导读：纽约市非主要住宅附加税（Pied-à-Terre Tax）已进入实施阶段。谁可能面临缴税？哪些情况可申请豁免？关键截止日期 9 月 18 日前需完成哪些动作？本文将为您详细解读。
纽约市一项新的房地产税政策——Non-Primary Residence Property Surcharge（非主要住宅附加税），通常被称为 Pied-à-Terre Tax，正式针对部分未作为业主主要住所（Primary Residence）使用的住宅物业征收。
对于在纽约市拥有第二套住宅的房主，最核心的疑问是：“我有第二套房，是否必须多交一笔税？”答案是不一定。是否缴税取决于房产类型、估值及是否符合豁免条件。
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该附加税并非针对所有“二套房”一刀切。针对 2026–27 和 2027–28 税务年度，是否涉及此项税收，需综合考量房产类型、纽约市财政局（DOF）认定的市场价值（Market Value）、主要住所状态以及豁免资格。
目前，部分房主已收到 DOF 发出的"You may be subject to..."通知。收到信件不代表最终必须缴税，但若房主认为符合豁免条件，务必在规定期限内提交申请及证明材料。
关键时间点：2026 年 9 月 18 日
符合条件的房主须在此截止日期前完成豁免申请（Exemption Application）。
Vol. 1
什么是 Pied-à-Terre Tax
纽约市财政局指出，Non-Primary Residence Property Surcharge 主要针对市内部分未作为业主主要住所使用的住宅物业。这类房产常被称为"Pied-à-Terre"（法语，意为第二居所）。
尽管媒体通俗称之为“二套房税”，但官方标准并非简单依据房产数量，而是基于"certain properties in New York City that are not used as a primary residence"。核心判断依据在于：该房产是否被认定为 Primary Residence，以及其 DOF Market Value 是否达到征税门槛。
非主要住宅房产附加税 | 纽约市政府官网
需特别澄清：Pied-à-Terre Tax 并非对所有“二套房”普遍征收，而是针对特定高价值且非自住的物业。
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真正需要关注的是：这套房是否符合 Primary Residence 规定，以及其 DOF Market Value 是否触及相应门槛。
Vol. 2
哪些房产可能需要缴纳？
根据纽约市财政局规则，2026–27 和 2027–28 税务年度，以下类型房产若未作为主要住所且估值达标，可能涉及附加税：
① 一家庭、两家庭和三家庭住宅
若 DOF 认定的 Market Value 超过$5 million，且非符合条件的 Primary Residence，即进入征税范围。
② Condominium 和 Cooperative Units
Condo 和 Co-op 的门槛较低：DOF Market Value 达到$1 million或以上，即可能进入评估范围。这是由于纽约州法律对 Condo/Co-op 的估值方式与其他住宅不同所致。
纽约非自住住宅附加税征税房产范围划定
许多房主疑惑为何估值$2 million 的 Condo 会收到通知，原因在于 Condo/Co-op 与普通住宅采用不同的估值门槛。即便达到价值门槛，若实际为符合规定的 Primary Residence，仍可获得豁免。
结论：有二套房 ≠ 一定要缴 Pied-à-Terre Tax。
Vol. 3
附加税税率是多少？
针对 2026–27 和 2027–28 税务年度，纽约市根据房产类型和 DOF 认定的 Market Value 设定了分级税率：
纽约非自住住宅附加税分级税率一览
一至三家庭住宅税率
- DOF Market Value $5M - $15M：附加税率 0.8%
- DOF Market Value $15M - $25M：附加税率 1.05%
- DOF Market Value $25M 及以上：附加税率 1.3%
Condo 或 Co-op 税率
- DOF Market Value $1M - $3M：附加税率 4%
- DOF Market Value $3M - $5M：附加税率 5.25%
- DOF Market Value $5M 及以上：附加税率 6.5%
重要提示：$1 million 是 Condo/Co-op 的适用门槛之一，但这并不意味着所有价值$1 million 的 Condo 都需缴纳 4% 的税。首要条件是判断该房产是否属于 Non-Primary Residence。若符合 Primary Residence 规定，仍可申请豁免。
Vol. 4
收到通知是否意味着必须缴税？
假设某房主主要居住在新泽西，在曼哈顿拥有一套 DOF 估值$2 million 且非自住的 Condo，该房产可能进入征税范围。按现行税率（$1M-$3M 区间为 4%），理论税额约为$80,000。但实际税务责任需结合 DOF 最终认定及豁免情况确认。
