代建蓝海"卷成"红海"，从规模进阶迈向价值深耕 || 专题

过去五年，房地产行业整体下行周期中，代建赛道持续升温，走出一轮趋势性增长行情，并从房地产企业的多元业务中脱颖而出，逐步发展为长周期视角下重要的战略性赛道。

但随着市场参与主体数量快速增长，竞争日益白热化，叠加房地产行业深度调整，代建市场已从“蓝海”转为竞争激烈的“红海”，自2024年起正式进入平稳分化的全新发展阶段。

该阶段核心特征为：行业整体规模增速放缓，但结构性机会逐步凸显，市场进入“有主体进入、有主体退出、有主体重构核心竞争力”的洗牌期，具体可分为四个方面：

一是入局者剧增，但能够持续保持市场竞争力的企业占比较低。根据普睿数智监测数据，截至2026年，已有超过105家企业开展代建相关业务，赛道入局主体已相对饱和；但真正能够持续扩张业务规模、承接新项目并保持稳定市场竞争力的企业不足40家，占比较低。

二是新增拓展增速下降，代建行业渗透率增长动能放缓。2026年上半年，全行业代建新增规模约11456万平方米，同比增速下降1%，由正转负，为近五年来首次出现增速下滑。此外，根据普睿数智统计数据，2026年上半年重点城市代建渗透率为8%，较2025年下降0.32个百分点，较去年同期下降0.2个百分点，为近三年来首次回落；尽管渗透率水平仍高于2024年之前，保持高位运行，但行业增长动能已大幅放缓。

三是代建费率持续下行，行业进入“微利竞争”甚至“低价内卷”阶段。2018年-2021年，行业代建费率普遍维持在5%-6%区间，行业盈利水平较高。随着竞争不断加剧，代建费率的议价空间被持续压缩至1%-2%，部分项目甚至陷入“为争夺规模牺牲利润”的困境，企业盈利逻辑也从“赚快钱”转向“赚长钱”。

四是业务模式从单一化转向多元化，服务内涵从“代建房子”升级为“代建价值”。委托方不再满足于“代建+代销”的基础服务，转而要求代建方提供前期定位、融资协调、不良资产盘活等全周期综合解决方案，代建行业的内涵也从“工程管家”逐步延伸为“价值合伙人”。

在平稳分化的新阶段，行业竞争持续加剧，市场格局不断重构洗牌。

2022年以来，招商建管、旭辉建管、新城建管、而今管理、绿地智造等新进入市场的企业对代建行业形成一轮冲击，市场最终形成“龙头格局稳定、腰部企业突围、尾部主体洗牌”的竞争格局。

根据普睿数智监测的TOP20企业新增拓展签约面积数据，行业项目签约竞争不断加剧，头部企业市场集中度呈现下降趋势。

2026年上半年，TOP10企业拓展集中度仍维持70%的高位，但较上年同期下降5个百分点；其中TOP5企业集中度下降10个百分点至39%，该走势与房地产开发销售端的集中度走势相反——四大央企开发销售集中度逐年提升，已从2022年的9.26%攀升至2026年上半年的12.17%。

尽管头部企业市场集中度下滑，但头部企业发展底盘仍最为稳固。对比2024年上半年、2025年上半年TOP20企业的排名来看，2026年上半年头部企业表现最为稳定，TOP5企业重合度达60%，绿城管理始终占据市场首位。

我们认为，尽管2026年上半年绿城管理、蓝城集团、润地管理新签约面积均出现不同程度的同比回落，实际上一方面源于前期基数较高，另一方面源于头部企业主动调整拓展节奏，落实“做一成一”的高质量发展战略，主动完成从“重规模”向“重质量、重口碑”的转型。

值得关注的是，蓝绿双城、新城建管、绿地智造、建发更新建管、招商建管等腰部企业仍保持高速扩张。其中新城建管、绿地智造、建发更新建管、招商建管已连续两年实现拓展规模同比增长，蓝绿双城同比增长163%，成功跻身新签约规模前十行列。

