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商业不动产是REITs最底层资产，交易结构设计的起始点。
其底层资产价值决定了REITs的价值。资产价值公式：V（资产价值）=NOI/Caprate,一部分是数字，一部分是远见。数字是NOI、FFO，远见就是未来、是时间，就是公式中的那一杠“/”，在这一杠中需要对未来经济趋势判断，消费趋势判断，Caprate(资本化率)的判断，在中间那一杠“/”中对房地产周期进行判断，并在周期中完成资本循环。
REITs的交易结构
REITs就是将目标资产或者资产包通过资产重组形成目标公司的价值运用结构化金融技术和证券化技术将其价值份额化、结构化、证券化，然后通过发行有价证券的方式让投资认购实现资本募集的功能。
通过资产证券化的方式将流动能力差的资产变成标准化、份额化、可交易的金融产品和投资工具在资本市场流通，提高了资产的货币性和可交易性，让流动性差的资产通过有价证券流动起来。
REITs的估值
目标资产及资产包的价值取决于未来经运营收益（NOI）和项目的营运资金（FFO）及其收益、现金流的可持续性。物业价值的估值方法包括：收益资本化法、现金流折现估值法、重置成本估值法、可比交易估值法。国际上通常采用收益资本化法、现金流折现估值法两种方法，有的时候会用可比交易价值法或者用可比交易价值法进行参考和比较。国际采用的估值办法如下表：
现金流折现法 |
收入资本化法 |
市场比较法 |
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Y |
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澳洲 |
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大陆 |
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