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，复议申请人关于中止对涉案房产的执行的请求，于法无据，本院不予支持。

此外，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条的规定，涉案标的物已设定抵押权，吴宝珊仍与林泽辉确定租赁合同，将其中部分房地产租赁给林泽辉，如吴宝珊确定租赁合同前未将抵押情况书面告知林泽辉，租赁人林泽辉只能就损失向租赁合同的相对人吴宝珊请求赔偿；如抵押人吴宝珊已书面告知林泽辉，承租人林泽辉依法应自行承担损失。因此，无论吴宝珊是否已将抵押情况书面告知租赁人林泽辉，林泽辉均无权以应将其在租赁房地产上的添附物纳入评估范围为由阻碍抵押权人实现抵押权，其可循其他法律途径寻求救济。