近年来，房地产行业持续调整，开发商资金链普遍承压。在此背景下，工抵房——即以房屋折抵工程款成为发包人与承包人之间化解付款难题的常见方式。这种债务清偿安排看似“双赢”，但在司法实践中却引发诸多争议，比如：工程尚未竣工或结算即签订工抵房协议，其效力如何？协议签了，房屋却迟迟无法过户至承包人或其指定的第三方名下，如何救济？抵债房屋被发包人的其他债权人申请查封，承包人能否排除执行？
本文从“工抵房”协议的性质认定这一角度出发，沿着“效力认定、执行冲突、风险防控”的脉络展开分析。
“以房抵债”并非我国法律明确规定的概念，对于“工抵房”协议的性质认定，需要考虑多方面影响因素，根据各项影响因素的不同，“工抵房”协议的性质因而不同。司法实践中，其性质认定常援引新债清偿、代物清偿、让与担保与流押条款等理论框架，并需结合协议签订的时间节点、工程项目所处阶段、当事人真实意思表示等因素综合判断。
上述概念的基本含义分别概括为：新债清偿，指债务人为清偿旧债务而担负新债务，新旧债务并存，新债务履行后旧债务消灭，新债务不履行时旧债务不消灭；代物清偿，指债权人受领他种给付以代原定给付，从而使原债务关系消灭，属于实践性合同，以现实交付为要件；让与担保，指债务人或第三人将财产形式上转移至债权人名下，债务清偿后返还该财产，债务不履行时债权人可就该财产拍卖、变卖、折价优先受偿；流押条款，指在债务履行期限届满前约定债务人不履行时抵押财产直接归债权人所有，该约定因可能损害债务人利益而无效。
就“工抵房”协议而言，其效力认定的首要判断标准是协议签订的时间节点，签订于债务履行期限届满前还是届满后，这一时间界限，直接决定了协议的性质归类与效力评价。
1. 招投标阶段或施工合同签订时的约定，一般认定为无效
此阶段工程尚未实质动工，债权债务关系尚未确定，协议内容通常较为概括，难以明确具体抵债房产及抵偿金额。若后续双方未能通过补充协议予以细化，则该类约定因缺乏可履行性，一般不作为结算依据，法院仍支持承包人主张工程款。
（2019）最高法民申5468号案件中，最高人民法院持有该立场，认为双方协议签订时工程刚启动施工，房屋尚未建成，以物抵债协议的基本内容均未确定，不能认定双方达成了以商品房抵偿工程款的合意。该案再审（案号：（2020）最高法民申6153号）最高人民法院进一步指出，协议无效的情形下，不存在新债消灭或协议实际履行的问题，发包人仍应履行支付工程款及延期付款利息的债务。
2. 施工过程或结算期间签订的协议，需考虑抵债房屋是否明确具体
若工程款付款期限尚未届满，协议约定到期后以房抵债但未明确房产具体信息的，通常面临被认定无效的风险。（2019）苏民终1597号案件中，双方约定以房抵债总额控制在结算价95%以内，但未明确具体房号，且注明因项目尚在建设中具体内容无法最终确定。法院认定该约定仅为预约合同，无法据此履行以房抵款；同时，因协议签订于债务履行期限届满前，亦不符合以物抵债协议的有效要件。
但需注意，若协议内容系依据《民法典》第807条规定的工程折价或拍卖价款优先受偿，且不违反其他强制性规定，一般会认定有效；若就已达成的应付未付进度款签订抵债协议，且数额具体明确、债务人自愿放弃期限利益，亦可能被认定为有效。
在债务履行期限届满后签署“工抵房”协议，其性质属于债务履行期限届满后的以物抵债。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第27条明确，债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，自当事人意思表示一致时生效。
（2016）最高法民终484号案件中，最高人民法院认为以物抵债系债务清偿的方式之一，其效力认定应以尊重意思自治为基本原则，不以债权人现实受领抵债物或取得其所有权、使用权等财产权利为成立或生效要件。
