一场跨境并购正在重塑全球物流地产格局。
近日，全球工业地产巨头安博（Prologis）同意以约 140 亿英镑（约合人民币 1260 亿元）收购英国工业物流地产企业 Segro（世格物流）。该交易已达成协议，尚待监管机构及股东批准，预计于 2027 年上半年完成。
安博为何执意收购 Segro？
Segro 作为英国最大的上市工业物流地产 REIT，资产遍布英法德等 8 个欧洲国家，管理规模（AUM）达 220 亿英镑。其 2025 财年税前调整后利润为 5.09 亿英镑，出租率高达 94.9%，客户留存率 82%，财务杠杆稳健。
然而，吸引安博的核心并非传统租金收益，而是 Segro 持有的两大战略资产。
核心城市物流资产
Segro 超半数仓库位于欧洲核心城市及近郊。此类区域工业用地审批严苛、供应稀缺，对于电商配送、零售供应链及城市物流具有不可替代性，其价值远超普通仓储物业。
面向算力的基础设施储备
随着 AI 大模型爆发，数据中心需求激增，而电力供应与审批能力成为建设瓶颈。Segro 在欧洲核心市场储备了大量具备电力接入条件的土地资源。在 AI 时代，这些资产等同于通往未来的“数字门票”。
并购背后的战略逻辑
安博虽全球规模庞大，但在欧洲核心城市节点及数据中心储备上相对薄弱。收购 Segro 不仅能补齐短板、切入欧洲 AI 基建赛道，还能通过规模效应降低融资成本，进一步巩固行业霸主地位。
此次交易释放明确信号：物流地产估值逻辑正在重构。除租金和出租率外，掌握核心区位与能源入口成为关键。未来物流地产将从单纯的“空间提供商”，升级为连接物流、能源与数据的“基础设施平台”。
来源 | 物流沙龙
