这次“商改住”浪潮始于徐汇滨江
2024年3月小米金融总部地块调整为住宅用地，同年8月被绿城竞得，打造成地标豪宅“潮鸣东方”
2021年10月小米拿地时总价15.5亿元，调整成住宅后绿城花了48亿
此后上海商改住一发不可收，今年上半年达到高潮：公开市场出让的宅地，竟然有一半左右来自“商改住”
这个事情的影响非常深远，可能标志着传统地产的没落
未来的房地产，方方面面都有深刻变化
“商改住”越来越多，直接原因当然是供应过剩，空置率高
其实商办用地从来都是供应过剩，十几年前就是这样
十几年前全国掀起“酒店式公寓”高潮，2016年到达巅峰，那一年上海酒店式公寓成交274万方
超过今年上半年上海新房销售总量
酒店式公寓就是商改住，无非是开发商层面的“改”
把办公楼、商场改成居住用的公寓，散售给购房者
也是商办过剩导致，不过是短期过剩
当时经济增速动辄10%，7年经济就会翻倍
各个区域都会超前规划，住宅卖完后写字楼慢慢招商，几年后经济发展了写字楼都会租掉
但是开发商没那个耐心，卖房子回款快，天然就有“商改住”动力
为了让开发商深耕下去，2017年严厉打击酒店式公寓，拆水拆电拆煤气，恢复商办用途，涉及项目多达140多个
也该打击，都改成公寓，那不成睡城了吗
区域发展最好的模型就是前滩，住宅、商业、办公合理配比
建成当日就是一个复合型城市中心，职住合理，宜居宜业
一个地方不仅需要住宅，也需要产业、就业、税收
所以当时开发商不愿意建商办，zf也得坚持，这是长期价值
“商改住”潮流涌起，是一个非常可怕的信号：商办过剩可能不是短期的，而是永久性的变化
官方承认游戏结束了
这个游戏进行了20年，为城市开发做出了重大贡献
1995年上海建成区202平方公里，现在超过1200平方公里，不是天上掉的馅饼
刚开始郊区都是大片的农田，很便宜，建房子也没人去买
为了让大家搬过去，需要建商场、学校、办公楼、产业园等等
zf没钱建，也没能力建，只能找开发商帮忙
不用给开发商钱，低价出让一些住宅用地给他们就行
具体操作上五花八门，底层逻辑都是高价卖郊区的新房，赚的钱建配套、发展产业
写字楼就是重要一环，有产业过来房价才有支撑，房价才能不断上涨
上面这个游戏堪称完美，只有一个小bug：房价必须不断上涨
收储时地价1万，卖地时地价2万，卖房时地价3万，交房时地价4万
链条上所有人都有钱赚，这个游戏不断滚大
现在的问题很明显，房价涨不动了
房价停涨的原因很多，写字楼空置率高、招商越来越难是原因之一
写字楼曾经是导入人口的工具，写字楼带来大量就业人口，这些人在当地定居、在当地消费，区域就有活力
建个新房你不一定买，公司搬过去你就得去，普华永道在新天地搬到前滩，员工消费就跟着去了前滩
前滩产业发展起来，房价不断上涨，带动全市上涨
很多时候房价上涨都是新房推高，一拍地就涨，面粉贵过面包
现在很多地方建了办公楼，也不一定有企业过来
上海没有产生太多新增就业，强迫开发商建办公楼没太大意义，建好了也空着
更可怕的是，上海经济增量跟写字楼关系越来越小
甲级写字楼主要租户是专业服务业、金融业、消费品、TMT四大行业，近些年增速最快的是TMT
TMT的意思是科技、媒体、通信，目前增量部分更需要的是科研用地
人工智能、集成电路等等，不仅需要工位，也需要足够的实验室、算力中心，甲级办公楼的消防、环评都满足不了
随着AI的崛起，大量白领失业，甲级办公楼需求可能进一步萎缩
写字楼本来也不产生价值，产生价值的是就业
过去服务业高速增长，每年都会产生大量就业；哪里建了新的写字楼，新增就业就流向哪里
增长的服务业是水源，写字楼只是水龙头而已
现在水源没了，到处安装水龙头也没意义
这意味着通过商办导入人口的效率下降，城市开发的方式必定要发生变化
上海各个地段，价值都会重新排序
北外滩原先是黄金三角，天际线仅次于陆家嘴
支撑这个定位的是547万方商办，总体量更是高达840万方，超过陆家嘴的620万方
