代建制度体系化建设进入快车道
2026年以来，中央及地方政府密集出台代建制相关政策文件，推动政府投资项目建设管理体制改革向纵深发展，代建制制度体系建设进入快车道。其中，2026年第二季度，中央及地方政府共有9个省（市）出台政府代建制相关政策，略高于同期水平。2026年上半年，出台相关政策的省（市）数量达17个，为2024年同期以来的最高值。由此可见，政府代建制的政策覆盖范围正持续扩大。
代建拓展TOP20企业新签约规模同比降1%
2026年上半年普睿数智统计的40个重点城市代建渗透率为8%，仍处近三年高位，但增长动能有所放缓。与之对应的是，代建新拓TOP20企业新签约项目同比下降1%，近三年增速首次出现下滑。此外TOP10企业集中度70%，但TOP5降10pct至39%，腰部企业竞争白热化。
上半年城投拿地规模同比降49%
2026年上半年，城投拿地规模、占比持续下降，其中成交规模同比减少近五成，占比为42%，同比下降3个百分点，较2025年全年下降14个百分点。各城市城投拿地的比例分化显著，一线城市以央国企为主，二线半数城市城投拿地比例仍然较高，三四线城市则依旧需要城投进行“托底”。
企业合纵连横加强合作交流
随着代建业务拓展竞争日趋激烈，多家企业持续通过内外部联动强化项目获取能力，一方面推进对外人才招募，呈现显著的“生态化布局”特征，头部企业通过人才储备与渠道拓展双轨推进，夯实轻资产扩张动能；另一方面深化企业间合作交流。头部企业通过政企协同、同业交流、跨界融合等多元路径整合资源，构建差异化竞争壁垒。
上半年代建中标同比降22%
2026年第二季度，代建中标项目为101个，同比下降31%，降幅较一季度扩大22个百分点，创下2024年以来季度中标数量新低，延续了2025年四季度以来中标数量走低的趋势。能级上，三四线、长三角依旧是中标的核心能级和区域。
2026年以来，中央及地方政府密集出台代建制相关政策文件，推动政府投资项目建设管理体制改革向纵深发展，代建制制度体系建设进入快车道。
其中，2026年第二季度，中央及地方政府共有9个省（市）出台政府代建制相关政策，略高于同期水平。2026年上半年，出台相关政策的省（市）数量达17个，为2024年同期以来的最高值。由此可见，政府代建制的政策覆盖范围正持续扩大。
尽管与房地产“救市”政策相比，二者在政策数量及出台频次上均存在显著差异，但考虑到政府代建制政策实际早有规范文本，尤其是省级层面，在政府代建模式兴起初期即已出台明确政策规定。从过去两三年地方代建制政策的持续修订、政策落地颗粒度的不断细化来看，这反映出市场参与主体多样化后，政策随市场变化动态调整；而在省（市）政策顶层架构下，越来越多的区县出台政府代建制政策，表明当前政府代建制活跃度显著提升，代建需求亦在持续释放。
聚焦2026年第二季度出台的政策内容，其核心仍围绕政府代建制的完善、标准明确、奖惩机制及实施流程等方面展开修订或落地。
首先，中央层面持续完善顶层设计，制度定位更加清晰。2026年4月15日，国务院办公厅印发《关于深化投资审批制度改革的意见》（国办发〔2026〕13号），在“加强项目建设实施管理”章节中明确提出“推行非经营性政府投资项目代建制，通过竞争方式选择专业机构负责项目建设实施”。该文件作为第二季度代建制政策的核心，在国家层面明确了代建制的制度定位，为各地完善代建制度、规范代建行为提供了根本遵循。值得注意的是，文件强调“非经营性”属性，将代建制与经营性项目市场化运作模式加以区分，体现了政府投资项目分类管理的改革思路，标志着代建制从地方探索实践上升为国家层面推行的制度安排，预示着代建制将在更大范围、更深程度上推广应用。
其次，地方层面密集出台实施细则，呈现“多点开花、各有特色”的发展态势。
第一，制度覆盖面持续扩大，项目类型更加丰富。例如，上海松江区、岳阳市、宜昌大武口区、济南市等地相继发布代建制管理办法或实施细则，将代建范围从传统的党政机关办公楼拓展至科研、教育、文化、体育、民政及社会福利等社会事业项目。各地投资规模门槛设定存在差异：松江区、岳阳市聚焦机关办公业务用房；大武口区设定为总投资400万元以上且财政资金占比40%以上；柳江区将门槛降至总投资200万元以上（全额财政资金）或总投资400万元以上（财政资金占比50%以上）；藁城区则设定为总投资300万元以上且财政资金占比50%以上。这种差异化设置体现了各地根据经济发展水平和财政承受能力，因地制宜推进代建制度建设的思路。
