出品/联商网
撰文/李高
2026 年上半年，全国商业地产新商业项目供应市场表现亮眼。据联商网统计，上半年全国新开商业项目（不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2 万方）共 145 个，同比增长 21.8%，创下近五年同期新高。新增商业建筑面积 857.18 万方，平均单体建筑面积约 5.9 万方。
若计入上海张园东区首开区、苏州热雪奇迹等面积在 2 万方以下的项目，开业总数将超 170 个。在经历 2025 年的短暂回调后，商业供应端强势反弹，存量改造与业态创新成为贯穿市场的两大关键词。
供应量创近五年新高：中小体量主导市场
1. 供应放量，"V 型”反转确立
从近五年上半年开业数据来看，2022 年至 2026 年呈现清晰的"V 型”反转态势。
145 家的开业量不仅扭转了 2025 年的下滑态势，更超越 2024 年的 131 家，成为近五年来上半年开业数量最多的一年。然而，“量”的恢复并不等同于“质”的回归。与上一轮供应高峰相比，当前市场结构发生根本性转变：增量主要来自中小体量项目和存量改造，大型标杆性商业综合体占比持续走低。这也解释了为何数据回暖的同时，从业者的体感温度并未明显上升。
2. 华东区域断层领先，城市群效应强化
从区域分布看，2026 年上半年华东地区以 77 家项目断层领先，占比过半；华中、华南、华北紧随其后；西南、西北、东北合计仅 17 家，区域分化持续扩大。
下沉至“城市群”维度，长三角城市群（沪苏浙皖共 27 市）合计开业项目超 50 个，是绝对热点。其中上海 12 个、苏州 9 个、南京 5 个、杭州与无锡各 4 个，梯队分布清晰。珠三角方面，广深双核各贡献 7 个项目。这一数据表明，商业地产供应正进一步向高线城市集中。在低线城市消费承压背景下，开发商更倾向于将资源投向消费基础扎实、品牌溢出效应明显的核心城市。
3. 中小体量成主流，大型项目仍具话语权
从体量分布看，2-10 万方的中小体量项目合计占比高达 86%，其中 2-5 万方与 5-10 万方各占 43%，并列第一。“小而美”的社区型、区域型商业已成为市场供应绝对主流。
中小体量项目的主导地位反映了行业对投资效率的追求。在资金成本高企、消费复苏平缓的背景下，小体量项目投资门槛低、周期短、招商灵活，能更快实现现金流回正。
但这并不意味着大型项目失去市场。15 万方以上的超大型项目虽仅占 3%（约 4 家），但每一个都是城市级商业事件。例如，武汉武商 MALL·众圆以 27 万方体量刷新纪录；上海 PRISMA 新嘉中心达 22 万方，空间场景与招商表现优异。大型项目的核心价值在于其业态完整性和城市地标效应，这是中小体量项目无法替代的。
存量改造成主流趋势：三大路径清晰
改造项目规模化放量
2026 年上半年最显著的特征是存量改造项目规模化放量。在 145 个新开项目中，由原物业升级或老商场、厂房改造而来的项目达 53 个，占比高达 31%，远高于 2025 年同期的约 20%。存量改造已成主流趋势。
上半年存量改造主要呈现三种路径：
一是百货商场转型。这是最成熟的路径。如上海新六百 YOUNG 由原太平洋百货徐汇店改造，转向年轻化定位；武汉 Happy 站台 C 馆由原王府井百货江汉路店改造，引入体验业态。此类改造难点在于如何在既有格局中重新规划动线与业态。
二是工业遗存活化。常州安和锦·CU1958 保留工业结构特色导入商业功能；苏州无界美罗小奢中心由老仓库群改造为文旅商业项目，甚至获评国家 3A 级景区。此类改造投资大、周期长，但独特性难以复制。
三是公建及交通枢纽功能转换。如常州青枫荟由轨交客服中心改造，天津铁商业·光屿城由地下通道改造。这类项目体量虽小，却有效填补了社区商业空白。
存量改造主流化的背后逻辑清晰：供给端核心城市新增用地紧张；资本端消费基础设施 REITs 提供了明确退出通道；消费端年轻群体对“有故事的空间”兴趣日益浓厚，历史感与在地性成为差异化竞争的护城河。
头部企业策略分化：从规模竞赛转向质量竞争
万达罕见零开业，策略取向明显
2026 年上半年，头部商业地产企业普遍保持谨慎节奏，策略出现明显分化。
“战略收缩型”：珠海万达商管上半年零开业，为 16 年来首次，正处于战略调整期；新城控股扩张速度明显放缓。
“精准布局型”：百联集团以 5 个项目成为上半年开业数量最多的企业，覆盖奥特莱斯、购物中心等多元业态；万芊荟商管、旭辉控股亦保持稳定输出。
“跨界入局型”：京东 MALL 延续扩张势头，在上海、武汉等地持续落子，以“线下场景体验 + 线上交易”模式切入传统零售。非传统运营商的活跃正在改变行业格局。
头部企业的策略分化释放明确信号：商业地产竞争已从“规模竞赛”转向“质量竞争”，经营质效成为核心命题。
多元业态创新：差异化运营成关键
细分方向多点开花
在标准化购物中心供给过剩背景下，主题化、差异化运营已成为新项目脱颖而出的关键。上半年涌现多个值得关注的细分方向：
策展型商业升温。TX 长沙以潮流策展为核心，深度融合艺术与零售；深圳 CTYWILD 超感公园聚焦年轻客群感官消费。
文旅融合型项目崛起。宁波秀水街历史文化街区开街首三日客流突破 60 万；南京金陵长乐坊由原沃尔玛改造，打造沉浸式大明文化空间。
▲宁波秀水街
数字娱乐主题独立成项。西安 NE99 数字娱乐综合体涵盖电竞、VR 体验、数字艺术展览等业态，代表商业内容全新探索方向。
主题化商业兴起背后，是消费者从购物到体验、从标准化到个性化的需求迁移。对于非标商业而言，不可复制的在地文化和差异化内容运营是核心壁垒，但也面临可复制性差、运营复杂度高的挑战。
结语
2026 年上半年，145 家新开项目、21.8% 的同比增长率为市场注入强心剂。但在数字背后，结构性变化更为关键：存量改造从补充变为主流、供应向高线城市集中、头部企业转向质量竞争、消费者流向差异化体验空间。
商业地产增量时代已彻底结束，存量焕新与精细化运营时代全面到来。对于每一个项目而言，真正的考验不在于开业当天的热闹，而在于如何在未来长期留住消费者。
