2026年胡志明市零售市场物业分析报告

胡志明市零售物业进入存量优化期

——基于仲量联行《2026 年第一季度胡志明市零售市场 MarketBeat》分析

2026 年第一季度，胡志明市零售物业市场无新增项目投入运营，总可出租面积维持在约 121 万平方米，同比微增 0.9%。在供应停滞背景下，市场表现稳健：平均出租率升至 94.7%，环比提升 0.6 个百分点；首层平均含服务费要价租金约为 54.1 美元/平方米/月，同比上涨 1.2%。

细分业态中，百货商店出租率高达 98.9%，几近满租；购物中心以 95.2% 的出租率成为需求最稳定的类型；住宅或综合体裙楼商业出租率为 86.2%，虽低于前两者，但环比改善明显。租赁需求呈现显著的“优质项目集中化”趋势，品牌更倾向于入驻运营成熟、客流稳定的购物中心。

品牌拓展方面，POP MART 进驻 Thiso Mall，Mena Cosmetics & Perfumes 和 TWG Tea 落户 Menas Mall Saigon Airport，反映出潮流玩具、美妆香水及精品茶饮正成为招商热点。品牌选址也从第一郡核心商圈向机场周边、守德市及城市北部、东部新兴区域扩散。

展望未来三年（2026-2029），胡志明市预计新增零售面积约 28.65 万平方米，其中 83% 位于非核心商务区，主要集中在东部和北部。Central Mall–TGC、AEON Mall Hóc Môn等大型项目将推动多区域消费中心形成，市场竞争焦点将从“增量开发”转向“存量运营能力”。

本文数据源自 Cushman & Wakefield《Ho Chi Minh City Retail MarketBeat Q1 2026》。租金数据为首层要价租金（含服务费，不含增值税），汇率按 1 美元兑 26,200 越南盾计算。

一、宏观环境夯实零售增长基础

2026 年第一季度，越南 GDP 同比增长 7.8%，CPI 上涨 3.5%，FDI 达 152 亿美元。经济扩张、外资流入及居民收入增长共同构成了零售消费的坚实底座。胡志明市作为越南核心消费市场，率先承接了人口流入与消费升级的红利。

温和的通胀水平有利于维持消费者购买力及控制经营成本。尽管宏观向好，但零售项目的成功仍取决于位置、交通、品牌组合及运营体验。一季度无新增供应而出租率持续提升，表明现有存量项目有效承接了新增品牌及扩店需求，空置面积进一步被消化。

二、供应端进入短期稳定窗口期

本季度总可出租面积持平，市场处于短期供应空档期。开发商重心由快速扩张转向存量项目的效率提升与品牌优化。大型新项目储备丰富，但释放时间集中在 2027 至 2029 年，这为现有购物中心提供了稳定的招商与经营窗口。

供应稳定导致优质铺位稀缺，尤其是核心商圈及成熟购物中心的首层高曝光位置，业主议价能力增强。国际品牌及新进入的中国品牌面临更严格的审核与更高的投入要求。未来供应将更多依赖综合城市开发项目及外围城区的大型区域型购物中心。

三、出租率攀升印证存量需求释放

全市平均出租率达 94.7%，意味着空置空间已相对有限。同比 1.5 个百分点的增长表明，过去一年新增供应带来的压力已被强劲的需求完全消化。对业主而言，这有利于维持租金水平；对品牌而言，则需更早锁定成熟项目的稀缺铺位。

市场呈现明显的"flight to quality"趋势，租户向运营质量高的项目集中。对于餐饮、美妆及体验型品牌，门店承担着销售、展示及社交传播多重功能，因此购物中心的客流稳定性与内容传播价值比单纯的低租金更具吸引力。未来市场分化将加剧，头部项目维持高租金，而定位模糊的项目需通过优惠条件吸引品牌。

四、三类零售物业表现分化明显

报告显示，不同业态的出租率差异反映了消费者对商业形态的偏好及品牌的选址策略：

百货商店因供应结构性稀缺保持近满租状态；购物中心凭借复合功能（零售、餐饮、娱乐、社交）及室内环境优势，最受年轻及家庭客群青睐；商业裙楼虽出租率回升，但受限于缺乏统一规划与完整消费场景，招商难度仍较大。此外，春节后租赁活动季节性放缓，也影响了部分项目的短期招商节奏。

