美国正处于有史以来最大规模的退休潮之中。对于那些花了几十年、一处一处地积累财富的房地产投资者来说，退出策略可能是他们不得不做的最艰难的交易。
我最近和一对我称他们为 Brenda 和 Eddie 的夫妇共进午餐，他们都六十多岁，已经累坏了。他们花了 30 年时间在 Tony Houston 郊区组建了一套整齐的出租物业组合，包括：五栋房子、一个小型条状中心和一栋 12 户公寓楼。
从账面上看，他们多次成为百万富翁。但实际上，Eddie 告诉我，他觉得自己就像一个无法辞职的无薪物业主管。
Brenda 说“我们这个春天本该在意大利，结果却在给我们的一处出租房换屋顶。”
像 Eddie 和 Brenda 这样的人并不罕见——事实上，他们是一股人口结构上的浪潮。不寻常的是，处于他们这种处境的投资者中，很少有人了解自己所有退出的选项，以及为这种知识盲点可能会付出多大的代价。
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65 岁高峰区
人口统计学家将 2024 年至 2027 年这段时间称为"65 岁高峰区”。在这期间，每年有超过 410 万美国人年满 65 岁——大约每天 11400 人。
这比前十年每天 10000 人的速度急剧跃升，其驱动力是婴儿潮一代的核心人群最终达到了传统的退休年龄。
这些即将退休的人中，许多都是房地产投资者。他们在 80 年代购买了复式住宅，在 90 年代购买了公寓楼，在 2008 年的抛售狂潮中购买了仓库。
他们创造了真正的财富。但这财富带着附加条件，其中最大的那个是没人喜欢谈论的：许多房地产投资者感到被困住了。
三重陷阱
这个陷阱有三面墙，而大多数房东直到被围困后才会看到这三面墙。
第一面墙：税单。卖掉一组持有许久、已完全折旧的房产组合，国税局将拿走相当大的一块。联邦长期资本利得税率最高达 20%。加上适用于高收入者的 3.8% 的净投资所得税（NIIT）。再加上按 25% 税率征税的折旧回收。再叠加各州所得税——税率各异，但在许多州超过 5%——总和可能超过你收益的 40%。
对于像 Eddie 和 Brenda 这样的人来说，这意味着开给政府的一张支票很容易超过一百万美元。
第二面墙：再投资问题。即便缴纳了税款，你还要面对钱往哪里放的问题。理财顾问可能会建议配置一个股票和债券的管理投资组合。按照传统的 4% 提取规则，100 万美元的税后收益或许每年能产生 4 万美元收入——这与同一笔资产净值通过租金产生的 8 万或 9 万美元收入相去甚远。
而且不同于一栋建筑，股票投资组合可能在单个季度内就贬值 30%。
第三面墙：情感方面。在做了几十年房东之后，投资者常常被自己的成功困住。他们太累了，无法继续干下去，但又太聪明，无法接受展示给他们的替代方案。于是，他们留了下来，给下一处出租房换了屋顶，但因此错过了意大利之行。
一扇大多数投资者不知道存在的门
"So often times it happens that we live our lives in chains/ And we never even know we have the key."
老鹰乐队唱的并不是美国税法，但几乎也可以说是。
1031 交换成为税法的一部分已超过一个世纪。大多数有经验的房地产投资者都知道基本规则：卖掉一处房产，在严格的时间限制内买入另一处价值相等或更高的房产，无限期递延你的资本利得。这是房地产领域最强大的财富积累工具之一。
但多年来，对于像 Eddie 和 Brenda 这样的人，1031 交换有一个重大局限：它要求他们购买更多房产。而购买更多房产正是他们努力想停止去做的事。
这一点在 2004 年发生了改变，当时国税局税收裁定 2004-86 号允许特拉华法定信托（DST）的权益作为 1031 交换中的替代房产。这一纸裁定打开了一扇门，改变了房地产投资者的退休格局。
DST 是一种持有房地产产权的法律实体——通常持有大型、机构级别的物业，如 A 级公寓楼群、医疗办公楼、工业配送中心、自储物设施组合、养老社区和全国性品牌酒店。
许多 DST 产品的资本规模达 1 亿美元或以上。通过部分所有权，较小的投资者可以以最低 10 万美元的投资门槛参与这些物业。
操作机制很直接。投资者卖掉其主动管理的房产，执行一次 1031 交换，将收益转移到一个或多个 DST 投资中。所有资本利得均被递延。
投资者从亲力亲为的房东转变为被动所有者，每月从机构级房地产中获得收入。不再有半夜来电。不再有驱逐。不再有租客、马桶或垃圾。
由于 DST 是穿透实体，部分所有者也参与折旧和摊销。这通常意味着每月收入的相当一部分是受税盾保护的，保留了投资者自行管理房产时享有的同等税收优惠。
那么，Brenda 和 Eddie 后来怎么样了？
他们做了功课。与一位专门从事 1031 交换和 DST 的注册投资顾问合作。他们卖掉了商业街铺中心和五栋独立屋中的三栋，执行了交换，并将收益分散投资到四个 DST 中：
一处在东南部的多户住宅综合体
一处在德克萨斯州的医疗大楼
一个在阳光地带的自储物设施组合
一处租给全国性物流公司的工业仓库
他们在交易交割时缴纳了零资本利得税。他们的净资产完好无损地向前延续，产生的月收入超过了出售房产之前的收益，且没有一位需要管理的租户。
他们暂时保留了公寓楼和另外两栋独立屋：计划在未来合适的阶段再对这些进行交换。
他们去了意大利。而且他们没给政府开一张一百万美元的支票。
对潜在投资者的重要提示
虽然 DST 很吸引人，但并不适合所有人。
首先，DST 仅面向合格投资者开放。根据现行美国证券交易委员会规则，这意味着净资产超过 100 万美元（不含自住房产），或过去两年每年个人收入超过 20 万美元（夫妻则为 30 万美元），并有合理预期未来收入能维持同等水平。
其次，DST 是非流动性资产。持有期通常为五到七年。在此期间，你收到收益分配，但无法动用本金。
当房地产发起人认为市场条件合适时，房产会被出售，收益会返还，此时投资者可以执行另一次 1031 交换或确认收益。
第三，DST 投资承载着与任何房地产投资相同的基本风险：市场低迷、空置、财产损坏和利率变动。投资的被动性质意味着投资者对管理决策没有控制权。
最后，DST 是受美国证券交易委员会监管的证券，由经发起公司审查的经纪交易商或注册投资顾问提供。强烈建议与受托顾问合作——即法律上有义务以你的最佳利益行事、没有佣金导致利益冲突的人。
The door is open
1031 交换经受住了立法上多次试图对其设限或取消的尝试。最近的立法将其完整保留，对递延金额没有任何限制。
与 DST 结构相结合，它提供了一条上一代人无法想象的路径：让你能从房东行当退休，递延全部税务冲击，并继续从无需你管理的房地产中获得被动收入。
对于今天年满 65 岁的 11400 名美国人中的任何房东——以及明天和后天同样年满 65 岁的 11400 人中的房东——在下一处屋顶需要更换之前，这都是一次值得进行的对话。
以客户出发 
以朋友同行
来源：kiplinger
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