承租人提前退租的应对方策与损失赔偿

房屋租赁纠纷争议事项多、审理周期长，涉及的房屋清退等问题强制执行难度大。出租人因提前退租遭受的房屋空置损失往往在后续争议解决过程中不断扩大。如出租人与承租人尚能保持联系，建议先行与承租人协商，就合同解除后的欠付费用缴付、租赁房屋交接、遗留物品处理、损失赔偿确定等事宜达成补充协议。

若出租人无法与承租人取得联系，或双方无法就终止合同、违约赔偿等事宜协商一致的，出租人可发函解除租赁合同。但在发函前出租人除须确定是否享有解除权外，尚须斟酌决定解除函的发出时点。

在发函解除后，出租人应及时办理房屋清退手续，收回房屋并重新出租，以防止损失的扩大。在收回房屋过程中，有以下要点应予注意：

承租人主动要求交还房屋的，出租人应及时收回。承租人拖延或拒绝交还房屋，出租人协商不成的，可在对其进行通知后的合理期限内自行收回房屋并重新招租。

（1）通知告示

在承租人提前退租引发的纠纷中，出租人最关心的，也是纠纷解决的核心问题就是损失赔偿。以下，我们就当事人可能遭受的各项损失及约定赔偿与实际损失之间的关系予以简述。

• 损失的合理性；

• 在合同履行过程中出租人过错（如租赁房屋存在违章搭建，或确有影响承租人正常使用的障碍因素等）；

• 承租人对损失的可预见性及出租人的预期利益。

• 若约定的违约金足以填补出租人全部损失又不过分高于实际损失的，则法院通常支持违约金主张，不再重复支持损失赔偿主张。

• 若约定的违约金尚不足以补偿出租人实际损失的，则出租人可按实际损失金额另行主张损害赔偿金，或要求酌情增加违约金数额。

• 若出租人预先收取承租人保证金的，已收取的保证金原则上与违约金、赔偿金无法并行，但可用以抵扣违约金、赔偿金或其他损失。