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“7.15”深圳房产新政之后，华润润玺、招商臻府、远洋天著等一个个火热的楼盘，吸引了众多投资人的眼球
一大波人寻思着以“代持”解决房票的问题，全然没考虑到背后存在的风险
意外与纠纷便随之而来
案情简介
来源：深圳市南山区人民法院(2020)粤 0305 执异1 号民事裁定书
物业入伏后，赵总搬入居住，物业管理费、电费、煤气费、上网费、有线电视费等均从赵总银行账户缴扣。2019年1月，小赵因民间借贷纠纷欠人1000余万元被诉，其名下的纯水岸九期物业被查封。2019年3月，赵总起诉小赵，主张确认所有权。2019年11月，法院驳回起诉。2020年1月，赵总提出执行异议，主张自己是实际产权人，小赵只是代持人，要求排除执行。
赵总提出执行异议的依据是广东省高级人民法院《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第 11 条：“意见∶ 金钱债权的执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情况，可以排除执行。”、“说明： 在不损害国家利益、社会公共利益的情形下，应根据实际情况判断，保护实际产权人多的合法权益，实现案外人执行异议之诉的保护目的。”
2020 年6月，法院驳回赵总请求。
法院驳回理由
二、涉案房产登记在被执行人(小赵)名下，在申请执行人借款给被执行人(小赵)时，被执行人(小赵)未示明系代异议人所持有，执行人亦基于对不动产权登记公示的信赖，相信涉案房屋为被执行人(小赵)的责任财产，因此，涉案房屋能产生承担被执行人(小赵)相应民事责任的法律效果；
三、异议人(赵总)系规避政策购买房产，其自愿选择由被执行人(小赵)代持涉案房产，不愿遵守不动产登记公示制度，应当能预见由此带来的法律后果，也应当承担相应的法律后果；
四、至南山法院查封涉案房屋，异议人(赵总)仍未办理相关过户手续，无论是由于政策原因，还是经济利益的原因，都是异议人(赵总)选择由被执行人(小赵)代持涉案房屋所造成的后果，异议人(赵总)对不能及时办理过户登记存在过错；
五、因深圳属于一线城市，房价一直居高不下，政府才会出台相应的限购、限贷措施来进行调控，且土地资源有限，异议人(赵总)在本人及家庭并无购房资格的情况下，借用他人名义购买房屋势必挤占第三人的合法资源，炒高房价，损害社会公共利益。
此后，2020年6月，赵总继续提起执行异议之诉，败诉。
2020年7月，小赵的债权人申请强制执行。
律师说法
房屋代持的风险
购房代持行为因违反国家的限购限贷政策，代持协议可能会被法院认定为无效。目前，多数法院对于购房代持协议效力是持否定态度的。
3、代持人擅自处分所代持房屋。
4、代持人将代持房屋私自出租，被代持者丧失房屋租金利益。
5、受政策影响难以在短时间内办理产权变更登记手续。
6、因代持人债务纠纷导致被代持房产被法院查封、拍卖、执行，购房代持协议不能引发物权变动，被代持人不能对抗法院的强制执行。
7、在房产没有实际变更到被代持人名下前，因房屋代持人死亡，登记在其名下的被代持房产产权被其继承人继承或因其生前立遗嘱或遗赠而代持者的继承人依据遗嘱继承取得或被其继承人之外的人因受遗赠取得。
8、因房屋代持人婚姻状况的变化，被代持房屋因结婚而被加名变更为夫妻共有财产，或因离婚被代持房产被分割、赠与。
案例来源｜深圳淘房志 公证文选
分析整理 | 和静传家律师团队
责任编辑｜罗林