与之相比，尾部市场洗牌相对激烈，经历两轮行业洗牌后，尤其是部分起步较早的江浙地区代建企业，已于2023年后在签约规模方面出现明显掉队，企业生存压力持续加大。

从拓展类型来看，商业代建与政府代建仍是当前行业主力，资本代建因业务开展难度较高，规模持续收缩。

2026年上半年，TOP20企业新增拓展项目中，政府代建、商业代建同比涨幅分别为13%、3%，资本代建拓展规模同比下降9%。其中，近两年来商业代建占比逐步提升，挤占了政府代建的市场份额，2026年上半年商业代建比重达到50%，较上年同期提升2个百分点。

此外，政府代建项目以国有企业、城投类项目为主，建发更新建设、润地管理、绿地智造的政府代建业务占比超过70%；商业代建是民营企业发展的基础盘，新城建管、金建管、远洋建管的商业代建业务占比超过80%；资本代建市场准入门槛较高、业务开展难度大，仅有头部的绿城管理、金地管理等企业能够实现大规模参与。

在项目选择层面，代建企业完成快速扩张后，发展逻辑已从追求规模转向高质量发展，“控风险、提质量”成为行业主流选择。

2026年上半年新拓签约面积TOP20企业中，二线城市新签约代建面积占比下降2个百分点，但仍占据五成市场份额；三四线城市占比达到43%，小幅回升3个百分点。

不同代建企业的拓展策略存在差异，龙湖龙智造、建发更新建管、远洋建管以一二线城市拓展为主，凤凰智拓（碧桂园建管）、金建管以三四线城市拓展为主。

未来如何实现高质量签约？城投、城市更新、存量改造仍是三大核心赛道。

城投仍是中长期潜在委托方。2026年上半年，城投拿地规模虽近乎腰斩，但占比仍达到42%，在土地市场“缩量”背景下，部分二线及多数三四线城市土地市场仍以城投托底为主。而典型城市城投项目开工率仅为四成，未开工存量土地规模约4亿平方米，具备长期挖掘潜力。

尽管传统增长动能有所放缓，但城市更新与存量资产盘活领域仍蕴藏充足发展机遇。

城市更新是当前确定性最高、政策支持力度最大的市场。该领域自2025年下半年起在房地产市场中占据关键地位，获得了政府在态度表态、政策制定与资金支持层面的显著扶持。

此外，随着纾困代建增量逐步缩减，存量资产盘活成为新的行业风口。其中不良资产领域的市场供给，核心驱动力源于房地产、地方债务、产业供给侧改革、中小金融体系四大领域风险的深度释放。

整体来看，我们认为，未来代建行业的发展将从规模扩张转向高质量深耕发展，行业核心将转向项目价值兑现，更加侧重“做一成一”的精细化运营与价值交付。

随着市场体系逐步成熟、行业竞争日益激烈，企业单一能力的局限性逐步显现。当前，委托方对代建企业的服务要求日益多元，不仅要求项目实现盈利、保质保量按期交付，同时也关注企业在成本管控、风险管理、品牌塑造等多维度的能力。

这意味着代建企业需要依托更全面的“综合实力”为委托方提供服务，始终坚持长期主义发展理念：不应仅承接零散项目，而应侧重深耕城市布局，与委托方建立深度战略绑定。

从经营模式看，成熟的代建业务体系具备强大资源整合能力，可全面覆盖从前期开发、中期运营到后期维护的全流程环节，贯穿产业链上下游各细分领域，涵盖设计、施工、材料供应、销售以及物业服务等各类模块；同时在物业类型层面，无论住宅、商业、办公还是产业园区等不同业态，均可实现高效适配与深度运营。从能力构建维度看，该体系在产品打造层面具备突出优势：既能够精准把握市场需求，打造具备差异化竞争力的高品质产品，也拥有成熟的第三方金融服务能力，可针对项目各阶段提供灵活多元的资金支持与金融解决方案。

此外，该体系可整合上下游产业链多方资源，提供涵盖供应链管理、市场拓展、品牌合作等内容的一站式服务，真正实现全链条、多维度的业务协同与价值创造。

总而言之，在代建企业从“单一能力竞争”向“综合实力竞争”转型的过程中，坚持长期主义是企业实现可持续发展的核心。唯有坚持长期主义，企业才能在激烈的市场竞争中持续提升综合实力，把握未来发展机遇。