房地产开发企业全生命周期税收政策梳理

房地产开发项目周期长、税种多，一个项目从拿地到清盘，涉及税种多，每个税种的征收环节、计税基础、税率、是否预缴等规则各不相同。本文对房地产开发项目全生命周期税收政策进行梳理。

一、各环节涉及税种概览

首先，按照房地产开发环节，看下每个环节分别涉及到哪些税种，通过如下表格的形式进行展示：

需要说明的是，只要涉及增值税就需要征收城市维护建设税及附加，以实际缴纳的增值税额为计税依据，因此就不在每个环节进行单独标明了。

城建税税率按项目所在地划分：市区7%、县城或建制镇5%、其他地区1%。教育费附加3%，地方教育附加2%。

二、各税种在不同环节的具体处理

这部分按税种进行介绍，主要是考虑到如果按环节对税种进行介绍的话，同一个税种会出现在不同的环节，这会导致同一税种的内容重复介绍。

• 一般计税方法下：
  销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋9%）
  应纳税额＝销项税额－进项税额－已预缴税额

• 简易计税方法下：
  应纳税额＝含税销售额÷（1＋5%）×5%－已预缴税额

• 计征依据＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）
• 应预缴税款＝计征依据×预征率。

• 以出让或转让方式取得土地使用权的，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳；
• 合同未约定的，从合同签订的次月起缴纳。
• 占用耕地的，自批准征用之日起满1年开始缴纳。

• 土地使用权出让/转让合同按万分之五
• 建设工程合同按万分之三
• 借款合同按万分之零点五
• 商品房销售合同按万分之五

• 取得土地使用权后办理土地税源登记
• 预售许可证办理后进行项目备案
• 清算完成后办理税源注销登记