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中国房地产行业正经历一场深刻变革。曾经的境外红筹上市、美元债与境内银行贷款、信托融资、公司债构建的传统房地产融资路径，随着近年房地产债务违约、销售下行、资产贬值，正不断收窄。销售回款承压、存量债务滚续困难、资产难以变现成为众多房企面临的现实困境。然而，新加坡REITs，这一亚洲除日本外规模最大、国际化程度最高的REITs市场，为中国境内优质资产提供了上市审批简便、资金双向跨境流动、实控人可参与管理的灵活融资架构，正成为中国房企在融资寒冬中的一道“南洋暖流”。
为帮助境内房地产企业及资产持有方系统了解新加坡REITs的运作机制、监管框架与实务操作，我们将推出系列文章。本文作为开篇，将以问答方式带您走近新加坡REITs市场。
问：什么是REITs，与ABS、IPO有什么不同？
REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托），是通过发行收益凭证汇集投资者资金，专门投资于不动产（如写字楼、购物中心、基础设施等）或房地产相关资产，并将绝大部分收益以股息形式分配给投资者的基金或信托计划。REITs具有“股+债”双重属性：投资者持有REITs基金份额，相当于间接持有不动产资产的权益，收益来自租金分红和资产增值，净值会随市场波动；但同时，REITs的底层资产为具有稳定租金或收费的成熟运营的不动产，现金流波动相对较小，且根据法定要求REITs须将绝大部分可分配收益以股息形式分配给投资者，提供稳定的回报。
对于与ABS（Asset-Backed Securities，资产支持证券）的区别，简单来说，REITs是“资产上市”，ABS是“资产结构化融资”。ABS的底层资产范围更广，几乎包括能产生可预测现金流的任何资产，如应收账款、贷款、高速费、水电费、景区门票等。ABS通常仅面向合格投资者，投资者收益取决于所持有的证券层级，优先级证券类似固定收益，整体偏向债权属性。在中国REITs与ABS两个不同产品概念有时候会出现混用的原因，一是两者在底层资产范围上有所重叠，能够产生租金收益的不动产均可成为两者的底层资产；二是中国公募REITs采用了“公募基金+ABS”的双层架构，使两者嵌套在一起。但ABS在此仅作为法律通道工具，主要起到满足境内公募基金投资标的法律规定以及破产隔离保护的目的。抛开中国公募REITs有其自身特色双层架构外，一般其他法域的境外REITs无需通过ABS，可直接持有底层资产。
对于与IPO（Initial Public Offering，首次公开募股）的区别，简单来说，REITs是“资产上市”，IPO是“公司上市”。IPO的底层资产是公司整体，包括公司的资产、业务、知识产权、品牌等，价值取决于公司的经营状况和未来发展前景。投资者成为公司股东，享有公司所有权，收益来自股息分红和股价上涨，公司无强制分红要求，收益受公司业绩、市场情绪、行业竞争等因素影响，波动大，权益属性最强。
问：什么是新加坡REITs（S-REITs），与中国境内公募REITs（C-REITs）、香港REITs（H-REITs）有什么不同？
新加坡REITs即为在新加坡交易所（SGX）上市交易的房地产投资信托。新加坡REITs市场可细分为房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts）、房地产商业信托（Property Business Trust）以及合订信托（Stapled Trusts）三类。新加坡REITs市场自2002年首只产品凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust）上市以来，历经二十余年发展，成为亚洲房地产投资信托中心之一。目前，新加坡交易所上市了41只房地产投资信托和商业信托。
S-REITs、C-REITs与H-REITs本质均为以成熟运营、能够产生租金收入、运营收益或收费现金流的不动产为价值支撑的资产证券化融资工具，遵循“强制分配+独立托管+公开交易”的核心框架，但三者在法律形式、监管细节、市场成熟度各有不同。
问：哪些资产适合发行新加坡REITs？
1. 资产类型
新加坡REITs主要以能够产生稳定租金或收费现金流的不动产为基础资产。根据物业的开发状态，基于新加坡REITs需遵守开发限制原则，基础资产需为已完工并进入成熟营运的不动产。
新加坡REITs的资产覆盖类型多样，包括办公写字楼、购物中心、工业/物流、数据中心、酒店、医疗保健、学生公寓、住宅，“多元化”S-REITs（持有多个资产类别）已占市场总量的50%以上。截至2025年底，新加坡REITs各类型资产占比如下[1]：