第二，代建模式更加多元，管理方式更加灵活。柳江区、兴山县等地明确可采用“全过程代建”和“分阶段代建”两种模式。全过程代建覆盖可行性研究至竣工验收全流程，适用于专业力量薄弱的建设单位；分阶段代建则聚焦建设实施阶段，前期工作与建设实施可分段委托，适用于具备一定前期工作能力但缺乏建设管理经验的单位。兴山县还明确了两种模式的费用管理方式：全过程代建不得同时列支代建管理费和项目建设管理费；分阶段代建经批准可同时发生两项费用，但总额不得超过规定标准，有效防止重复计费。济南市要求代建单位在合同签订后30日内编制项目建设实施方案并报备，作为考核评价依据，强化了代建工作的计划性和规范性。
第三，代建单位管理日趋规范，准入退出机制不断健全。例如，松江区建立代建单位名录管理制度，明确四项禁入情形：被责令停业或停止承接相关业务、企业出现严重信用危机且未能提供相应担保、近3年发生过重大建设项目责任事故、存在无法履行代建职责的其他情形。同时，实行年度考核与动态调整机制，考核重点包括项目组织实施规范性、建设工程质量和进度、概算执行、投资控制、社会稳定风险防范、项目绩效管理等内容。藁城区强调“投资、建设、监管、使用相互分离”原则，建立权责明确、运行规范、协同高效、监督有力的运行机制，要求项目坚持经济效益、社会效益、环境效益有机统一，落实改革创新、集约节约、经济实用、专业高效、绿色低碳要求。
第四，激励约束并重，奖惩机制更加完善。济南市建立差异化履约考核奖惩制度，对考核结果为优秀、良好等级的代建单位，分别给予代建管理费5%、2%的奖励；奖励资金从项目建设资金中列支，且最高不得超过项目结余资金。对考核不合格的单位，扣除10%代建管理费。该制度以“优质优价、劣质受罚”为导向，有利于激发代建单位积极性，促进项目管理水平提升。此外，大武口区明确项目交付后，由代建公司会同代建部门负责组织工程质量缺陷责任期限内及建筑设备保修范围内的质量保修工作；代建部门负责缺陷责任期届满后的维护管理，实现了建设期与运维期的有效衔接。
第五，监管体系协同发力，全过程管控强化。厦门市于6月29日开展项目建设专项指导服务，运用“两化三单”工作法（目标化、清单化，任务单、责任单、时限单），要求建设（代建）单位对照《项目季度指导服务内容（2026版）》开展自查自纠，重点排查投资、进度、质量、文明施工等管控环节，以及安全生产、合同、档案、综合管理等方面的问题。兴山县明确发展改革、财政等部门的职责分工：发展改革部门负责指导协调与监督管理，财政部门负责资金使用的监督管理；同时建立代建管理费支付与缺陷责任期挂钩机制，项目竣工前支付比例不超过80%，余额在缺陷责任期满后一次性付清，有效防范代建单位履约风险。济南市还明确了代建单位通过优化设计、加强管理使项目竣工决算投资较批复概算产生结余的奖励条件，将投资控制成效与代建单位收益直接挂钩。
总体而言，2026年上半年代建政策在贯彻落实中央方针的基础上，各地政府结合本地实际，在项目准入门槛、代建模式选择、考核评价机制、费用支付方式等方面开展差异化制度设计，推动代建制从“有没有”向“好不好”、从“粗放式”向“精细化”转变。
随着各地实施细则陆续出台，代建制制度体系将更加完善，为提升政府投资项目建设管理水平、防范化解政府债务风险、促进廉政建设提供更坚实的制度保障。对市场而言，监管体系的完善有效遏制违规行为，“优质优价”激励机制优化行业盈利结构，推动行业进入规范化、专业化发展新阶段。
对于代建企业而言，面临三方面变化：一是市场空间大幅扩容，200万-4000万元的准入门槛覆盖大量中小型政府投资项目；二是行业加速洗牌，名录管理、信用评价等机制淘汰劣质企业，优质企业将获得发展机遇；三是能力要求升级，企业需从传统施工管理向全过程咨询服务转型。
2026年上半年，代建行业呈现"高位趋稳、结构分化、竞争加剧"的运行特征。普睿数智数据显示，上半年代建渗透率为8%，仍处近三年高位，但增长动能有所放缓。TOP10企业集中度70%，但TOP5降10pct至39%，腰部企业竞争白热化。绿城管理以1352万㎡稳居龙头，行业断层显著。整体从"高增扩张"转向"高位盘整、存量博弈"。
