租客少交的钱，正在从另一端被加倍收回来。
文/每日财报 山隐
7 月 23 日，上海。贝壳省心租发布会宣布：信用分 650 分以上可免押金、按月付租金。以上海整租均价 6000 元/月计算，传统“押一付三”加中介费需一次性支出 2.7 万元，新模式下首期支出降至约 6000 元，降幅达 76%。
然而六天前，同一座城市的一位卖房者发文《贝壳的枷锁：一个北京卖房者的反垄断呐喊》，揭露贝壳经纪人通过“签独家”锁定房源、利用算法压低非独家房源权重，以及在热点区域掌握超七成市场份额从而拥有事实定价权。
两件事发生于同一家公司，却呈现截然相反的面貌：对租客，贝壳是降低门槛的改革者；对卖房者，贝壳则是操控规则的主导者。这便是贝壳的 AB 面。
数据显示，贝壳省心租近一年在管房源突破 10.6 万套，平均招租天数 12.9 天，月均出房量约 1.4 万套。
0 押月付与 30 万保障：租客端的“友好革命”
0 押月付与 30 万保障：租客端的“友好革命”
从租客视角看，贝壳此举直击行业痛点。传统模式下，押金源于双方互不信任：房东担忧损物欠租，租客忧虑退租扣款。贝壳以信用体系替代押金，650 分以上信用分覆盖上海超 80% 租房人群，并配套最高 30 万元服务保障，涵盖漏水、火灾及人身财产损失等风险。
该模式效率显著。上海省心租在管房源超 10.6 万套，入住率 98.7%，平均招租天数压缩至 12.9 天（行业平均超 20 天），月均出房量约 1.4 万套。业主续约率 82.91%，租客主动续约率 76.3%，客诉率由 0.58% 降至 0.27%。贝壳正以机构化运营能力，将租房市场的“随机性”转化为“确定性”。
然而，这一模式的前提是规模。唯有房源足够多，风险方可测算；服务足够标准，纠纷才能流程化。2025 年末，贝壳全国在管房源超 70 万套，同比增长 62%；租赁业务净收入 219 亿元，同比增 52.8%，贡献利润率 8.6%，首次实现全年盈利。两年间，在管房源从 21 万套激增至 70 万套，增幅超 2.3 倍——贝壳正加速从“中介”向“房东”角色蜕变。
问题在于，当其日益像房东时，对待平台上其他“小房东”的态度也在悄然生变。
独家代理与算法黑箱：卖房端的“蓝色囚笼”
独家代理与算法黑箱：卖房端的“蓝色囚笼”
贝壳对 C 端越友好，对 B 端便越强势。北京卖房者的遭遇并非孤例。在北京，贝壳市场占有率长期维持在 50% 以上，朝阳、海淀等热点区域超七成。依托 5.8 万家活跃门店、44.5 万经纪人及 4380 万月活用户，贝壳构建了密不透风的线上线下网络。经纪人上门首要问题往往是“能否签独家”。
所谓“独家”，意指房源信息被锁入内部系统，仅贝壳可见，我爱我家、麦田及其他中小中介被排斥在外。若不签独家，房源推荐权重将被算法刻意压低，看房量寥寥；若签署，卖家则失去多平台比价机会，只能接受贝壳设定的“市场合理价”。多位离职经纪人透露，在贝壳体系内，独家房源是“亲儿子”，非独家仅是“庶出”。
这已非单纯的信息撮合，而是信息控制。贝壳从中介平台演变为流量阀门，决定房源曝光度与排序，进而掌握局部定价话语权。当一家平台掌控某区域七成房源时，便形成了事实上的价格操控，而非自由市场的价格发现。
深层来看，贝壳的垄断模式与互联网平台高度同构：均通过规模与网络效应建立壁垒，利用信息控制锁定供需两端，借算法操纵市场行为。尽管阿里、美团曾因“二选一”遭巨额罚款，房产中介领域的反垄断重锤却迟迟未落。贝壳辩称独家代理可提升效率与服务，但效率不应成为垄断借口，正如淘宝不能以保护消费者为由禁止商家多平台经营。
当 C 端体验优化时，B 端抱怨日益加剧。健康的二手房市场需要“毛细血管”式的中介生态，兼顾大平台效率与中小中介灵活，而非一家独大的“蓝色巨兽”。
219 亿租赁收入：从“中介”到“超级房东”的蜕变
219 亿租赁收入：从“中介”到“超级房东”的蜕变
贝壳的战略转型正模糊“平台”与“自营”的边界。2025 年，贝壳净收入 946 亿元，“非房产交易业务”占比达历史新高的 41%。传统业务收缩明显：二手房 GTV 2.15 万亿元（-4.2%），净收入 250.2 亿元（-11.3%）；新房 GTV 8909 亿元，净收入 306 亿元（-9.1%）。净利润 29.91 亿元，同比下降 26.7%，连续两年下滑。
增长希望寄托于租赁与家装。租赁业务净收入 219 亿元，同比增 52.8%，贡献利润率 8.6%，首次全年盈利；家装家居净收入 154 亿元，同比增 4.4%，贡献利润率 31.4%。CEO 彭永东表示，租赁业务正形成更稳定的盈利与现金流特征。
“稳定”背后是自我强化的循环：贝壳 App 首页黄金展位与搜索置顶多为带“省心租”标签房源；5000 多名经纪人优先带看此类房源；非自营房源曝光空间被持续挤压。未加入省心租的品牌公寓获客成本攀升，转化下滑，面临利润被抽走或获客能力被掏空的困境。
当平台既做裁判又做运动员，规则必然改变。贝壳正从“流量中介”蜕变为“超级房东”，亲自管理房源、制定价格、分配流量。此模式虽提升了 C 端体验，却在 B 端加速市场集中。截至 2025 年末，贝壳拥有 5.8 万家活跃门店、44.5 万名经纪人，配合线上算法流量分配，中小中介生存环境愈发艰难。
中国机构化长租公寓渗透率长期仅约 10%，远低于发达国家。这一差距既是增长空间，也意味着一旦贝壳通过省心租占据主导，租房市场竞争格局将难以打破。
贝壳的商业逻辑清晰：以 C 端体验创新获取信任，以 B 端份额锁定话语权，再以规模效应摊薄成本、提升盈利。每一步皆符合商业理性。
但该逻辑存在天然风险：当平台同时拥有流量分配权与自营业务，利益冲突不可避免。一边为租客消灭押金，一边为卖房者制造枷锁；一边提升用户体验，一边挤压中小中介空间。这些做法短期可提升财务表现，长期却会累积监管风险与社会成本。
北京卖房者在文末写道：“那把锁了我房子六个月的‘独家’枷锁，不该再锁下去。反垄断的钥匙，是时候交出来了。”而贝壳高管在发布会上称：“不应该让消费者的钱包，替行业的混乱和风险买单。”
两相对照，讽刺意味十足——贝壳在 C 端消灭的摩擦成本，正在 B 端被加倍制造。租客少交的押金，可能正以更高房价、更低竞争效率、更少渠道选择的方式，从另一端被悄悄收回。
贝壳真正的挑战，不在于能否将租赁业务做到 200 亿收入，而在于追求规模增长的同时，能否守住平台中立性的底线。0 押月付值得肯定，但前提是不应将其作为换取更多独家房源的筹码。当一家公司的 A 面与 B 面如此分裂，市场需要的不是站队，而是一份清醒的审视。
丨每财网&每日财报声明
本文基于公开资料撰写，表达的信息或者意见不构成对任何人的投资建议，仅供参考。图片素材来源于网络侵删。
