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小规模纳税人销售不动产，相关销售额是否需要合并判断起征点？企业将购入的货物无偿赠送他人，要不要视同销售？以清包工方式提供建筑服务，能否选择简易计税？
2026 年 8 月 3 日，上海税务发布《有关增值税的热点问答》，围绕企业日常经营中较为常见的 4 个增值税问题作出解答。一起来看。
销售不动产的销售额，是否要合并判断起征点？
答：需要将销售不动产取得的销售额纳入当期销售额，合并判断是否达到增值税起征点。
《中华人民共和国增值税法》规定，小规模纳税人发生应税交易，销售额未达到起征点的，免征增值税；达到起征点的，应按照规定全额计算缴纳增值税。
这里所称的销售额，是纳税人发生应税交易取得的全部相关价款，包括货币和非货币形式的经济利益对应的价款，但不包括按照规定计算的销项税额或者应纳税额。
因此，小规模纳税人销售不动产取得的销售额，不能从当期销售额中单独扣除，应当一并判断是否达到起征点标准。
政策依据：
《中华人民共和国增值税法》第十七条明确，增值税销售额包括纳税人发生应税交易取得的全部相关价款，既包括货币形式的价款，也包括非货币形式经济利益对应的价款；按照一般计税方法计算的销项税额和按照简易计税方法计算的应纳税额，不计入销售额。
该法第二十三条明确，小规模纳税人发生应税交易，销售额未达到起征点的免征增值税；达到起征点的，应当按照规定对全部销售额计算缴纳增值税。财政部、税务总局公告 2026 年第 10 号进一步规定，2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，按月纳税的小规模纳税人起征点为月销售额 10 万元，按季纳税的起征点为季度销售额 30 万元。
因此，销售不动产属于增值税应税交易，取得的销售额应计入当期销售额，与其他货物、劳务、服务和无形资产销售额合并判断是否达到起征点，不能先将不动产销售额扣除后再判断。
将购入货物无偿赠送他人，要缴增值税吗？
答：需要按照视同应税交易处理，并按规定缴纳增值税。
《中华人民共和国增值税法》第五条规定，下列情形属于视同应税交易：
• 单位和个体工商户将自产或者委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；
• 单位和个体工商户无偿转让货物；
• 单位和个人无偿转让无形资产、不动产或者金融商品。
因此，无论企业无偿赠送的是自产货物、委托加工货物，还是购入的货物，只要属于单位或者个体工商户无偿转让货物，均应按照规定计算缴纳增值税。
企业提醒：
“无偿赠送”不等于“没有销售收入就不用缴纳增值税”。企业开展客户赠礼、市场推广和促销活动时，应结合实际交易安排，准确判断增值税处理。
政策依据：
《中华人民共和国增值税法》第五条明确，单位和个体工商户无偿转让货物，属于视同应税交易，应当按照规定缴纳增值税。该规定并未将货物限定为自产或者委托加工货物，因此，企业将外购货物无偿赠送给其他单位或者个人，同样属于无偿转让货物。
同时，该法第十九条明确，发生视同应税交易或者销售额为非货币形式的，纳税人应当按照市场价格确定销售额。也就是说，无偿赠送虽然没有实际收取价款，仍应按照政策规定确定销售额并计算缴纳增值税。
Q3
清包工建筑服务，能否选择简易计税？
答：符合规定的，可以选择适用简易计税方法。
自 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，一般纳税人以清包工方式提供建筑服务，可以选择适用简易计税方法，按照 3% 的征收率计算缴纳增值税。
以清包工方式提供建筑服务，是指施工方：
• 不采购建筑工程所需材料；或者
• 只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用。
需要注意的是，该政策规定的是企业“可以选择”简易计税，并不是所有清包工项目都必须适用简易计税。企业应根据合同内容、材料采购安排及项目实际情况判断。
政策依据：
《财政部税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部税务总局公告 2026 年第 10 号）明确，自 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，一般纳税人以清包工方式提供建筑服务，可以选择适用简易计税方法，按照 3% 的征收率计算缴纳增值税。
该公告同时对“清包工”作出具体界定：施工方不采购建筑工程所需材料，或者只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务，属于以清包工方式提供建筑服务。
此外，一般纳税人提供建筑服务，可以按照工程建设项目选择适用简易计税方法；自选择适用简易计税方法当月起，36 个月内不得变更。因此，企业应结合具体项目合同、材料采购方式和实际业务情况判断，并关注选择后的持续适用期限。
同一预缴地有多个项目，如何判断是否需要预缴？
答：需要将同一预缴地所有项目当月实现的销售额合并计算，再判断是否达到预缴标准。
按照现行规定，小规模纳税人在预缴地实现的月销售额未超过 10 万元，当期无需预缴增值税；超过 10 万元的，适用 3% 预征率的预缴增值税项目，减按 1% 预征率预缴增值税。
例如，企业在同一预缴地有两个建筑项目，每个项目当月销售额均为 8 万元，虽然单个项目均未超过 10 万元，但两个项目合计销售额为 16 万元，超过 10 万元标准，应按规定预缴增值税。
企业提醒：
判断是否需要预缴时，应关注的是企业在同一预缴地实现的当月合计销售额，不能将不同项目分别判断后再简单得出无需预缴的结论。
政策依据：
《财政部税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部税务总局公告 2026 年第 10 号）明确，2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，按月纳税的小规模纳税人起征点为月销售额 10 万元；小规模纳税人发生除销售、出租不动产或者转让土地使用权之外的增值税应税交易，原适用 3% 征收率的，减按 1% 征收率征收增值税。
对于按规定需要预缴增值税的项目，公告规定，当期在预缴地实现的全部价款、预收款（均不含增值税）合计达到增值税起征点的，减按 1% 预征率预缴增值税。
根据上海税务本次热点问答的具体执行口径，同一预缴地有多个建筑项目的，应当将所有项目当月实现的销售额合并计算，再判断是否达到 10 万元标准，而不是按照每个项目分别判断。
专业提醒：
上述 4 个问题分别涉及增值税起征点、视同应税交易、简易计税和异地预缴，适用主体及判断条件并不相同。
企业在办理相关业务时，应重点关注：
• 不同应税交易的销售额是否需要合并计算；
• 无偿转让货物是否构成视同应税交易；
• 建筑服务是否真正符合清包工的业务定义；
• 多个建筑项目是否位于同一预缴地；
• 简易计税政策是否处于有效执行期限内。
具体业务应以真实交易、合同约定、现行有效政策及主管税务机关要求为准，避免将不同政策情形混用。
来源：网络
END