这些商办靠什么填满？航运和金融
这版规划是2020年定的，是航运、金融最后一个高峰，按当时的预期没什么问题
没想到这几年航运、金融大幅跳水，未来增量并不乐观
外部环境不说了，都明白，航运受到影响
北外滩的航运不是码头，不是造船，而航运金融、保险、法律、单证等等
是受AI冲击最大的链条
传统金融行业更是，需要的人力越来越少
北外滩金融行业取得了一定成就，吸引了全国四分之一的百亿级量化私募落户
这些公司一共多少人呢？毛估估不到300人
北外滩当然是好地方，地段价值由历史、距离、配套、景观、居住、产业综合决定
产业预期下滑，定位是不是要调整
绿城潮鸣外滩的价值要看北外滩地段，按照2020年的预期100%落地，房价应该多少？
落地50%房价应该多少？落地30%房价应该多少？
还有落地时间，5年落地房价多少，10年落地现在房价多少合理？
这种案例实在太多，再比如刚出的大吴淞规划
7月份《上海市宝山区D9CM-06、07、08、09、10单元控制性详细规划》正式公示，标志着大吴淞宝山启动区从纸面规划，全面迈入土地收储、地块出让、成片开发的实质性落地阶段
总规划面积12.6平方公里，比南大能级高得多
图纸依旧很漂亮，但是看细节，还是过去那套城市开发模式
地铁口建商办，水边建公园，普通地段建住宅，渲染图非常漂亮
如果在十几年前，我们都会非常心动
现在处于转型期，地段价值跟写字楼关系越来越小，继续按传统方式开发的区域，估值理应调低
49年加入国军
当然不是否定某个区域，是想给买房人提醒一点，城市发展模式变了，对每个区域的价值判断也要调整
城市发展模式早就变了，很多人没跟上，决策上出现了很多错误
前几年环二写文章吐槽过古美阅华，项目宣传的主要卖点是：5站地铁到徐家汇
成功把我逗笑了
上海早过了那个时代，古美的价值不需要几站到徐家汇说明
徐家汇已经是中央活动区，不再是副中心，看起来升级了
对西南部居民而言，其实定位下滑了
十几年前徐家汇副中心很成功，辐射整个西南部，闵行、松江甚至奉贤
副中心不就那点东西，几个大商场、写字楼、几个文化场所
后来七宝崛起，隔断了9号线客流；莘庄崛起，截断了1号线客流
徐家汇商业地位肯定下滑
徐家汇还算不错了，恒隆广场把握住高端客流，美罗城的二次元也辐射全市
后发的真如只看商业跟南翔差不多，有两个大商场，有个山姆，南翔也都有
副中心已经失去商业上的意义，大家不用去副中心消费
商场开始跪舔居民，直接开到居民区，大家在家门口逛商场就行
副中心只剩下一个含义：产业中心
现在市中心商改住，标志着写字楼经济放缓，新增的很多产业反而不在市中心
这对地段价值的重构，也是革命性的，副中心的意义全部消失
你能理解到莘庄副中心的意义吗？
闵行商场遍地都是，没必要去莘庄
莘庄产业主要是莘庄商务区，去年税收突破20亿元，入驻企业1000家
吴泾主要产业是大零号湾，税收没查到，吴泾镇2024年就达到了122.9亿元
大零号湾入驻企业超过1.3万家，硬科技企业超过4300家
莘庄副中心商业上没有地位，产业上被吴泾吊打，副中心体现在哪里？
随着大零号湾的产业发展，房地产市场也火爆起来，象屿的新房卖到7万，别墅直接超过10万
二手房降幅几乎全市最低，紫竹半岛现在还在8万左右，广南星园2024年到现在基本没降
还是那句话，不是说莘庄不好，莘庄在楼市里还是有自己位置
只是各个地段的价值，必须要全面重估
房地产是经济发展的结果，经济转型，房地产必然转型
现在我们恰好处于百年未遇之大变局
这是一个系统课题，我们慢慢帮大家梳理
至少可以明确一点，重仓写字楼的地方，发展速度会放缓
写字楼已经带不来太多就业
未来哪里价值上升，要看哪些地方能在全球抢夺产业、抢夺财富
如果你最近考虑卖房，或者在买房，都可以私信我们交流一下
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