先试先行，善作善成：北京市率先破局不动产信托财产登记难题

日前，北京市出台了《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（京金发〔2024〕337号，以下简称《通知》）。《通知》的落地，对于整个信托行业而言都堪称一件振奋人心的快事。《中华人民共和国信托法》（以下简称《信托法》）公布20余年来，信托财产登记制度的缺失一直被认为是影响信托业发展的重要因素之一。近年来，笔者团队曾参与部分地区信托财产登记制度的立法推进工作，但因种种原因均未能落地，本次北京的先试先行，可谓信托业发展道路的破冰之举，其产生的示范效应与宝贵经验，将有助于其他地区乃至全国统一的信托财产登记制度的建立。

1. 不动产信托的概念及功能

不动产信托，是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由信托机构按照委托人的意愿以受托人名义进行管理、运用和处分的信托业务。[1]

不动产是许多家庭核心资产之一，也是给人们带来安全感、幸福感的重要载体，如何有效保护和有序传承不动产，是社会广泛关注的话题。信托作为重要的财富传承工具之一，在保护和传承不动产中能够具有独特的功能：将不动产置入信托，可以避免不动产因婚姻变动、继承、债务纠纷等情形而被分割或强制执行，有效地做好风险隔离，无论世事变迁，均能保有一处栖身之所。同时，子孙后代可以继续使用不动产或享有其收益，防止其被变卖、挥霍，实现不动产的长久传承。

2. 不动产信托的发展现状

在我国，由于信托财产登记配套制度和信托专门税收规定的缺位，以不动产作为信托财产的资产服务信托业务开展的难度很大。根据中国信托业协会发布的《中国信托业发展报告（2021-2022）》，2021年，存续家族信托中以不动产作为委托资产的家族信托仅有2单。

2023年，首例以不动产完整产权作为信托财产设立的慈善信托在杭州落地。该信托名为“桐庐县不动产慈善信托”，于2023年6月1日在杭州市桐庐县民政局完成备案，财产总规模为20.15万元，是无固定期限信托。委托人将位于桐庐县的房产转移给慈善信托，并通过在不动产权证书上标注慈善信托财产的形式进行了信托财产登记，以用于长期支持桐庐县慈善事业。[2]

2024年，杭州市首单由法人机构委托设立的不动产慈善信托也顺利办结了不动产登记，该信托的信托财产包括一处面积近500㎡、总价值500万元的商业办公场所。信托设立后，该场地所产生的租金、售卖价款以及其他收益，将主要用于支持公益慈善事业发展。[3]

2024年12月11日，国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会联合发布《通知》，《通知》指出，其出台目的在于落实国务院《支持北京深化国家服务业扩大开放综合示范区建设工作方案》相关要求，推进北京市辖内信托机构规范开展不动产信托业务，保障不动产信托财产登记的规范、准确、完整，切实保护信托当事人的合法权益。

《通知》指出，不动产信托财产登记，是指委托人将国有土地上已取得合法不动产权证书的不动产相关权利转移给信托机构，依法向不动产登记机构申请将信托财产权利和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

《通知》明确，委托人交付的不动产应符合不动产转让条件，权属清晰，不存在权利限制情形。

此外，《通知》还明确了适用范围、不动产信托登记的办理流程以及信托财产处置相关要求。

1. 《通知》适用范围

《通知》仅适用于北京辖内信托机构以北京市行政区域范围内的不动产设立不动产信托的信托财产登记。一方面，非信托公司作为受托人的不动产信托，目前尚无法适用《通知》而进行信托财产登记；另一方面，“北京辖内信托机构”的具体范围亦需进一步澄清。目前，我国注册地位于北京的信托公司共有11家，分别为中信信托、中诚信托、中粮信托、北京信托、外贸信托、民生信托、华鑫信托、国投泰康信托、国民信托、金谷信托、英大信托。

此外，“不动产信托”并不属于《中国银保监会关于规范信托公司信托业务分类的通知》（银保监规〔2023〕1号，即三分类新规）所明确的信托类型，对于委托人、受益人等信托当事人的主体资格要求以及信托财产规模要求等，均有待进一步明确。

2. 不动产信托登记的办理流程

《通知》明确，不动产信托登记的办理流程包括信托产品预登记、签订信托文件、信托财产登记。

信托产品预登记是指不动产信托成立前，信托机构根据信托登记相关规定，在中国信托登记有限责任公司（以下简称中国信登）办理信托产品预登记，取得产品编码、信托预登记完成通知书。

信托财产登记是指信托文件签订后，委托人与信托机构共同向不动产登记机构提出登记申请，不动产登记机构根据契税完税（或减免税）凭证、信托文件、中国信登出具的证明文件，办理不动产转移登记，并在不动产权证书附记栏标注“不动产信托财产，信托产品名称：XXX。”

以往实践中，信托公司基于风险防控及管理便利，一般通过设立的SPV（特殊目的实体，即Special Purpose Vehicle）间接持有不动产，在此种模式下，法律层面的信托财产是SPV的有限合伙份额/股权。《通知》出台后，如办理不动产的信托财产登记，信托公司或需改变原有的业务模式，直接持有不动产。

信托公司通过SPV间接持有不动产的信托架构示意图如下：

信托公司直接持有不动产的信托架构示意图如下：

3. 信托财产处置相关要求

《通知》指出，不动产信托财产处置按照信托文件约定实施。因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生转移，或依据人民政府、人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的嘱托文件办理不动产登记的，按照有关规定执行。

《信托法》第十条对信托财产登记制度提出了明确要求：设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。但《信托法》颁布后20余年间，并未出台配套信托财产登记制度。

根据《民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。《不动产登记暂行条例》对不动产物权登记程序做了进一步明确，但其中并未提及不动产信托登记内容。2022年10月30日，自然资源部发布了《关于〈不动产登记法〉（征求意见稿）公开征求意见的公告》，《不动产登记法》（征求意见稿）对于不动产登记作出了全面系统的规定，但遗憾的是并未将信托登记纳入其中。

根据《通知》，置入信托的不动产在不动产权证书附记标注栏将标注“不动产信托财产，信托产品名称：XXX”，在外界查询该项不动产时，能够直观了解该不动产是信托财产而非受托人固有财产，其对外公示效力可以限制受托人擅自处分信托财产，从而避免因第三人善意取得而导致信托财产无法追回，进一步提升信托财产法律保护的力度。

目前，不动产信托往往在设立阶段会产生税务成本，笔者认为这是阻碍不动产信托发展更为核心的因素。不动产信托设立过程中，不动产由委托人名下过户至信托公司名下，涉及所得税、增值税、附加税费、印花税、契税、土地增值税等诸多税种，根据《通知》，向不动产登记机构提出登记申请仅需要提交契税完税（或减免税）凭证，但并未明确不动产置入信托的过程仅需缴纳契税，而无需缴纳其他税种。对于不动产信托业务的进一步发展壮大而言，税务问题仍然有待澄清。

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封面图源：是谁被关在牢笼里·杜飞辰