出品/联商网
撰文/李高
日前，南京浦口桥北项目公司股权转让信息现身京东拍卖平台。该项目核心资产为华润置地在南京的首个商业项目——桥北万象汇，对外报价约 6.5 亿元。
从 2021 年 6 月 29 日高调开业，到 2025 年 1 月 22 日正式摘牌闭店，再到如今被摆上拍卖货架，这座曾凭借长江大桥观景台爆红的“网红商场”，在不到五年时间内走完了从“顶流”到“资产包”的全过程。华润在南京的商业首秀，最终以一场拍卖收场。
华润接手难挽颓势
桥北万象汇的前身为乐都汇购物广场。该项目于 2013 年开建后长期停工，直至 2017 年被华润置地接手，斥资 20 亿元进行整体改造。2019 年重新开建，2021 年 6 月 29 日正式开业。项目体量约 10 万平方米，由地下 2 层和地上 6 层组成。
开业之初，桥北万象汇宣称招商率与开业率均达 100%，引进的 240 余家品牌中，超 50% 为区域首店，包括南京首家苏果 CiTY、万象影城，以及江北首家凑凑火锅、合兴发茶冰室等。值得注意的是，华润虽于 2014 年拿下浦口万象商业体（即江核万象汇），但该项目至今尚未开业。
凭借紧邻南京长江大桥的地理优势，项目在顶楼打造了 270 度全景屋顶花园和空中观景台，迅速成为现象级网红打卡点，开业首日甚至实施限流。2022 年一周年庆期间，顶楼直升机场景再次引流，三天销售额超 1800 万元。
然而自 2023 年起，项目陷入经营困境。2024 年 6 月起，随着多数商户三年租期届满，品牌陆续撤离。至 2024 年底，场内仅剩万象影城、星聚会 KTV、Manner 咖啡等零星店铺营业。
2025 年 1 月 22 日，面向长江大桥的“万象汇”LOGO 被正式摘牌，商场主体停业。同年 5 月，最后一家门店 Manner 咖啡闭店，项目彻底关停。沉寂数月后，今年 7 月该资产被推上拍卖平台。据京东拍卖信息显示，央企华润集团控股的华润渝康资产管理有限公司拟转让南京浦口桥北项目公司股权，报价约 6.5 亿元。
资料显示，华润渝康是重庆市首家地方金融资产管理公司（AMC），主营不良资产收购处置、重组整合等业务。目前该交易已有 1 名意向人，最终结果值得关注。
多重因素致项目败北
桥北万象汇的失败并非单一原因所致，而是外部竞争、交通瓶颈、自身定位及集团战略调整多重因素叠加的结果。
商圈竞争极度内卷
桥北商圈素有“江北新街口”之称，目前已聚集十余家商场。与项目一路之隔的弘阳广场体量达 55 万平方米，涵盖商场、游乐场等多种业态，长期占据区域购物娱乐中心地位。加之金象城、印象汇、江北龙湖天街等竞品环伺，桥北万象汇面临巨大生存压力。
交通通达性成硬伤
项目位于桥荫路和浦珠北路交汇处，虽邻长江大桥拥有观景优势，但也陷入交通困局。消费者普遍反映位置难寻、周边路段拥堵且距离地铁站较远。此外，原本规划无缝接驳的地铁 11 号线仍在施工中，长期围挡进一步削弱了项目的可达性。
先天选址与结构局限
作为烂尾改造项目，其在选址和建筑结构上存在天然缺陷。项目地处长江大桥下的“倒三角”地带，两面受夹，难以形成持续的商业吸引力。
此外，退出该项目也是华润置地的战略选择。面对空铺率攀升、客流销售双下滑的局面，及时止损符合企业利益。目前华润在南京已布局 7 座万象系商业，将资源倾斜至优质项目更利于健康发展。
华润在南京的商业版图
剥离桥北万象汇不良资产，并不意味着华润在南京的战略收缩，相反，其正将资源集中于更具潜力的项目。
据统计，华润目前在南京已布局 7 家万象系商业，其中四家已开业项目运营状况良好：
- 南京万象天地：位于三山街，是全国第三座、华东首座万象天地，建筑面积约 10.4 万平方米，定位为城市精神文化潮流策源地；
- 南京城北万象汇：2023 年底开业，是燕子矶新城板块经营最稳定的商业之一；
- 南京雨花万象天地：开业即火爆，已成为南京最具影响力的万象天地产品；
- 南京金陵天地：华润与阿里巴巴联手打造的非标商业，人气不俗。
在增量市场方面，华润还有三个重磅商业体蓄势待发。
南京金陵万象城
最受关注的是位于南部新城大校场核心区的南京金陵万象城。作为南京首座万象城，其商业面积高达 25 万平方米，由 A、B、C 三大场馆通过空中连廊互通。项目计划引入近 600 家品牌，覆盖重奢、潮流、餐饮、亲子及文化艺术全业态，并与地铁 5 号线、10 号线同步建设，是典型的 TOD 地标商业。
▲南京金陵万象城效果图
浦口华润万象商业体
该项目是“江北核大板块”最早的综合体项目。2014 年 6 月，华润以 34.8 亿元拿地，包含 10 万平方米商业中心，但历时 12 年仍未开业。近日，南京江北新区官网公示显示，该地块规划设计方案已调整，项目由“万象城”改为“万象汇”。
▲方案调整后的浦口华润万象商业效果图
鼓楼万象汇
2024 年 10 月，鼓楼万象商业官宣，原国睿科技园项目中 12.8 万平方米的商业部分将由华润万象生活运营，项目名为“鼓楼万象汇”，目前正处于筹备阶段。
综上可见，华润在南京的布局策略清晰：万象城定位高端旗舰，万象天地主打潮流策源，万象汇聚焦区域活力中心。从江北到城南，从老城到新城，华润已基本覆盖南京所有核心商圈。