对于深耕迪拜市场的投资者而言，成熟的城市规划、国际化客群及稳定的货币体系，已构成房产投资的基准线。
基于对成熟市场价值的认知，越来越多投资者开始思考：在保留迪拜稳健配置的同时，能否将置业版图延伸至欧洲方向，寻找更低门槛与更多成长空间？格鲁吉亚由此进入视野。
01. 低门槛之外，格鲁吉亚还有哪些置业优势？
迪拜凭借美元挂钩货币体系与全球买家基础，胜在稳定与流动性；第比利斯则以更低门槛展现更高的资金使用效率。虽然两座城市毛租金收益率接近，但资金占用规模截然不同：当地普通住宅入门价约 8.5 万美元（约 57.5 万元人民币），而迪拜约为 27.2 万美元（约 184.1 万元人民币）。同等预算下，在第比利斯可购置 2-3 套房产，而在迪拜往往仅能购入 1 套。
除价格与收益优势外，格鲁吉亚对海外买家政策友好。外国人可 100% 持有房产，住宅租金所得税仅为 5%，无遗产税和赠与税，房产持有满 2 年后出售可免资本利得税，显著降低长期持有和退出成本。
置业还可衔接身份规划。投资达 30 万美元（约 203 万元人民币）可申请 5 年投资居留，持满 5 年后可申请永久居留。配偶及未成年子女可随行，且投资居留期间无居住天数要求，适合作为备用身份及家庭资产配置方案。
此外，第比利斯距欧洲、中东及周边城市航程仅需 1 至 4 小时；雪山、黑海、葡萄园与温泉等资源，赋予其投资、生活与度假的多重价值。全国人口约 370 万，年吸引游客约 730 万人次，为短租和品牌住宅持续提供需求支撑。
02. 买得起，也卖得动
较低房价并不意味着市场缺乏规模。2025 年，第比利斯公寓平均售价约为 1373 美元/㎡（约 9300 元人民币/㎡），全年成交 42,388 套，交易总额达 35 亿美元（约 237 亿元人民币），市场规模同比增长 12.6%。从核心高端区到大众住宅区，不同价格带均已形成稳定需求，为出租、持有和转售提供了坚实的市场基础。
此外，这里的房产交易建立在清晰、透明的登记制度之上。所有房屋的产权、抵押、查封及用途信息，均可通过格鲁吉亚国家公共登记局查询核验。外国买家完成产权调查、税号申请及合同签署后即可办理过户，流程通常只需 1 至 5 个工作日，加急登记最快 1 天完成，亦支持远程委托操作。
格鲁吉亚购房环节不征收买方购置税，登记、公证及中介等额外成本通常为房价的 2% 至 5%。交易流程正规、产权信息可查、过户效率高，使第比利斯不仅“买得起”，更具备持续流通和再次交易的基础。
03. 10 年 8% 保底回报：把投资变成省心的长期现金流
当第比利斯具备“买得起、卖得动”的市场基础后，投资者更关注收益稳定性与资产管理便捷性。Mira Verde 正是围绕这些需求打造的品牌综合社区。
Tbilisi Hills 距市中心约 10 分钟车程，集住宅、教育、商业、康养与 18 洞高尔夫球场于一体，并提供安保、礼宾、维修及专业物业管理等酒店式服务。
项目提供连续 10 年、每年 8% 的保证年化回报，并写入正式合同，由 Mira Developments 统一运营。业主无需自行寻租，也不必承担空置、维护和日常管理压力，同时享有 5 年 Mira Total Care 维护保障及 3 年 Trussardi 品牌家具质保。
10 年期满后，房产仍归业主所有，可继续出租、自住或出售。对于希望降低异地管理成本、追求稳定现金流的投资者而言，这是一套从持有到运营都更省心的资产方案。
Mira Verde 的价值不止于收益。项目坐落于 Trialeti 山脊南坡，海拔约 400 米，俯瞰第比利斯城市景观，毗邻外交机构及高端住宅集中的 Krtsanisi 区域。前往市中心约 10 分钟、老城约 14 分钟、国际机场约 20 分钟，在保持城市通达性的同时，拥有山地住宅特有的开阔视野、安静氛围与私密感。
从城市格局来看，这片山地之于第比利斯，类似比佛利山之于洛杉矶、太平山之于香港——占据城市高处，代表低密度环境与高端居住氛围。社区内规划 18 洞冠军级高尔夫球场、Wellness 健康中心、运动设施、精品餐厅、零售空间及国际学校；住宅由 Trussardi Casa 参与设计，采用全屋精装，配置意大利品牌家具家电及定制软装，交付后即可入住或投入运营。
单间
面积约 38㎡
售价 19.06 万美元（约 129 万元人民币）起
一居室
面积约 74.9㎡
售价 32.13 万美元（约 217.5 万元人民币）起
两居室
面积约 107.8㎡
售价 50.64 万美元（约 342.8 万元人民币）起
付款方式
项目采用 60/40 付款方案，建设期支付 60%，交付时支付 40%，预计于 2029 年第三季度交付。
04. Tbilisi Waterfront Meadows：把一套别墅，放进永久产权的水岸新城
如果说 Mira Verde 强调稳定回报与省心运营，那么 Tbilisi Waterfront Meadows 呈现的则是另一种置业逻辑：以低密度住宅、滨水环境与土地价值，承载家庭生活和长期持有。
项目位于第比利斯 Krtsanisi 区域，沿 Mtkvari 河展开。约 590 公顷土地与 10 公里连续水岸线，将约 2800 套别墅及联排住宅、450 多间酒店客房与品牌住宅，以及 190 多个零售和餐饮空间串联起来，形成一座集居住、商业、度假与自然景观于一体的水岸新城。
项目由阿布扎比开发商 Eagle Hills 打造，其创始人穆罕默德·阿拉巴尔（Mohamed Alabbar）也是迪拜伊玛尔地产创始人。对熟悉迪拜大型社区开发逻辑的投资者而言，这意味着项目背后具备成熟的城市营造经验。
项目另一大优势是土地与建筑均为永久产权。买家拥有的不只是一套住宅，也包括房屋所在土地，更适合长期持有与家庭传承。住宅围绕河湾、湖泊与花园布局，让水岸生活真正融入日常。
联排住宅
售价约 35 万至 46 万美元（237 万至 311 万元人民币）
独栋别墅
售价约 56 万至 110 万美元（379 万至 745 万元人民币）
付款方式
首付 20%，随后分两期各支付 10%，交付时支付 60%，预计 2029 年年中交付。
从稳定回报到水岸生活，Mira Verde 与 Tbilisi Waterfront Meadows 代表了第比利斯两种不同的置业路径。对于希望在迪拜之外拓展资产版图的投资者而言，格鲁吉亚提供的，正是一种兼顾收益、身份与生活方式的新选择。