若收到"You may be subject to..."通知，请勿直接理解为“已被认定需缴税”。DOF 明确表示："Receiving a letter does not necessarily mean that you will owe the surcharge."收到通知的原因可能包括：
- 相关税务申报资料未及时更新；
- DOF 缺乏足够的 Primary Residence 证明；
- Condo/Co-op 记录与税务资料存在信息差异。
纽约公布备用居所税潜在应税住宅分布地图
即使您认为该房产是自住房，也可能因记录问题收到通知。此时切勿忽略，应及时核实并处理。
Vol. 5
关键日期与豁免申请
纽约市政府已将 Non-Primary Residence Property Surcharge 的豁免申请截止日期延长四周。
最新截止日期：2026 年 9 月 18 日
纽约财政局寄送的核查通知（未延期前），8 月 21 日前可申请豁免
延长后的截止日期适用于所有收到通知的房主。若认为房产符合豁免条件，应在截止日前提交 Surcharge Exemption Application 并提供证明材料。
纽约延长备用居所税豁免申请截止日期至 2026 年 9 月 18 日
再次强调，收到通知不等于最终需缴税。若房产实际为 Primary Residence，房主可提交豁免申请，由 DOF 审核后作出决定。
非自住住宅附加税豁免资格认定标准
可能符合豁免条件的情况
- 房产所有人将该房产作为 Primary Residence；
- 租客或转租客将该房产作为 Primary Residence；
- 业主的直系亲属将该房产作为 Primary Residence；
- 房产由 LLC、Corporation 或 Partnership 持有，且持有多数权益的个人将其作为 Primary Residence；
- 符合条件的 Trust beneficiary 将该房产作为 Primary Residence。
房主需准备的证明材料
根据实际情况，DOF 可能要求提供以下材料：
Primary Residence 证明：
- 最近提交的 Federal 或 State Tax Return；
- Driver's License 或其他 DMV-issued ID；
- Voter ID；
- 其他能证明该房产为主要住所的材料。
若由租客居住，还需提供：
- 当前 Lease；
- Utility Bill；
- Rent Payment Proof；
- Renter's Insurance；
- Tenant / Subtenant Affidavit。
若涉及直系亲属，还需提供：
- Birth Certificate；
- Marriage Certificate；
- Immediate Family Member Affidavit。
若房产由 LLC、Corporation、Trust 或 Partnership 持有，还需提供：
- LLC Operating Agreement；
- Partnership Agreement；
- Trust Agreement；
- Articles of Incorporation；
- Majority Interest Affidavit。
建议收到通知的房主尽早提交申请，以便有充足时间补充材料或咨询专业意见。请务必注意2026 年 9 月 18 日这一截止日期。
Vol. 6
如果申请豁免被拒绝怎么办？
若 DOF 审核后认为不符合豁免条件，将发出 Determination Letter。房主若对结果有异议，可根据程序向 New York City Tax Commission 提出 Appeal（申诉）。
非自住住宅附加税申诉政策说明
Vol. 7
如果最终需要缴税，何时缴纳？
若 DOF 最终认定需缴纳 Non-Primary Residence Property Surcharge，附加税将出现在2027 年 1 月 1 日到期的 Property Tax Bill 上。
Co-op 特别说明
对于 Co-op，附加税将出现在 Cooperative Corporation 的房产税账单上，再由 Co-op Corporation 向受影响单元分摊费用。因此，Co-op 业主需密切关注物业管理方或 Co-op Board 的后续通知。
豁免裁定通知与附加税缴款安排
Vol. 8
最后提醒
如果您在纽约市拥有第二套住宅、高价值 Condo/Co-op、投资住宅，或通过 LLC/Trust 持有住宅，且近期收到 NYC Department of Finance 发出的"You may be subject to..."通知，请勿忽视。
这项政策不仅涉及税款本身，更关乎 Primary Residence 认定、家庭成员居住情况及持有结构等复杂问题。提前确认资格、准备材料，可避免因资料不足或错过期限产生不必要的税务成本。
免责声明：本文依据 NY 州政府部门公开发布的信息整理，仅供一般信息参考，不构成税务、法律或会计建议。由于税法及政策可能发生变化，且不同企业或个人情况存在差异，具体适用请以最新官方规定为准，并建议咨询专业税务顾问。