S-REITs各类资产的情况及特点如下：
结合新加坡REITs的资产类型，适合发行REITs的资产具备以下特征：
稳定且可预测的现金流：新加坡REITs的收益分配来源于现金流，而不受限于会计利润，且为了享有税收优惠，S-REITs需将至少90%的应税收入用于收益分配。因此，除了财务利润外，现金流是更关键的因素，应当避免选取那些财务利润很好看，但是现金流却很差的物业。
清晰的所有权与合规性：新加坡REITs的主要基础资产是物业，物业的权利归属和权利负担是监管部门及投资者关注的重点和基础问题。具体而言，物业开发过程的合法性、权属证明文件的完整性需要重点关注，债务和权利负担限制也需要尽量剥离，以保证S-REITs可以相对干净地持有物业。
专业运营管理能力：发行人需具备或委托具备丰富经验的资产管理团队，确保资产的持续运营与价值提升。发行人可以聘请外部的物业管理或运营团队，但一般为其关联方，以增加运营的稳定性与可控性。
出色的商业故事性：新加坡REITs的基础资产与当下经济热点的相关性、资产区位、现有租户质量、租约长短、租金构成方式都会对S-REITs的现金流产生影响，并进而影响S-REITs的评估价值、发行金额。
2. 资产规模
根据新交所上市规则的规定，REITs仅可以申请在主板上市，申请上市的REITs需同时满足以下规模要求：
（1）
资产规模不低于2,000万新币（如以外币结算，则资产规模不低于2,000万美金）。
（2）
满足以下财务指标之一：
已实现盈利的企业：在上一个财年税前盈利达到1千万新元，且拥有至少三年的经营记录；
已实现盈利的企业：在上一个财年盈利，拥有至少三年的经营记录，且根据发行价格计算的总市值不低于1.5亿新元；
或未实现盈利的企业：若在上一个财年仅有营业收入，则根据发行价格计算的总市值不低于3亿新元。
尽管有前述规定，实践中，新加坡REITs总市值不低于3亿新元是保荐人承接项目的基本要求，而10亿新元以上市值的大型REITs的市场流动性更好。
问：新加坡REITs市场表现如何？
市值方面：截至2025年末，新加坡REITs总市值超过1,040亿新元，约占新加坡市场总市值的10%。根据星展集团研究部数据，截至2026年7月，新加坡REITs版块的平均市净率约为0.9倍。
募集资金方面：新加坡REITs的上市募集资金规模因底层资产质量、资产组合规模及市场环境而异，从数亿新元到数十亿新元不等。以2025年9月上市的Centurion Accommodation REIT（胜捷住宿房地产投资信托）为例，其资产类型为特建工人宿舍及学生公寓，初始投资组合估值18亿新元，上市募集资金约7.711亿新元，为去年新加坡交易所主板第二大上市项目。以纯中国境内资产为上市资产的砂之船房地产投资信托，其资产类型为奥特莱斯购物中心，初始投资组合估值74亿元，上市募集资金约3.96亿新元。
收益率方面：根据新加坡交易所数据，2025年新加坡REITs录得2019年以来的最佳年度表现，计入股息分配后的总回报率高达14.7%，平均股息收益率为5.9%。根据星展集团研究部数据，2026财年前瞻派息收益率约为5.7%，较10年期政府债券高出3.7个百分点，处于历史均值之上。
流动性方面：新加坡REITs市场具有“大盘活跃、中小盘分化”的流动性特征。大盘REITs的流动性接近蓝筹股水平，市值低于3亿新元的REITs则交易量极少，新加坡REITs日均换手率在0.2%左右，流动性较低，但这也与其是成熟市场、多为机构长期持有有关。
2025年的新加坡REITs市场以“千亿市值、15%总回报、6%股息率、0.9倍市净率”的成绩单，验证了其作为亚洲REITs枢纽的韧性与吸引力。
问：中国境内资产选择新加坡REITs上市有什么优势？
一方面，新加坡REITs市场成熟、政策友好。除前文所述，新加坡REITs发展成熟、表现优异，新加坡投资者高度国际化，同时对中国资产具有天然认知优势。上市政策方面，新加坡对外国企业赴新上市持开放友好态度，上市审核效率高。新加坡金融管理局的资本市场津贴计划（Grant for Equity Market Singapore，“GEMS”）为发行人提供实质性补贴：符合条件的发行人可申请覆盖上市相关费用最高70%，补贴上限为200万新元（市值10亿新元以上）或100万新元（市值10亿新元以下）。2025年7月，新加坡金融管理局进一步宣布追加5,000万新元强化GEMS计划，并将其有效期延长至2028年12月31日，这将大大降低企业赴新上市的成本。
另一方面，新加坡REITs上市对于中国境内资产而言，不仅是一条境外融资的替代路径，更是一套涵盖资产出表、跨境资金调度、受限资产盘活与全球化布局的综合性资本运作方案。
