如您希望下载PDF版本，请点击文末“阅读原文”获取。
注：建设工程系列专业文章涉及“建设工程施工合同签订相关法律问题”、“建设工程施工合同变更相关法律问题”、“建设工程施工合同中止和解除相关法律问题”、“建设工程价款相关法律问题”、“建设工程工期相关法律问题”、“建设工程质量相关法律问题”、“建设工程价款优先受偿权相关法律问题”、“与实际施工人相关的法律问题”等建设工程领域较为常见和多发的各种争议问题。
建设工程系列专业文章由金杜律师事务所争议解决部地产资源组全体合伙人对相关专业问题进行了充分细致的讨论，并检索了大量的司法实践案例，同时进行了合理的分工安排起草完成。本文主要由重庆办公室的合伙人王欣负责。
01
问题解析
在建设工程施工合同履行过程中，承包人向发包人交付质量合格的建设工程是其最主要和核心的合同义务。由于承包人原因造成的工程质量问题，无论在建设工程竣工验收前，还是在建设工程竣工验收后的缺陷责任期或保修期内，承包人均应当承担修理、返工、改建等维修责任，并承担相应费用，以及在特定情形下可能的损失赔偿责任。
但是，建设工程在竣工验收之前，发包人就擅自投入使用，可能会构成承包人就建设工程质量问题免责的特殊事由，本文就此讨论和分析如下：
1. 何为建设工程竣工验收？
建设工程的竣工验收，是建设工程在全部建成后为检查工程质量而进行的一项重要工作程序，该环节既是对建设工程质量的最终确认，也是确保建设工程可以顺利过渡到投产使用阶段的关键步骤。由于建设工程质量问题可能关系到广大群体的生命和财产安全，《民法典》《建筑法》均明确规定，“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。
2. 发包人擅自使用未经过竣工验收的建设工程，不得以使用部分质量不符合约定为由主张权利
在建设工程未经过竣工验收或者验收未通过的情况下，发包人擅自或强行使用建设工程，违反相关法律规定，并可能因此造成一定的群体性生命、财产安全问题，发包人应自行承担相关不利后果。根据《建工司法解释（一）》第十四条规定，在上述情形下，发包人的擅自使用行为，视为发包人认可承包人施工的建设工程质量合格，或者愿意自行承担建设工程质量不合格的相关责任，建设工程质量责任风险同时由承包人转移至发包人。发包人要求对建设工程进行质量鉴定或以此为由拒付工程款的，实践中通常不会得到支持。
3. 发包人擅自使用未经竣工验收的建设工程，能否向承包人主张保修责任，实践中存在一定不同认识
《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》关于《建工司法解释（一）》第十四条的“审判实践中应注意的问题”中载明：“出现发包人擅自使用建设工程的情况，承包人对发包人擅自使用部分，不应再承担质量保修责任，因为本条规定的发包人承担的质量责任范围为除地基基础工程和主体结构以外的所有质量问题，如果承包人对发包人擅自使用的建设工程部分仍应承担保修责任，则本条规定就失去了意义。”
而该书关于《建工司法解释（一）》第十八条保修责任问题的条文解释中又载明：“建设工程未经验收，发包人擅自使用的，承包方应在法定或者设计文件规定的期限内对工程地基基础、主体结构承担责任。对于该工程的其他部位的质量问题，自发包人提前使用之日未超过法定保修期限的，承包人仍应承担责任。”
4. 结论与建议
最高院的前述两种矛盾观点，反映了实务界长期以来对此问题的争议。关于地基基础工程和主体结构质量问题，在建设工程的合理使用寿命内，无论发包人是否擅自使用，发包人均可以向承包人主张权利，这一点在实践中是没有异议的。
但关于除此之外的其他工程内容，一种观点认为，发包人擅自使用建设工程后，承包人的质量保修义务应当予以免除；另一种观点认为，发包人未经竣工验收擅自使用，只是推定工程质量合格，并不能免除承包人的质量保修义务。
考虑到建设工程的质量保修制度的目的，以及发包人擅自使用未经竣工验收的工程并不必然加重承包人的保修责任等因素，我们倾向于认为，如果自发包人提前使用之日起算未超过法定保修期限，因承包人原因导致工程质量不符合合同约定的，发包人是可以要求承包人承担保修责任的。
02
相关案例
案例1：黑龙江甲置业投资有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（案号：(2020)最高法民申2646号）
再审法院最高人民法院认为：案涉工程虽未经竣工验收，但已交付乙公司，乙公司已将房屋出售并交付使用，且乙公司未提交证据证明其曾经因案涉工程质量问题向刘某提出异议，故原审法院未予准许乙公司要求对工程质量进行鉴定的申请，并无不当。
案例2：甲建筑安装工程有限责任公司、黔南州乙房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷再审民事判决书（案号：(2020)最高法民再320号）
