作者：西部君
来源：西部城事（ID：xibuchengshi0518）
又一座城市因“白菜价”房价登上热搜。近日，一名女子全款 3 万元在陕西宝鸡陈仓区购入一套 40 平方米二手老房；更有甚者，其朋友在同一小区以 8000 元购入一套顶楼住宅。这一现象迅速引发公众热议，让人联想到此前因低价房走红的黑龙江鹤岗。
宝鸡是否会成为下一个鹤岗？从全国视角审视，“鹤岗化”的蔓延程度究竟如何？
01 个案还是趋势：宝鸡房价真相
与鹤岗相比，宝鸡出现"8000 元一套房”更令人意外。鹤岗是典型的资源枯竭型城市，而宝鸡则是陕西仅次于西安的第二大城市，不仅是西部工业重镇、高端装备制造业基地，拥有“中国钛谷”之称，更是陇海、宝成、宝中三条铁路交汇的全国重要交通枢纽。
事实真相如何？媒体调查显示，"8000 元一套房”在当地属于特殊个案。涉事小区原为陕西机床厂家属楼，建于上世纪 80 年代末，房龄近四十年，属典型“老破小”。该超低价房源位于顶楼，目前该小区普遍报价仍在四五万元左右。因此，将宝鸡整体与鹤岗相提并论显然有失偏颇。
然而不可否认，类似宝鸡这样的三四线城市正面临严峻挑战。宝鸡曾是陕西 GDP 第二城，如今已被咸阳、榆林反超，滑落至省内第四。人口方面，七普期间宝鸡常住人口减少近 40 万人；2025 年末，常住人口较上年再减少约 4 万人。在房地产整体下行的大背景下，叠加经济地位下滑与人口流失因素，宝鸡出现部分“白菜价”房源也在情理之中。
02 扩散与分化：“鹤岗化”的新特征
过去几年，“第二个鹤岗”的标签曾被贴在多个城市身上。山东乳山、重庆长寿区、湖北潜江、安徽淮南、河南鹤壁等均曾上榜。有媒体统计，2024 年全国已有 24 个“新鹤岗”。甚至曾有一份涵盖 95 座城市的“鹤岗化”名单流传，其中不仅包含资源枯竭型城市，还涉及部分位于北上广周边的区域。
需注意的是，上述数据多基于前几年情况。若将近年房地产深度调整纳入考量，类似的“白菜价”房源恐怕只会更多，涉及区域也将更广。同时，随着发展阶段变化，同一城市内部的房价分化将愈发剧烈。
即便是中心城市市中心的“老破小”，价格也可能低至令人难以置信。此前“有人批量抄底老破小”冲上热搜，有人像买白菜一样一次性购入七八套。这背后折射出房地产和城镇化发展阶段的深刻变化。
过去，“老破小”因存在拆迁收益预期，与新房价差有限。如今，随着城市更新转向改造提升为主，大规模拆迁逐渐退场，大量老旧小区失去溢价空间，极易出现“超低价”。此外，人口和产业结构发生显著变化的区域，同样可能催生超低房价。
一个新趋势是：不少发展能级并不低的城市内部，也可能出现越来越多的“鹤岗化”板块。
03 深层逻辑：收缩型城市的价值重估
从宏观视角看，随着收缩型城市增多，部分城市房产价值面临重估已成大概率事件。郑州大学教授汤凯对比六普和七普数据，识别出 139 个收缩城市；南京大学教授陈友华团队从人口、经济、空间三个维度分析 273 个地级市，发现超过 180 座城市至少在一个维度上出现收缩。显然，这些城市局部区域出现“鹤岗化”房源的概率更高。
必须强调的是，“鹤岗化”表象是房价下跌，实质则是城镇化阶段转变、人口减少及产业可持续发展承压带来的连锁反应。去年中央城市工作会议已明确判断：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。
在此背景下，部分三四线城市必然面临更大压力，并传导至房价。真正的“鹤岗化”，不仅是房价的“白菜价”，更是城市综合发展可持续性的深层问题。面对这一趋势，城市如何“深刻把握、主动适应”才是关键。
未来，“鹤岗化”将不再是指向特定城市的专有名词，其“新闻性”会逐渐减弱，演变为一种被广泛接受的常态化现象。这既是市场分化的必然结果，也是城市发展生命周期更迭的自然投射。对于个体而言，选择“对”的城市变得愈发重要。