1、上半年代建渗透率8%较去年同期几乎持平，增长动能显著放缓（略）
2、上半年新增TOP20总量同比下降1%，TOP5集中度下降10个百分点
在投拓竞争加剧、市场持续筑底、委托方开发意愿不高，及去年基数较高等因素影响下，代建企业新签约面积持续上涨势头大幅放缓。2026年上半年，代建新增规模TOP20企业新增签约建筑面积达10881.1万平方米，同比增速由负转正，下降1%。
代建签约放缓背景下，头部企业集中度出现下滑。新签约面积TOP10企业2026年上半年拓展集中度70%，虽保持高位但较同期下降5个百分点。其中TOP5企业集中度下降10个百分点至39%。相较之下TOP6-10、TOP11-15企业集中度仍然保持上涨。由此可见，腰部企业拓展竞争十分激烈。
从上半年新增建筑面积的排名来看，绿城管理、金地管理、蓝城集团保持领先，位列前三。其中绿城管理凭借显著优势稳居龙头地位，上半年累计新签代建面积1352万平方米，较第二名高出83%。整体而言，目前代建签约规模断层显著，2-10名差距较同期在缩小，但TOP10到TOP15、TOP15-TOP20差距仍在拉大。
2026年上半年，城投拿地规模、占比持续下降，其中成交规模同比减少近五成，占比为42%，同比下降3个百分点，较2025年全年下降14个百分点。各城市城投拿地的比例分化显著，一线城市以央国企为主，二线半数城市城投拿地比例仍然较高，三四线城市则依旧需要城投进行“托底”。
1、上半年城投拿地规模、占比双降，呈显著持续下行趋势
根据普睿数智监测的重点30城数据，2022年至2026年上半年期间，地方城投平台拿地规模呈显著持续下行趋势。2022年，城投拿地面积达17291.4万平方米，为近年峰值；此后逐年回落，2023年降至12148.1万平方米，2024年进一步收缩至10593.8万平方米，2025年全年仅为8473.8万平方米，较峰值下降51%。2026年上半年，城投拿地面积为1207.1万平方米，同比下降49%。
从占比情况看，2026年上半年城投拿地占比为42%，同比下降3个百分点，在历年占比中仅高于2021年，较2025年全年下降14个百分点。其中，二季度城投拿地比例进一步下探至38%，为近四年季度次低，仅较2023年二季度最低点高出8个百分点。
上半年城投拿地总量及占比的下滑仍在预期范围内。一方面，受整体土地市场规模走弱影响，上半年重点城市土地成交建面下滑22%，市场缩量为今年土地市场的主要特征；另一方面，二季度以来，核心城市加快优质地块供应节奏，带动土地拍卖热度回升，房企积极补充土地储备，导致城投拿地占比相应减少，其拿地行为多集中于三四线城市以发挥托底作用。
2、城投拿地分化显著，南京、武汉、苏州等城投拿地比例仍在高位（略）
1、合伙人招募打破拓展瓶颈，企业强强联手加强合作
随着代建业务拓展竞争日趋激烈，多家企业持续通过内外部联动强化项目获取能力，一 方面推进对外人才招募，另一方面深化企业间合作交流。
人才招募环节呈现显著的“生态化布局”特征，头部企业通过人才储备与渠道拓展双轨 推进，夯实轻资产扩张动能，主动应对市场分化与存量竞争加剧的行业发展形势。根据普睿 数智不完全统计，截至 2026 年上半年，已有超过 16 家企业推出合伙人计划。
2026 年二季度，龙湖龙智造启动仕官生&仕习生春季招聘，面向未来中高层管理人才开 展前置储备，体现出行业对具备复合型操盘能力人才的竞争持续升温。代建业务覆盖多类型 委托方、全业态项目管理及复杂政企协同，对内部人才的专业深度与跨界整合能力提出更高 要求，前置化、体系化的人才储备已成为企业构建长期竞争力的核心支撑。
渠道网络扩张方面，绿地智造、腾云筑科先后推出城市合作伙伴及“梧桐计划”合伙人 招募，通过项目合作、居间合作、投资合伙等多元模式，快速搭建覆盖全国的业务触达网络。 该轻资产扩张模式有效突破传统直营布局的资源约束，依托地方资源方的市场洞察与属地优 势，可在低边际成本下实现规模化渗透，提升区域市场响应效率。