获得境外公募融资平台，与境内资本运作并行不悖
除上市时募集资金外，新加坡REITs上市后还可通过后续配售（Follow-on Offering）、扩募收购（Accretive Acquisition）等方式持续向公众投资者募集资金；同时，REITs主体可在国际债券市场发行不同类型的美元债券，或通过金融机构及股东渠道获取境外借款，形成“股+债”联动的立体化融资架构。
此外，发行新加坡REITs与发行境内C-REITs并不冲突，发起人可以实现境内外双平台战略布局。一方面，发行人可以将不同的资产组合分别在新加坡与中国境内发行REITs；另一方面，就同一物业，发行人也可从新加坡REITs转出后，继续在中国境内发行C-REITs。2025年9月在上交所上市的C-REITs华夏凯德商业REIT，是中国首单外资消费REITs，其底层资产中的凯德广场·雨花亭此前为新交所上市的S-REITs凯德中国信托旗下资产。在华夏凯德商业REIT上市前，该资产从S-REITs平台剥离并注入C-REITs架构。因此，发起人可以根据两地市场情况与战略规划，调配相应市场的资产组合，最大化融资效率。
资金双向跨境畅通，实现全球资产配置与风险对冲
通过新加坡REITs架构，企业可实现境内外资金的合法双向流动：
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境外募资回流：REITs在新加坡募集的资金可依法汇回境内，用于境内资产的运营、改造或新项目投资；
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境内分红出境：REITs持有的境内资产产生的运营收益，可通过合规渠道分配至境外，用于向单位持有人派息或偿还境外债务。
这种双向资金通道使实控人能够根据国际宏观环境、汇率波动、经济形势及企业战略灵活调配资产、对冲风险，实现全球视野下的资产负债优化配置。
受限资产的“替代上市”路径
对于部分因政策限制而难以通过传统路径实现上市或融资的优质资产，新加坡REITs提供了切实可行的替代方案：
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房地产行业：受限于行业政策，目前境内房地产企业直接境内外上市路径受阻，但新加坡REITs上市简便的审批程序可以降低行业负面因素对上市的不利影响。特别是，近年来境内房地产行业下行，房地产企业控股公司面临众多违约与诉讼的合规问题，以公司层面难以完成融资。但是，新加坡REITs上市不同于通常的IPO的一点在于，其上市主体是特定的资产包而非发起人公司整体，因此发起人整体运营状况、资产规模、企业信用、历史问题、潜在的风险等与上市资产得到了相当程度的有效隔离，在发起人纳入REITs范围的资产包权属与租金收益不存在合规问题的情况下，仍能发行上市；
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数据中心行业：数据中心业务需办理ICP许可证，存在外资准入限制。目前，在中国企业境外上市的中国证监会备案审核中，如涉及外资限制的行业，审核周期漫长，需征询主管部门意见，且VIE架构能否通过中国证监会备案存在不确定性，数据中心企业境外上市难度很大。但是，REITs上市的一大特点在于资产与运营相分离：发起人仅持有数据中心这一物业资产的所有权，无需办理ICP许可证，可以以此为资产组合实现境外REITs上市；同时，S-REITs可以将此数据中心出租给具有ICP许可证的境内主体使用与运营，实现IDC业务的开展。在S-REITs吉宝数据中心信托收购蔚海数据的境内数据中心的案例中，吉宝仅收购数据中心物业、设备与设施及物业配套与辅助设施，同时，吉宝将在15年内将此次购得的数据中心租给蔚海数据管理及运营相关IDC业务。
通过将上述资产注入新加坡REITs架构，企业可曲线实现资产的证券化与上市融资，在合规框架内释放资产价值。
审批流程简便，上市确定性高
新加坡REITs在法律性质上属于信托基金单位（Trust Units），而非股票或股权证券（以监管部门及新加坡律师意见为准），其境外上市涉及的中国境内监管部门审批相对简便。
2026年7月24日财政部、国家税务总局发布的《关于离岸信托个人所得税有关事项的公告》（“21号文”）对中国境内资产新加坡REITs上市影响有限。一方面， S-REITs 是受新加坡金融管理局监管的面向公众发行的标准化持牌金融产品，不属于21号文规定的“离岸信托”范围，S-REITs这一层上市信托载体本身，不适用21号文项下的个税穿透、装入征税等规则；另一方面，将境内资产注入S-REITs的重组环节，一般不会涉及个人离岸信托，将按照此前已有的规定纳税，受到21号文影响小。
