出品/联商专栏
撰文/范唯鸣
编辑/娜娜
近日，胖东来创始人于东来宣布，运营 24 年、年销售额约 20 亿元、年净利润超 1 亿元的许昌胖东来生活广场店，将于 2026 年 12 月正式关停。
当前商业地产与实体零售面临严峻挑战，客流分化、营收承压、成本高企成为行业常态。在此背景下，胖东来主动关停盈利门店的反向操作，引发了广泛关注。
门店盈利稳定为何要关？根源在于早年租约管理失序导致的场内租金定价体系失衡。当多数商业体在“合法但权责失衡”的租赁博弈中艰难求生时，胖东来选择主动放弃巨额收益、终结失衡合作，为行业重新审视商场与商户的共生关系提供了深刻样本。
一场“不合常理”的闭店
针对闭店原因，于东来明确指出：门店常年稳定盈利，客流、口碑、营收均无衰退，闭店绝非经营亏损，而是触碰了企业“公平正义”的经营底线。
该商场于 2002 年开业，属于国内典型的产权式商铺物业。楼宇建成之初便被分割出售给数十位独立小业主，这种先天结构埋下了租赁矛盾的隐患。
胖东来标准化运营规则要求：整体承租必须统一窗口、统一标尺，与全部产权方同步谈判，杜绝“一户一价”。然而，2015 年因项目负责人流程疏漏，未执行统一签约制度，改为分批次与分散小业主单独洽谈。
部分业主利用“整栋楼宇依赖胖东来运营”的主动权，大幅抬高租金标准与年度涨幅，导致场内租金两极分化：少数铺位租金严重脱离市场公允区间，统一的租赁定价体系彻底撕裂。
在企业价值排序中，规则公平远高于账面盈利。长期在权责、定价失衡的体系内经营，是于东来十余年难以释怀的心结。
三道无解的现实约束
为何不单独协商降价而非要关停？背后存在三层现实约束：
法律层面
商事租约具备完整法律效力，产权人有权拒绝下调租金，协商降价无强制落地路径。
公平层面
企业坚持“一视同仁”的底层逻辑。若单独为高价铺让利，其余正常租金业主必然提出同等诉求，差异化修补方案只会制造新一轮不公，违背胖东来的公平准则。
时间层面
等待失衡租约自然到期意味着需在失序规则中持续运营十余年。叠加楼宇硬件老化、翻新成本高昂，门店长期经营性价比持续走低。
直至 2026 年底，场内所有零散租约同步集中到期，胖东来无需承担高额解约违约金，最终决定不再续租，以关店彻底终结这套失衡体系。
此外，闭店还有两股方向性力量推动：
一是硬件老化与标准落差。生活广场店建于 2002 年，无地下停车场、通道狭窄、动线存在先天短板，改造近乎重建，已达不到胖东来“国际一流品质”标准。于东来早在 2021 年便直言该店到期必关。
二是战略重心轮转。胖东来未来三年资源将集中投向许昌梦之城、物流项目及郑州东站等新项目。关老店、开新店，本质是将稀缺的管理带宽与资本，从被动维持存量转向自持综合体、供应链基建等长期核心资产建设。
散售产权模式的弊病
追根溯源，矛盾起点在于商业物业分割散售的先天结构缺陷，即“分割产权 + 售后返租”模式。
国际通用的 sale-and-leaseback（整体售后回租）指完整单一产权物业整体转让；而国内主流的“分割产权商铺散售 + 固定保底返租”模式，在欧美大型购物中心市场几乎绝迹，成熟亚太市场也已出台政策限制新建项目复制该模式。
国内散售产权模式天然存在不可调和的矛盾：数十位独立产权投资人仅优先追逐自有铺位租金收益，缺乏全局运营思维，极易出现个别业主漫天抬价、场内租金体系割裂。
同时，国内公募 REITs 要求底层商业资产为单一完整产权，早年分割散售商场无法申报，存量项目资产流动性持续走低。这印证了散售开发模式只追逐短期回款，从根源透支了项目长期运营价值。许昌胖东来生活广场正是该模式催生长期租赁矛盾的典型样本。
