2026 年二季度，深圳甲级写字楼市场呈现温和复苏态势。净吸纳量创近五年同期新高，空置率高位回落，租金降幅显著收窄，市场筑底信号日益明确。
净吸纳创五年新高，多元需求托底市场
2026 年上半年，深圳市甲级写字楼净吸纳量约 30.3 万平方米，其中二季度新增 17.8 万平方米。该数据与去年下半年基本持平，较去年同期大幅增长，创下近五年同期新高。
深圳甲级写字楼季度新增供应、净吸纳量和空置率
需求结构多元化特征显著。科技及金融业搬迁扩租、酒店新设立需求持续释放。科技领域表现尤为突出，"AI+ 消费电子”赛道企业规模化扩张，半导体研发设计企业成为增量需求的重要来源。此外，依托深圳电子制造供应链优势，跨境电商产业链相关企业持续贡献租赁需求。
消费电子、AI、跨境电商三重叠加，构成了深圳独特的产业纵深与需求底色。同时，在政策助力下，酒店业连续多个季度保持活跃，上半年成交占比约 15%。
新增供应大幅放缓，空置率持续回落
上半年深圳市仅有一个甲级写字楼项目交付，总面积约 9.3 万平方米，新增供应节奏显著放缓。供应减速与需求释放形成了约 21 万平方米的供需缺口，主要由存量项目消化填补。受此推动，全市空置率从去年末的 27.9% 下降至二季度末的 24.3%，环比、同比分别下调 2.1 和 3.1 个百分点。
深圳甲级写字楼净有效租金和空置率
租金降幅收窄，筑底周期漫长
租金方面，二季度末深圳市甲级写字楼平均净有效租金约 131.1 元/㎡/月，环比微降 0.7%，同比下调 5.9%。环比与同比降幅均较去年末及去年同期显著收窄，显示下行惯性基本耗尽。
自 2022 年下半年至 2025 年上半年末，三年间全市平均租金累计下降约一半。近一年来跌幅明显收窄，供应放缓和多元化需求释放一定程度缓解了租金内卷压力。然而，市场潜在供应体量仍较大，加之龙头企业自建办公楼带来的退租效应将持续存在，预计租金底部修复周期将十分漫长。
未来展望
深圳甲级写字楼市场正逐步筑底企稳，但“筑底”不等于“反弹”。虽然大幅度下跌阶段基本过去，但增量需求规模仍不足以扭转整体供需格局，短期市场竞争压力不减。
长期来看，深圳通过非居改建和产业用地双轨制，以制度安排促进产业空间供给更好地服务于产业培育，推动市场健康运行。在需求端，新兴产业集群的成熟将促使市场迎来实质性改善。对资产持有方而言，深度绑定产业生态将有助于楼宇培育差异化优势。
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