来源：资产界、亚洲保理
编辑：供应链 Finance 智库
近期，金融风险化解与存量资产盘活领域接连释放重磅政策信号，形成“顶层统筹部署 + 行业实操松绑”的政策组合拳。
一方面，国务院发布落实金融工作审议意见专项报告，从宏观层面锚定“存量地产融资拓宽、中小银行不良清收加码”两大核心方向；另一方面，金监总局 474 号文完成全面扩围，将不良批量处置绿色通道从中小银行覆盖至国有六大行与股份制银行，给出可直接落地的操作细则。
两大政策层级互补、方向协同，共同开启 2026 年下半年不良资产处置、地产纾困与存量盘活的全新业务窗口期。
一、国务院统筹部署，锚定化险两大主线
国务院专项报告从国家层面明确下一阶段金融风险化解的工作重心，核心覆盖两大领域，既是中长期制度建设方向，也是当前行业推进的核心遵循。
1. 探索银行资金参与存量地产运营，重构地产融资逻辑
报告提出，下一步将研究允许商业银行资金参与存量房地产收购与运营，持续完善房地产发展新模式配套融资制度，常态化运行房企融资“白名单”，拓宽保障性住房再贷款支持范围。这一表述标志着地产金融政策重心正逐步从增量开发融资，向存量资产盘活倾斜。
需明确的是，该政策目前处于制度研究阶段，尚未出台配套落地细则，银行暂无法直接以自有资金批量收购商业、住宅存量物业。当前可落地的路径仍以保障性住房再贷款、房企纾困配套融资为主。截至 2025 年末，全国已落地存量商品房转保障房项目超 300 个，房企白名单累计投放贷款 7.6 万亿元。后续随着细则落地，银行低成本资金将为烂尾楼盘活、存量商业改造、商办转保租房等场景提供长期资金支撑。
2. 压实属地责任，中小银行不良清收全面提速
针对中小金融机构风险化解，报告明确要求地方政府扛起属地责任，加大辖区中小银行不良资产剥离、清收力度，建立常态化监督机制。具体举措包括持续推进“一省一策”改革化险，通过兼并重组、市场出清压降高风险机构；前移风险处置关口，建立早期纠正硬约束；全程监测地方化债与机构化险流程，严肃纠偏违规操作。
这一部署直接推动中小银行不良资产供给加速释放，对公地产债权、抵押类不动产不良将成为后续市场主流标的，同时也为地方 AMC、不良处置服务商带来增量业务空间。报告同时提出统筹房企债务与地方政府债务协同处置，推动地方、银行、资产管理机构多方联动，构建一体化风险化解体系。
二、474 号文全面扩围，三大维度松绑
如果说国务院报告是顶层方向指引，那么金监总局 474 号文扩围就是直接可落地的行业操作规则。作为 2026 年不良资产领域分量最重的监管松绑政策，本次扩围将原本仅适用于中小银行的特殊处置权限，全面开放给国有六大行、全国股份制银行，从交易模式、标的范围、介入时机三大维度彻底打通大型银行不良批量处置通道。
1. 结构化交易合法化，反委托处置成行业标配
政策明确国有大行、股份行可与全国性 AMC、地方 AMC 开展结构化批量转让，同步推行银行反委托协同处置模式。这一规则彻底消除了大型银行此前开展结构化转让的合规顾虑，明确 AMC 持有资产处置决策权、禁止银行刚性兜底，权责边界清晰。
对银行而言，无需搭建大规模清收团队即可实现不良批量出表，同时可依托本地渠道受托开展催收与物业运营；对 AMC 而言，可借助银行原有客户与抵押物信息压缩尽调成本，缩短项目落地周期，双向提升处置效率。
2. 收购品类全面拓宽，个贷与地产不良同步放量
扩围后，62 号文划定的全部可转让风险资产范围均适用于大型银行，覆盖个人按揭贷款、消费信用贷、房企逾期开发贷、债委会风险项目，以及存在劣变风险的关注类信贷资产。
这一变化将直接重构市场资产供给结构：下半年国有大行住宅抵押类个贷不良包、房企开发贷批量包挂牌频次将显著提升，优质抵押物标的供给增加，投资人议价空间扩大，个贷不良、住宅类地产不良两大赛道迎来长期增量。
3. 关注类即可转让，风险前置介入成为可能
本次扩围最具变革性的突破，是允许银行在信贷资产处于关注类、风险初现阶段即可提前批量转让，无需等待贷款劣变为五级不良。
此前行业普遍只能在房企资金链断裂、项目停工后被动接盘，盘活周期长、亏损风险高；政策落地后，AMC 与盘活机构可在风险早期进场，同步参与债务重组、项目复工筹备。叠加保障房专项再贷款等配套政策，主城存量商品房、停工保交楼项目的盘活周期将大幅缩短，地产不良处置从“被动接盘”转向“主动纾困”。
三、形成从顶层要求到落地工具的完整闭环
两大政策并非孤立出台，而是形成“顶层提要求、监管给工具、落地有路径”的完整政策链条，对全产业链产生多重叠加利好。
第一，清收要求与处置工具形成联动。国务院提出的中小银行不良清收加码，叠加 474 号文给大行放开的批量处置通道，共同推动银行端不良资产供给集中释放。中小银行加速剥离存量不良，国有大行借助结构化工具批量出表，供需两端同步扩容，市场活跃度显著提升。
第二，存量盘活与前置介入形成互补。顶层提出的银行资金参与存量地产运营，搭配 474 号文的风险早期介入规则，打通了“风险提前识别—AMC 进场重组—银行配套融资—资产运营盘活”的完整链路，地产不良处置不再局限于低价变卖抵押物，而是转向运营增值、盘活退出的新模式。
第三，资金端与资产端双向扩容。一方面银行不良出表提速，资产端供给充足；另一方面存量盘活融资渠道拓宽，资金端支撑增强，AMC、地产盘活服务商、产业资本、个贷投资人等全产业链主体均能找到对应业务机会。
四、行业趋势与实操提示
结合两大政策导向，下半年不良资产行业将呈现三大明确趋势：一是不良资产供给全面爆发，个贷不良、地产不良同步放量，市场可选标的大幅增加；二是传统低价捡包模式逐步淘汰，前置风险介入、结构化交易、运营增值成为主流盈利逻辑；三是主城住宅类、保交楼类资产流动性持续走强，远郊文旅、大体量商办处置压力仍存，投资需谨慎筛选。
实操层面需注意两点：其一，“银行资金直接收购存量地产”目前仍处于研究阶段，暂无落地细则，业务布局仍以现有保障房、纾困贷政策为准，不宜盲目跟风；其二，474 号文扩围已进入实操传导阶段，银行、AMC 可优先推进结构化转让、关注类资产前置处置相关业务，把握政策红利窗口。
整体来看，两大政策共同标志着行业进入“风险化解与存量盘活并重”的新阶段，政策红利从单一处置端向资金、资产、运营全链条扩散，具备全链路运营能力、能提前布局风险纾困的机构，将在新一轮行业周期中占据核心优势。
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