五、租金总体稳定，区域出现分化

首层平均要价租金约为 54.1 美元/平方米/月，环比微降 0.2%，同比上涨 1.2%。需注意，此为全市场平均值，核心商圈与实际成交价存在差异。实际开店成本还需叠加增值税、装修、推广费及抽成等。

租金微降主要源于部分商业裙楼为提升出租率进行的调整，核心购物中心仍保持租金纪律。区域上，非核心商务区租金因需求推动而上涨，核心商务区则保持稳定。这表明零售需求正从传统第一郡中心向东部、北部及大型社区商业扩散，非核心区已成为品牌建立区域影响力的重要选择。

六、新锐品牌案例折射消费新趋势

本季度代表性交易包括 POP MART 进驻 Thiso Mall，以及 Mena 和 TWG Tea 落户 Menas Mall Saigon Airport。这些案例揭示了三大趋势：

• 潮玩崛起：POP MART 的扩张表明，以 IP 和情绪价值为核心的潮流消费获认可，且品牌正向非核心区域的大型综合体渗透。
• 美妆升级：Mena 进驻机场商圈，显示该区域正发展为覆盖商旅及本地中高收入人群的美妆礼赠高地。
• 体验式茶饮：TWG Tea 的入驻体现了高端茶饮与零售结合的体验式消费潜力，助力提升项目品质。

综上，购物中心招商逻辑正从传统零售转向生活方式消费，具备社交传播属性与内容创造能力的品牌更受青睐。

七、未来供应向外围城区集中

预计 2026 至 2029 年新增零售面积 28.65 万平方米，其中 83% 位于非核心地区，东部和北部是主力：

东部（守德方向）与北部（霍门、古芝等）合计占未来供应的 67.1%。人口增长、大型社区形成及基建改善是推动这一趋势的核心因素。未来业态将以大型购物中心及综合体内嵌商业为主，依靠内部居民与办公人口构建基础客流。

八、重点未来项目及其影响

Central Mall–TGC 将成为东部新的城市级消费中心；AEON Mall Hóc Môn 将填补北部大型现代零售空白；Lancaster Legacy 与 One Central Saigon 则继续强化第一郡的高端定位。需注意，部分项目开业时间可能随开发计划调整。

九、市场结构：从单中心向多中心演变

随着 83% 的新增供应落子非核心区，胡志明市零售格局正由第一郡单核驱动转向多中心发展。第一郡仍适合旗舰店与高端品牌形象展示，但成本高、铺位少；东部与北部则凭借庞大居住人口，更适合家庭消费、日常零售及亲子业态。

对外围扩张需保持谨慎，需核实实际入住率、交通配套及主力店签约情况，避免陷入规划落地滞后的风险。

十、对中国品牌出海的启示

• 提前布局：成熟商场铺位稀缺，需提前进行商务谈判与设计，建议通过快闪店或联营积累数据。
• 选址多元化：勿局限于第一郡，守德、第七郡及北部社区适合潮玩、茶饮及家居品牌。
• 重视内容营销：门店设计需兼顾 TikTok、Facebook 等社媒传播属性，打造打卡场景。
• 理性测算：除名义租金外，需综合考量税费、装修及人工成本，预留培育期预算。
• 精准匹配：根据品牌定位选择对应客群的商圈，如高端选核心区，大众消费选区域型大 MALL。

十一、风险提示

主要风险包括：未来几年大型项目集中交付可能引发区域竞争；项目间运营能力分化导致实际客流不及预期；租金口径与实际成交成本的差异；以及项目开发延期带来的不确定性。企业应依据实时市场动态调整扩张策略。

结论

2026 年一季度，胡志明市零售市场呈现“供应暂停、出租率升、租金稳、需求向优”的特征。百货与购物中心表现强劲，裙楼商业逐步回暖。POP MART 等品牌的入驻标志着潮玩、美妆及体验式消费的兴起。

未来三年，随着近 30 万平方米新增供应（主要在非核心区）的释放，市场将加速向多中心结构转型。对中国品牌而言，越南市场机遇与挑战并存：既要抓住年轻消费与城市扩张的红利，也要克服高门槛，通过精准选址、本地化运营及内容营销实现可持续发展。