据泰媒 2026 年上半年数据，泰国外国直接投资项目数量与金额虽同比小幅回落，但东部经济走廊（EEC）工业用地价格同比上涨 31%，全国工业用地均价上涨 16%，双双创历史新高。
数字背后，是一场投资逻辑的切换：泰国正在告别以数据中心为代表的上一轮风口，转而吸纳 PCB、高端电子元器件等先进制造业的落地。工业用地吸纳量同比增长 17.5%，已建成厂房的入住率高达 98.2%。
可见土地，尤其是符合产业导向的土地，正成为泰国这一轮投资浪潮中最稀缺的资源。
那么，外资如何在泰购买土地？每个颜色的土地又有什么含义？
根据泰国《土地法》规定，外籍自然人或外资持股超过 49% 的法人原则上不能拥有泰国土地的所有权，只能租用土地，除非该土地位于政府批准的工业区。
以下是外资企业在泰国获取土地的可行途径：
通过 IEAT（工业园管理局）购地
依据《工业园管理法》的相关规定，那些设立于 IEAT 监管下的工业园内，并享受 IEAT 所提供的优惠政策的企业，有权在同一工业园区内购置土地。
这一方式往往更适用于合资企业（其中外资持股比例不得超过 49%）或那些资金雄厚、投资规模庞大且对土地需求面积较大的企业。
需注意：所购置的土地必须符合工业园区的产业发展规划。
通过BOI（泰国投资促进委员会）购地
企业可通过 BOI 渠道申请并获得《投资优惠许可证》，许可将赋予企业在泰国购买并永久持有工业用地的特权。
此途径不受外资持股比例的限制，即便是 100% 外资控股的公司也能通过 BOI 获取土地所有权证书（即 Nor.Sor.4，俗称“红本”）。
该方式在投资规模及购置土地面积上均无硬性规定，且提供了更广泛的地理选择范围，无论是工业园区内部的土地，还是园区外部的土地，均可作为选项。
在泰国，土地用途被细致地划分为以下九种常见类别，每种类别均通过特定的颜色标记，以便于企业理解和辨识：
黄色：低密度住宅用地
黄色土地为品质生活而生，位于郊区，适建办公楼，但工厂等众多设施禁入。
以下用途被明确禁止：建造工厂、天然气储藏室、炼油厂、饲养场（马，羊，鹅，鸡，鸭，蛇，鳄鱼或者野生动物等）、墓地、屠宰场、农业产品仓库、废物处理厂、交易或收集废弃物品的场所。
橙色：中密度住宅用地
橙色土地人口集中，可建日常办公建筑。
以下用途被明确禁止：建设工厂、废水处理厂、炼油厂、饲养场（马羊，鹅，鸡，鸭，蛇，鳄鱼或者野生动物等）、墓地、屠宰场、农业产品仓库、废物处理厂和交易或收集废弃物品的场所。
棕色：高密度住宅用地
棕色土地主要用于各类住宅、教育机构、托儿所以及养老院的设立。
以下用途被明确禁止：建设工厂、废水处理厂、炼油厂、饲养场（马羊，鹅，鸡，鸭，蛇，鳄鱼或者野生动物等）、墓地、屠宰场、农业产品仓库、废物处理厂和交易或收集废弃物品的场所。
红色：商业用地
红色土地主要用于建造商业目的的建筑，包括商业房屋、服务和娱乐中心等，对土地使用限制较少，但建筑占地面积仍需控制在总面积的 40% 以内。
以下用途被明确禁止：工厂（法定除外）、燃料储存设施、墓地、饲养和饲养牲畜、仓库、运输站、废物处理设施等。
紫色：工业仓储核心区
紫色土地侧重仓库、转运等业务，兼涉部分特殊用途，建筑占地不超 40%，企业可在此构建高效物流仓储体系，支撑产业发展，成为供应链关键节点。
以下用途被明确禁止：建设高层住宅楼及联排住宅。
淡紫色：区域运输仓储枢纽
浅紫色土地遵循 Aor.3 的规划代码，主要功能定位于服务东南亚区域的运输仓储需求。
以下用途被明确禁止：服务性建筑的设立，以及高层住宅楼和联排住宅的建设。
淡绿色：教育专用地
浅绿色土地依 Kor.1 - Kor.3 规划，旨在保护农村农业资源，服务教育建设。
绿色：农业用地
绿色土地专门用于农作物种植或其他与农业相关的活动，遵循 Kor.4 至 Kor.5 的代码指导，建筑占地面积不得超过总面积的 40%。
以下用途被明确禁止：废水处理厂、酒店、服务性建筑以及工业建筑的设立。商业用途的建筑也不被允许，除非是用于自用居住目的（占比不超过 5%）。此外，高层住宅楼的建设同样被禁止。
蓝色：政府、公用事业及公共服务用地
蓝色土地归州政府，用于教育机构、宗教机构、医院等公共设施，这些土地的规划与管理遵循特定的 Sor 代码体系。
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