值得关注的是，当前代建企业正从单一提供代建服务向平台化生态转型，借助品牌背书、 资金扶持、科技赋能等方式整合外部资本、产业、技术等多元要素，推动业务发展模式从“单 打独斗”向“共建共享”转变。合伙人机制不仅拓展了项目来源，更推动企业组织能力外溢 为生态协同优势，形成资源互补、风险共担、收益共享的可持续发展闭环。
总体来看，“内生人才培养+外部生态共建”已成为代建企业应对行业竞争、突破规模 瓶颈的核心战略路径，标志着行业正从规模扩张向质量与效率并重的成熟阶段加速转型。
此外，企业间“合纵连横”态势愈发凸显，头部企业通过政企协同、同业交流、跨界融合等多元路径整合资源，构建差异化竞争壁垒。
政企协同层面，绿地智造与温州苍南城投集团达成战略合作，围绕超高层地标建设、代建管理及贸易协同等领域开展深度合作。地方城投平台拥有丰富的存量资产与属地资源，代建企业则具备专业化操盘能力与品牌优势，双方优势互补、互利共赢，已成为城市更新与存量盘活背景下政企合作的全新范式。
同业交流层面，招商建管与绿城管理开展深度座谈，围绕代建行业发展趋势、全周期管理及核心竞争力构建等议题交流经验。头部企业间的开放对话，标志着行业发展从粗放竞争转向自律协同，通过共建规范有序的产业生态，推动代建服务标准与行业整体口碑的提升。
跨界融合层面，腾云筑科与金科股份签署战略合作协议，以“城市更新+不动产科技产业基金”为双主线，探索品牌赋能、科技康养、资本运作的深度融合。双方整合开发运营、科技应用及资本端资源，设立专项产业基金聚焦存量困境项目盘活，形成了“产业+资本+科技”三位一体的创新合作模式。
2、代建品宣专业价值输出有待升级，头部领跑、内容分化（略）
1、金地管理东莞松山湖科学城国际人才社区：人才安居标杆的品质兑现（略）
2、润地管理龙港市体育中心：城市体育综合体的创新实践（略）
1、2026 年代建项目中标量 204 个，同比下降 22%
2026 年第二季度，代建中标项目为 101 个，同比下降 31%，降幅较一季度扩大 22 个百 分点，创下 2024 年以来季度中标数量新低，延续了 2025 年四季度以来中标数量走低的趋势， 反映出现行代建行业竞争激烈，业务拓展与中标规模呈较快下降态势。
整体来看，2026 年上半年累计代建中标项目 204 个，较 2025 年上半年下降 22%，中标 规模与 2023 年上半年基本持平，较 2024 年上半年下降 15%
2、国资招标项目数量占比达 90%，以政府代建为主（略）
3、三四线中标占据半壁江山，长三角依旧是主力区域（略）
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代建新拓增长动能放缓，企业合纵连横加强合作
一、行业政策：政策频繁出台，代建制度体系化建设进入快车道
二、行业规模：渗透率增长放缓，TOP20新签代建面积同比降1%
1、上半年代建渗透率8%较去年同期几乎持平，增长动能显著放缓
2、上半年新增TOP20总量同比下降1%，TOP5集中度下降10个百分点
三、城投拿地：规模同比降五成，二季度占比为近四年次低
1、上半年城投拿地规模、占比双降，呈显著持续下行趋势
2、城投拿地分化显著，南京、武汉、苏州等城投拿地比例仍在高位
四、企业洞察：合伙人制度持续推进，企业合纵连横加强合作
1、合伙人招募打破拓展瓶颈，企业强强联手加强合作
2、代建品宣专业价值输出有待升级，头部领跑、内容分化
五、重点项目：金地管理东莞人才社区品质交付，润地管理龙港市体育中心创新实践
1、金地管理东莞松山湖科学城国际人才社区：人才安居标杆的品质兑现
2、润地管理龙港市体育中心：城市体育综合体的创新实践
六、招投标：上半年中标数量同比降22%，长三角是主力区域
1、2026年代建项目中标量204个，同比下降22%
2、国资招标项目数量占比达90%，以政府代建为主
3、三四线中标占据半壁江山，长三角依旧是主力区域
普睿地产研究
普睿数智研究中心聚焦房地产行业，围绕市场、企业、产品、运营、战略等八大核心研究方向，深入覆盖房地产市场发展趋势、房企运营模式、产品力构建、多元化布局及代建业务等关键课题。通过日报、周报、月报等常态化成果持续输出市场洞察，并每年发布上百份深度专题报告，致力于提供扎实、瞻的研究支持，助力决策，推动行业正向发展。