两种经营底色
在行业普遍喊“难”、能维持盈利已属不易的大环境下，胖东来主动放弃上亿利润选择闭店，显得格外“反常”。这与近期国内某知名文旅商场爆发的租赁纠纷形成鲜明对比，照出了当下商业租赁最真实的两种底色。
真实的商业场景中，租赁合同的基石若是“公平”，甲乙双方合作方能长久。曾有案例显示，主力租户要求使用其合同版本，商管公司起初顾虑重重，但最终发现关键在于识别条款中的风险而非拘泥于文本形式。通过修改“单方违约权”等关键条款，既给了商户退出空间，又维护了契约公平。
同样是面对租赁矛盾，胖东来选择关店止损，而部分运营方则仗着场地资源优势，在起草租约时重约束、轻共担，将商场与商户变成了互相防备的“敌人”。
行业极具反差的现实是：一边是大量商场感慨生存艰难，想方设法留住商户；另一边，愿意梳理租赁规则、主动维护合作公平的运营方却寥寥无几。胖东来给出的答案是：守住底线，规范才能长久。
合同失衡的三个维度
商业地产与零售行业已进入存量竞争、精细化运营的下半场。商场与商户本是一荣俱荣的共生体，但现实中大量租赁关系陷入了“重合同、轻公平，重逐利、轻共生”的误区。
以行业通用商业租赁合同为例，其权责设计失衡典型：单方解约条款仅限定乙方违约解除权，无任何一条约定乙方可因甲方违约（如延期交付、客流不足、停水停电等）单方解除合同，乙方缺乏对等解约救济权。
这种失衡体现在三个维度：商场享受租金、提成等稳定收益，却将客流下滑、物业故障、经营波动等几乎所有不确定性交由商户独自承担。这种只共享收益、不共担风险的规则设计，已超出合理自保边界，变成单方面压榨商户的工具。
行业的核心悖论在于：所有商场都在抱怨难做、商户流失，却又在日常运营中通过失衡的租赁规则持续消耗商户信任。大家都在为短期生存妥协，却很少有人愿意为长期规范买单。
健康的租赁关系怎么建
胖东来关店给整个商业地产圈出了一道思考题：在存量时代，商场和商户到底该怎么相处？真正的出路是跳出“零和游戏”，重新建立一种公平、双向尊重、能长期共生的租赁关系。
事前立好规矩，把“公平”刻在明面上
公平是合作的底线。租约模板、租金定价、递增规则须统一透明，杜绝“暗箱操作”和“看人下菜碟”，避免埋下“同场不同价”的隐患。
事中得有缓冲，别把“按合同办事”当成冷血借口
合同是底线，但做生意需有人情味。应建立常态化沟通机制，区分恶意违约与无心之失，提供梯度化处理方案，避免一刀切的高额罚款。
转变观念，认清“共生”本质
商场和商户是坐在一条船上的合伙人。商场的价值靠好服务、好生态留住优质商户。商户赚不到钱，商场迟早难以为继；商户活得滋润，商场才有核心竞争力。
健康的租赁关系必须是双向奔赴
商场要克制“甲方爸爸”的傲慢，守住规则公允；商户也得讲契约精神，老老实实履约。彼此守约、尊重、成就，才是租赁共生该有的样子。
写在最后
在行业普遍感叹经营艰难、不少商场为短期生存不断放宽规则底线的当下，胖东来主动关停年盈利上亿的门店，不仅是维护商户间的公平，更是把公平正义确立为不可退让的商业底线。
对于商业运营者而言，不必照搬胖东来全盘让利的模式，但可以借鉴其底层逻辑：租赁规则的公允度，决定商业生态的生命力。存量竞争时代，唯有平衡双方权责、构建互信共生关系，才能走出低价内卷、商户对立的行业困局。
摒弃一方得利、一方承压的零和博弈，以公平为底线、以共生为目标，冰冷的商铺租赁才能回归互利共赢的本源，这是通往美好商业的必经之路。