投资变消费，以后会更卷！
Steven川哥 这两天，房产投资变耐用商品的事儿热度很高，也分享一下我的看法。
7月13日，国务院批复同意由发改委和商务部编制的《扩大消费“十五五”规划》，这是消费领域首份国家级专项规划。
在“促进大宗耐用商品消费”的内容中，住房被排在首位，其后才是汽车、家居家电。
之前的文件，是先单独讲“汽车、家电家装等大宗耐用消费品”，再另起一条“更好满足住房消费需求”。
核心变化：原来是“大宗消费的相关行动”，现在是置顶于“大宗耐用商品消费”框架里。
有视频解读，房产以后要变成像汽车一样的消费品，会折旧、会贬值，越住越不值钱，听着确实很吓人。
在世界其他国家，住宅都同时具有“消费居住”和“资产投资”双重属性。
这次的文件并没有否认这一点，只是更加强调了消费居住属性。
发改委和商务部把住房明确放进“大宗耐用商品”首位，是想引导预期，把住房相关产业链条，比如装修、家电、物业变成可统计的消费拉动点，服务于扩大内需。
真正决定我们是否愿意大额支出的，是收入预期+就业稳定+资产价格信心。
有多少人会在对未来收入预期不乐观的情况下，花大价钱去买一个有可能继续贬值的资产？
如果是一个足够理性的人，会选择继续住自己的老房子，或者租房。
最近，私募巨头KKR寻求折价出售在内地的商业地产资产，包括亦庄的长租公寓、上海外滩附近的酒店，预计折价幅度相当于原购入价格的50%左右，这意味着可能面临较大的亏损。
不只是KKR，近年来贝莱德、凯德等机构也在减持内地的商业地产资产。
与住宅不同，商业地产没有居住属性，是经济活力的体现。
1、整治非正规跨境券商，富途、老虎、长桥被要求在两年内清理内地客户账户。
2、2026年7月1日起实施《国务院关于对外投资的规定》，首次把“居民个人”纳入对外投资监管范围。
3、离岸信托被正式纳入个税证管，设立、存续、终止环节均可能按20%征税。
房产不好，经济增速放缓，必然会导致资本管制和税收方面更加严格。
短期内，资本账户仍然会以“防外流、稳汇率”为主，不会大幅放开个人通道。
这不是短期现象，而是结构性压力，未来5-10年为持续发酵。
没有了房地产这个天量蓄水池，大部分居民和企业的资金被锁在内地，存款、理财、股票、债券、保险成为主要去处。
钱多、优质资产少，这些资产的收益率还会被持续压低。
还不错的赛道，比如AI、新能源、体制内，由于资金和人才充裕，也会因为被过度追捧，导致吸引力下降。
我个人在内地的理财，未来以稳健保本为主，其他的，边走边看吧。
川哥是澳洲本硕，CFA持证人，性格INFJ，欢迎私信交流。
