香港夫妻在内地购房后一方私自转让，应适用哪地法律认定该转让行为是否有效？|和静·家事

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丈夫去世前将名下房产转让他人

香港夫妻在内地的房产

属夫妻共同财产还是丈夫自有？

如何平等保护夫与妻的财产处理权？

赵女士与林先生于1992年10月在广东省四会市登记结婚，2016年，林先生因病去世。赵女士清理林先生名下财产时，突然发现登记在丈夫名下的一个商铺在自己毫不知情的情况下，于2010年6月转让给了周女士，于是赵女士向肇庆市中级人民法院提起诉讼，以夫妻共同财产为由，要求确认其丈夫林先生和周女士之间的房产转让合同无效。

据了解，林先生早在2000年8月出具了一份协议书，写明因资金周转困难转让商铺给周女士。但是据周女士提供的林先生出具的收据，表明她是分三次支付了价款，总共13.9万元，最早的一笔是在2005年支付。赵女士对“资金困难”和转让价低于当时的市场价格表示疑惑，认为周女士和丈夫林先生有合谋的嫌疑。

庭审中，周女士坚称房产是合法取得，房款已全部付清，而且从2002年开始都是自己在收租。

肇庆中院经审理，于2019年5月作出一审判决，确认林先生与周女士的房屋所有权买卖合同无效。周女士不服，向广东省高级人民法院提起上诉，认为一审法院法律适用错误，赵女士是香港居民，应适用香港法律审理案件。

二审审理该案的法官解释，香港和内地在夫妻共同财产上适用不同的法律规定，在内地是夫妻共同财产，在香港是夫妻分别财产制。此案适用不同地区的法律，直接关系到林先生出售商铺给周女士，是否要经过赵女士的同意，这也是判断商铺是否属于赵女士和林先生的夫妻共同财产的关键。

最终，法院经审理认为，林先生把商铺所有权转让给周女士发生在赵女士和林先生的第一段婚姻存续期间，此时赵女士还是内地居民，两夫妻共同经常居住地是内地，应当适用内地法律来解决争议，故二审判决驳回上诉，维持原判。

一、本案为不动产买卖合同纠纷，涉及不动产权属、夫妻财产性质的认定、买卖合同三个法律关系，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十三条：“案件涉及两个或者两个以上的涉外民事关系时，人民法院应当分别确定应当适用的法律。”

而三个不同的法律关系，适用的条文有：

《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》

第二十四条　夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地的，适用共同国籍国法律。

第三十六条　不动产物权，适用不动产所在地法律。

第四十一条　当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。

二、判断是否属于夫妻共同财产，准据法的适用显得尤为重要。若适用中国内地法律，在夫妻双方没有约定分别财产制的情况下，为法定夫妻共同财产制，婚姻关系存续期间所购不动产虽登记于一方名下，仍为夫妻共同财产；若适用中国香港地区法律，在夫妻双方没有约定的情况下，法定夫妻财产制为分别财产制，夫妻婚前财产和婚后各自取得的财产归各自所有，婚姻关系存续期间所购不动产登记于一方名下，则为该方个人财产。

三、在本案中，林某将登记在自己名下的房产转让给第三人周X，是否征得妻子赵XX的同意固然重要，但买卖合同是否无效的关键还在于周X是否是善意的第三人以及是否支付合理对价，这是重要的关键点。在法律适用上，不论是双方的代理律师，还是判决书，都没有提及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。  夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”从专业角度上看，有所欠缺。