东莞高收入村集体，
正站在一个尴尬的十字路口：
物业租金增长趋缓，
留用地货币化持续推进，
产业迭代加速。
传统“靠地吃地”模式的
可持续性面临挑战！
但有一批村，悄然换了活法——
不卖地，不分钱，
而是把土地折成股权，
把自己变成产业的“合伙人”。
它们的共同逻辑，不是收租，而是
以股权为纽带，深度绑定产业载体，
推动资产从“静态物业”向“动态资本”演进。
【关键突破】
不再“卖地分钱”，而是
“以地入股、以资换权、以产养城”。
【合作模式】
雁田村不以土地作价出让，
而是与京东共同出资建设京东智谷产业园，
村集体通过东莞市雁盛实业投资有限公司
持有10%股权，
不参与建设运营，
专注收益分配。
【收益结构】
1、物业持有：
70.5万平方米，
年租金收入约1.6亿元
2、金融投资：
持有7亿元信托理财产品
及广发银行、东莞农商银行等股权，
年分红收益约9000万元！
3、总资产：
截至2023年底，
村组两级总资产达102.6亿元，
被东莞市政府正式认定为
全市首个“百亿村”！
【战略价值】
从“收租型”转向“资本型”，
收益不再依赖租客续租，
而是绑定产业升级与企业成长，
抗周期能力显著增强。
位于雁田村的京东智谷 图源：广东发布
数据来源：东莞市人民政府工作报告（2024）、东莞市农业农村局公开数据、百度百科《雁田村》条目、《东莞日报》专题报道。
【制度创新】
《东莞市城中村改造条例》（2025年6月施行）明确
“政府主导、市场运作、共建共享”原则，
鼓励村集体以
“土地置换物业、投资分成物业”方式参与。
【机制突破】
允许“成员代表大会”
直接决策产业类项目，
无需逐户投票，提升效率。
推行“强村公司”模式，
支持村集体成立市场化运营主体，
承接物业、停车、园区管理等业务。
【资金引导】
市级设立“金农投资乡村振兴基金”，
推动村集体与国有资本
联合投资水务、基建等长期收益项目。
转型是现实命题，而非选项！
东莞的高收入村集体，
正从被动收租走向主动参与产业生态构建。
京东智谷不是孤例，
而是可复制的实践路径——
真正的财富积累，
不再藏于围墙内的厂房，
而在于对产业链价值的深度共享。
未来十年，
能持续分红的村，
不是租客最多的村，
而是
最懂产业、
最敢持股、
最会算长期账的村。
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