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历经月余立法博弈，澳大利亚《2026 年财政法修正案（第 1 号税收改革）法案》近日正式获批生效。作为澳 2027 财年预算案的核心内容，该法案将于 2027 年 7 月 1 日起全面实施，旨在通过重塑资本利得税（CGT）与收紧住宅地产负扣税规则，进行数十年来最大规模的税制改革。
改革重塑资本利得税体系
新法案对现行资本利得税体系进行了根本性调整。自 2027 年 7 月 1 日起，持有资产超 12 个月享有的 50% 免税折扣将被废除，转而实行“成本基数指数化”规则。纳税人可依据持有期间的消费者价格指数（CPI）调整原始成本，仅就扣除通胀后的真实增值部分纳税。同时，引入 30% 的资本利得最低税率，即按个人所得税边际税率与 30% 孰高原则征税。
此外，1985 年 9 月 20 日前购入且原享永久免税的“税前资产”也被纳入新规。此类资产将视为在 2027 年 7 月 1 日按市值处置并重新购回，此前增值予以冻结递延，未来实际处置时仅对之后的增值部分适用新规。为确保平稳过渡，2026 年 5 月 12 日前持有的资产，其截至 2027 年 6 月 30 日的增值部分仍可适用 50% 折扣，后续收益递延至最终处置时合并计算。
收紧住宅负扣税规则
此次改革另一核心在于限制二手住宅投机，引导资金流向新建住房。新规实施严格的“新老划断”：2026 年 5 月 12 日晚 7 时 30 分前持有的已建住宅沿用旧规；此后取得的已建住宅，自 2027—2028 财年起产生的净租金亏损将被“隔离”，不得抵扣工资等其他收入，仅可结转抵减未来租金收入或出售时的资本利得。
为保障供给，投资新建住宅不受上述限制，亏损仍可抵扣其他收入，且出售时可在“成本基数指数化”与保留"50% 折扣”间择优选择。此外，作为妥协条款，法案禁止自管养老金基金（SMSF）通过新贷款购买住宅物业，进一步切断了部分高净值人群利用养老金投资楼市的路径。
改革将带来多维度溢出效应
此项重塑投资激励的税改操作复杂，其溢出效应引发各界广泛关注。
首先，投资者税负显著分化。新规下税负取决于持有期限、通胀及回报率。低通胀高回报场景下税负将上升，反之在高通胀环境下可能下降。财政部预测，资本利得平均有效税率将从 19.3% 微升至 21.4%。外国投资者和养老基金受影响较小，而低成本初创企业创始人可能面临高达 47% 的边际税率。
其次，住房供应面临考验。因“新建住宅”定义过窄，未覆盖拆除重建等模式，行业警告未来十年住房供应或减少约 3.5 万套。同时，部分跨境资本因税负预期重新评估风险，开始转向无资本利得税的新西兰市场。
此外，结构性阵痛还体现在防范重复征税层面。专家指出，企业税后利润再投资后，股东出售股份时需再次纳税，形成双重征税。这可能导致上市公司倾向于分红而非留存利润再投资。
各界反响呈现分化趋势
此次税改引发社会强烈反响。支持者认为这是纠正税制不公、提升代际公平的重要举措，有助于为首次购房者创造公平竞争环境。反对者则批评这是对民众上进心的打击，违背了政府承诺。
科技界担忧政策切断年轻人上升通道，促使人才流失。民调数据显示，该法案净支持率为负 25 个百分点，创数十年新低。年长选民及房产投资者反对声浪最高，而年轻人和租房者情绪相对缓和。
尽管法案已通过，但税务专业人士对后期合规成本与政策透明度持审慎态度。由于部长拥有多项监管自由裁量权，可通过行政法规定义关键概念，这种“先立法、后补细则”的模式给从业者带来了较高的不确定性风险。
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