实现资产出表与流动性提升
将资产转移至REITs信托后，可以把低活的不动产变成高活的金融产品，资产从发起人资产负债表中移除，实现：
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轻资产化转型：发起人由重资产持有转为资产管理与运营服务提供方，优化财务结构；
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融资结构优化：降低表内负债率，改善信用评级，为其他融资活动腾出空间；
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持续参与管理：发起人可通过担任REITs管理人或提供资产管理服务的方式，持续参与底层资产的运营管理并获取管理费收入；
流动性实现：REITs单位在二级市场可自由交易，发起人持有的份额可择机减持，实现部分流动性。
问：哪些中国境内资产通过发行新加坡REITs完成上市？
截至2025年12月，新加坡REITs中持有中国内地资产的数量为8只，覆盖业态包括多元、酒店、办公、物流、零售和数据中心等类型。
近三年，持有中国境内资产的新加坡REITs主要动态包括：
问：完成新加坡REITs上市有哪些流程，需要多少时间？
新加坡REITs上市通常包括三个阶段，一是设立和重组阶段，二是上市筹备阶段，三是上市审批阶段。与境内发行REITs不同，中国企业在境外发行REITs需进行股权的红筹重组，即需在境外搭建特殊目的公司的层层持股结构，并将拟纳入REITs上市范围的境内资产包转入境外特殊目的公司名下。红筹重组涉及境外公司设立、办理外汇登记或ODI手续、外资关联并购等复杂境内外法律要求，通常需要花费3-6个月左右的时间。此外，第一阶段还涉及新加坡信托架构的设立，需寻找符合标准的受托人和管理人，签署信托契约。上市筹备阶段中，发起人所聘请的上市中介服务机构将按照分工，完成法律与财务尽职调查、对物业的估值、撰写上市所需的招股章程及发行文件，并向新加坡金融管理局申请集体投资计划授权。如公司资产存在合规瑕疵，还需进行整改。上市筹备阶段可与设立与重组同步进行。待重组完成、上市文件准备齐全后，即可进行上市申报，进入上市审批阶段。新加坡上市审批周期较短，一般情况下3-4个月可以完成。因此，完成新加坡REITs上市大概需要8-12个月的时间，若资产结构简单、合规情况良好，可压缩至6-9个月。
*本文对任何提及“香港”或“香港特别行政区”的表述应解释为“中华人民共和国香港特别行政区”。
脚注：
[1] 数据来源：REITAS，https://mp.weixin.qq.com/s/cYFFLpGqFcqZ6JSz29UwlQ
本文作者
孙昊天
合伙人
资本市场部
sunhaotian@cn.kingandwood.com
业务领域：境外红筹和H股上市、境内A股上市，债务重组与并购、境内外债券发行、私募投融资等
孙昊天律师在证券领域具有丰富的执业经验，曾参与数十家知名国内外公司的A股及境外IPO、REITs上市、债券发行、ABS发行、债务重组与并购、PE投融资等项目。孙昊天律师深耕于红筹上市及回归、并购和投融资交易领域，在境外上市公司私有化及回归A股市场、债务重组、上市公司重大资产重组、上市公司敌意收购等方面亦具有丰富经验，其服务的行业包括房地产、教育、TMT、消费品在内的众多商业领域。
景岗
合伙人
公司业务部
jinggang@cn.kingandwood.com
业务领域：中国企业全球化，美国、新加坡跨境诉讼、香港融资上市和上市公司并购等业务
景岗律师目前主要负责中国全球化企业的新加坡相关业务。景律师主要从事兼并收购等公司业务，在工作中和证券监管部门建立了畅通的沟通渠道和关系，并受邀参与了中国证监会颁布的《外国投资者对上市公司战略投资管理办法》和《上市公司收购管理办法释义》的执笔和起草。
胡喆
合伙人
银行融资部
huzhe@cn.kingandwood.com
业务领域：结构性融资、资产证券化、银团贷款、一般贷款和授信、金融机构重组和收购、房地产融资和税务等
胡喆律师自2004年开始从事法律服务行业, 在代表国内和国际银行、投资银行、资产管理公司、对冲基金、私募股权投资基金、开发商以及项目发起人在中国境内的相关融资项目, 兼并与收购、结构性融资、并购融资、房地产融资、金融机构间并购、不良资产重组提供法律服务方面具有丰富经验。胡喆律师代表过多家银行、汽车金融公司、集团财务公司、融资租赁公司发行金融债券, 资产支持证券及其他债券项目提供法律服务。
李楠
顾问
资本市场部
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