再审法院最高人民法院认为：双方当事人均认可，某生态园二期工程虽未经竣工验收合格，但案涉工程于2016年5月3日交付购房业主装修，甲公司亦于2016年10月14日将某生态园二期工程移交给乙公司。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”因此，乙公司无权以工程质量问题拒付工程款。由于造成案涉工程工期延误的根本原因在于乙公司拖欠工程款，乙公司主张案涉工程交付使用并非“擅自使用”，而是政府主导造成的理由不成立。……与此同时，支付工程款与甲公司在保修期内对工程质量承担保修责任，在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任并不矛盾。如确有证据证明案涉工程存在质量问题，乙公司有权向甲公司另行主张权利。
案例3：重庆甲贸易集团有限公司、贵州省乙投资管理有限责任公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（案号：(2019)最高法民终583号）
二审法院最高人民法院认为：案涉三个5万平方米工程虽然分别进行了竣工验收，但工程整体上没有竣工验收，甲公司作为施工方，依法应对其施工存在的工程质量问题承担质量保证责任。而甲公司主张建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，承包人不承担维修责任。因案涉工程的质量问题均发生于质量缺陷期内，故甲公司依法应当承担案涉工程的维修费用。一审法院认为乙公司可以维修费用抵扣本案的工程款并无不当。
案例4：曲某、本溪满族自治县甲矿业有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（案号：(2018)最高法民申5828号）
再审法院最高人民法院认为：关于曲某应否对案涉工程质量承担民事责任的问题……本案中，依甲公司申请，一审法院委托乙建筑工程质量司法鉴定所对案涉工程的地基基础工程和主体结构进行质量鉴定。该所出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见载明不满足设计要求的包括：本工程钢柱牛腿施工质量、施工图中未注明焊脚尺寸的钢构件角焊缝施工质量、屋面、墙面拉条设置、柱间支撑连接搭接施工质量、柱脚加劲肋施工质量、屋面刚性系杆施工质量、柱脚底板施工质量、主厂房构件混凝土现龄期抗压强度推定值。鉴定人明某述鉴定意见涉及的内容均为案涉工程的地基基础工程与主体结构部分。根据以上事实和法律规定，二审法院认定曲某作为实际施工人应对案涉工程的地基基础工程和主体结构部分的质量承担相应的民事责任，该认定并无不当，本院予以维持。
案例5：海林市甲房地产开发有限公司、海林市乙建筑安装有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（案号：（2019）最高法民申1830号）
再审法院最高人民法院认为：（四）关于乙建筑公司是否应当承担工程质量不合格损失的问题。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”案涉3#、5#、6#、7#、10#、11#、12#、17#楼工程在未经竣工验收的情况下，甲公司于2015年冬季予以接收并实际使用，故原审依据鉴定报告，判决乙建筑公司承担地基基础工程和主体结构质量部分的31,821.48元修复费用，不予支持甲公司其他权利主张，适用法律并无不当。
案例6：陕西甲房地产开发有限公司与汉中市乙建筑有限责任公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（案号：(2018)陕民终759号）
二审法院陕西省高级人民法院认为：关于乙建司应否对本案工程GZ1构造柱、保温层质量问题承担责任。依据鉴定意见，案涉工程存在外承重墙飘窗两侧施工的28根GZ1构造柱配筋、混凝土强度等级不符合施工有关规范和图纸设计要求；飘窗和空调平台处悬挑墙端部26根构造柱施工时未做，不符合图纸设计要求，必须采取加固处理措施；外墙外膨胀玻化微珠保温层厚度、干密度，不符合有关规范和图纸设计要求等问题。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”构造柱作为工程主体结构，存在的质量问题应当由承包人乙建司承担。
本文作者
王欣
合伙人
争议解决部
wangxin12@cn.kwm.com
业务领域：疑难民商事争议解决、房地产项目开发与投融资全程服务、公司并购与重组、金融资产并购、不良资产处置、大型国有企业法律事务等
王欣律师拥有十余年民商事争议解决法律服务经验，争议解决服务范围涉及房地产、金融证券、能源、新媒体、矿业等多个领域。作为出庭律师，王欣律师曾参与主办众多疑难、复杂且标的额较大的重大争议解决案件，尤其是在房地产领域的合资合作开发纠纷、建设工程施工合同纠纷，在公司治理、运营或公司控制权争夺领域所引发的出资纠纷、盈余分配纠纷、公司解散纠纷、股权确权或转让纠纷等方面积累了丰富的经验。
转载声明：好文共赏，如需转载，请直接在公众号后台或下方留言区留言获取授权。