履行期限届满后签订的“工抵房”协议，通常认定为“新债清偿”而非“债之更新”。所谓债之更新，是指当事人设定新债务以代替旧债务，并使旧债务归于消灭的法律行为，其核心特征在于双方当事人须有明确的消灭旧债务的合意。而“新债清偿”则与此不同，新旧债务并存，旧债务于新债务履行完毕前不消灭。在当事人未就新旧债务之间的关系作出明确约定的情况下，基于保护债权的理念，司法实践一般倾向于认定新债清偿。若债务人未按约履行以房抵债协议，经催告后合理期限内仍不履行，债权人有权选择请求履行原债务或继续履行抵债协议。
（2020）最高法民终949号案件中，最高人民法院认为《以房抵债框架协议》在性质上属于新债清偿，仅系增加一种债务履行方式，而非金钱给付义务的消灭。若新债务届期不履行，致使协议目的不能实现，债权人仍可请求履行旧债务。（2020）最高法民再197号案件中，最高人民法院阐明以商铺抵债的《会议纪要》未约定旧债务消灭，属于新债清偿协议。新债应优先于旧债履行，仅在新债不能履行、协议目的不能实现或存在无效、可撤销情形时，方可回归旧债。商铺虽已办理预售备案登记，但暂未过户系基于双方约定，且无证据表明无法过户，故承包人无权直接要求支付被冲抵的工程款。（2021）最高法民申1460号案件中，最高人民法院亦明确以物抵债协议如未约定消灭原金钱给付债务，应认定为另行增加一种清偿方式，与旧债务并存，债权人既可根据新债主张继续履行及违约责任，也可恢复旧债的履行。
“工抵房”协议签署后，抵债房屋通常仍登记于发包人名下。在此期间，若该房屋被发包人的其他债权人申请查封，承包人将面临权利落空的风险。能否排除强制执行，是实务中较多争议的问题之一。
在《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（2025年7月23日施行，简称《执行异议之诉解释》）正式施行前，工抵房能否排除执行争议颇大。主流观点认为，承包人难以满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第28条“查封前已合法占有”的要件，亦难以符合第29条“消费者购房人”的主体资格，故排除执行存在较大障碍。
《执行异议之诉解释》第17条统一了工抵房排除执行的裁判规则，即承包人签订工抵房折价协议并符合法定条件的，可直接就案涉工抵房排除抵押权及一般金钱债权的执行，并有权请求办理不动产所有权转移登记。
第一，承包人需对抵债房屋享有建设工程价款优先受偿权。根据《执行异议之诉解释》第17条的规定，被折价抵偿的债务须是承包人基于《民法典》第八百零七条享有优先受偿权的工程款债权，且仅限于本金部分，违约金、损害赔偿金、预期付款利息等附属债权不在此列。同时，抵债不动产须为承包人实际施工的标的物，若抵债房屋非属承包人施工范围，则不能援引该条主张排除执行。
（2020）最高法民再352号案件中，建机工程公司作为项目承包人，通过以房抵债协议将工程款债权转化为特定房屋权利，最高人民法院认定该权利足以排除普通债权人的强制执行。（2026）陕民终72号案件中，某甲公司仅系项目的幕墙及铝合金门窗分包人，其以地下室车位折价抵债，陕西高院认定优先受偿权的对象仅限于承包人实际承建的工程本身，不能扩张至非承建工程或发包人其他财产，故不得以优先受偿权为由排除执行。此外，（2026）青民终25号案件表明，在原始抵债合同有效、权利流转链条清晰完整，最终权利人符合法定保护要件的前提下，工抵房权利经连续流转后仍可能受到保护。
第二，承包人行使优先受偿权以及签订折价协议的时间，均须早于法院对标的房屋采取查封措施之时。查封系公法行为，一经作出即限制发包人对被查封财产的处分权。查封后签订的折价协议可能因发包人丧失处分权而构成无权处分，难以认定为合法有效。
第三，抵债金额与抵债当时房屋市场价值之间不应存在显著偏差。衡量是否“基本相当”，可参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释第42条的裁判尺度，即以交易地市场交易价的百分之七十至百分之一百三十作为合理浮动区间，同时结合房屋的完工程度、权属状态、权利负担及过户税费等因素综合判断，承包人对此应负有举证责任。
“工抵房”协议的效力与履行，在很大程度上取决于签约及履约环节的细节把控。以下几点，发承包双方均应重点关注：
1. 签约时机。协议签订所处阶段直接影响其效力评价。双方应尽量在工程竣工结算、债权数额基本确定后签约，避免在工程早期或债权未到期时约定过于绝对的抵债条款。若确需在履行期限届满前签约，应避免“到期不还、房屋归债权人所有”的表述，改为约定“到期不能清偿时，可就房屋拍卖、变卖、折价以实现债权”，以防因构成流押条款而导致相关约定无效。
2. 协议内容。以房抵债协议须具体明确房屋坐落、面积、价格、交付时间、过户期限等信息，内容笼统的框架性约定往往因缺乏可履行性而无法获得支持。同时，应清晰界定新旧债务的关系，避免使用“原债务消灭”“不再负任何支付义务”等表述，确保新债不能履行时仍可回归原工程款债权的保护路径。抵债房屋存在抵押、查封等权利瑕疵的，应明确由发包人负责处理并约定违约责任。
3. 抵债资产的选择。应优先选取承包人自身施工范围内的房屋，只有“本项目工抵房”才能依据优先受偿权在符合条件时排除抵押权及一般债权的执行，非本项目房屋无法获得同等保护。此外，建设工程价款优先受偿权受到18个月除斥期间约束，承包人对此应保持必要关注。
4. 抵债价格与协议履行。抵债金额应与房屋实际价值基本相当，避免因价格明显失衡而被认定为显失公平或损害其他债权人利益。协议一经签订，双方均应依约履行，发包人无故拖延办理过户的，不仅面临违约责任，还可能触发协议中的现金结算条款，导致承担更重的付款义务。
总结看来，就“工抵房”协议的法律效力，履行期限届满后签订的以诺成性、新债清偿为原则；履行期限届满前签订的则需警惕被认定为流押的风险。《执行异议之诉解释》第十七条为工抵房排除执行提供了统一规则，即查封前签订、债务限于优先受偿权范围内的工程款本金、抵债金额与房屋价值相当，三项条件缺一不可。尤为关键的是，能够依该条排除执行的，仅限于承包人实际施工范围内的“本项目工抵房”，非本项目房屋不具有对抗其他债权人的优先效力。
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王之锴为北京卓纬律师事务所执业律师，执业领域为民商事诉讼与仲裁，主要包括建设工程与房地产、劳动争议、公司合规等，曾为多家国有企业、大型集团公司提供顾问和专项代理服务，具有丰富的办案经验。
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刘传龙为卓纬律师事务所执业律师，执业领域主要为民商事诉讼与仲裁、房地产与建设工程，曾为多家政府机关、国有企业、大型集团公司提供代理、顾问和专项服务，具有丰富的诉讼、仲裁案件代理经验，有能力为客户提供优质、高效的法律服务。刘传龙律师的代表性项目包括东亚新华集团系列建设工程施工合同纠纷案、物业服务合同纠纷案、绿城集团系列房地产开发委托管理合同纠纷案、华泰汽车集团系列拆迁补偿合同纠纷案、采矿权转让合同纠纷案、中国长城工业集团与上海某科技公司股权转让纠纷案等、北京亦庄博润置业有限公司与北京某园林绿化公司土地租赁合同纠纷案等。还为北京市文化市场综合执法总队、北京市体育设施管理中心、中铝集团、中交集团、中视实业集团、中广视资产管理有限公司、北京大唐燃料有限公司、国家开发银行、昆泰集团、绿城集团、东亚新华集团等政府机关、国有企业和大型集团公司提供常年法律顾问服务。工作语言为中文和英文。
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