泰国曼谷市政府拟修订土地和建筑物税法规，重点打击富人囤地避税行为。针对部分业主在市中心伪装农用地（如种植香蕉、柠檬）以规避高额税负的现象，提案建议上调农业用地税率并下调免税起征点，旨在扩大税基、实现税收最大化。
据曼谷市政府消息人士透露，相关征管优化方案已完成整理，将依次提交曼谷市长查察、市议会、财政部及内政部审议。由于涉及地方条例出台及现行公告文件修订，审批流程较为严谨。
农业用地税率拟上调，堵漏“假务农”
泰国《土地和建筑物税法》自 2019 年生效至今已逾七年，正值修订窗口期。曼谷市政府调研发现，大量闲置地块被人为栽种农作物，部分并非真实务农，而是利用香蕉、芒果、青柠等作物伪装成农业用地，套用低税率以规避闲置土地的高额税费。
现行规定中，长期闲置土地税率为 0.3%-0.7%，若连续三年未开发，第四年起税率额外上浮 0.3%，此后每满三年再加征 0.3%。相比之下，农业用地税率仅为 0.01%-0.1%，两者相差数倍。此次拟将农业用地税率整体上调 0.02 个百分点，调整后区间为 0.03%-0.12%。这意味着，每百万泰铢估值的土地税额将从 100 泰铢增至 300 泰铢。
针对自然人名下农业用地，拟调整规则如下：
- 估值 0 至 5,000 万泰铢：免征；
- 估值 5,000 万至 1.25 亿泰铢：税率由 0.01% 上调至 0.03%；
- 估值 1.25 亿至 1.5 亿泰铢：税率由 0.03% 上调至 0.05%；
- 估值 1.5 亿至 5.5 亿泰铢：税率由 0.05% 上调至 0.07%；
- 估值 5.5 亿至 10.5 亿泰铢：税率由 0.07% 上调至 0.09%；
- 估值 10.5 亿泰铢以上：税率由 0.1% 上调至 0.12%。
法人主体持有农业用地税率调整细则
针对法人主体持有的农业用地，拟调整规则如下：
- 估值 0 至 7,500 万泰铢：税率由 0.01% 上调至 0.03%；
- 估值 7,500 万至 1 亿泰铢：税率由 0.03% 上调至 0.05%；
- 估值 1 亿至 5 亿泰铢：税率由 0.05% 上调至 0.07%；
- 估值 5 亿至 10 亿泰铢：税率由 0.07% 上调至 0.09%；
- 估值 10 亿泰铢以上：税率由 0.1% 上调至 0.12%。
依据 2019 年《土地和建筑物税法》第 37 条第 6 款，曼谷市政府有权在法定上限内调整税率。目前新规草案正等待市议会审批，具体生效时间待定。
此外，曼谷市政府计划向内政部和财政部提议修订法案第 40 条和第 41 条，拟将农业用地免税门槛从 5,000 万泰铢下调至 2,000 万泰铢，以进一步扩宽税基。
出租公寓拟划归“其他”类用地计税
曼谷市政府提议调整共管公寓（Condominium）、住宅公寓（Apartment）及单间等出租类住宅的征税分类。目前此类物业按“住宅类”缴税，税率为 0.02%-0.1%；新规拟将其划归“其他”类用地，适用 0.3%-0.7% 的商业税率。
若调整落地，每百万泰铢房产价值的税额将从 200 泰铢激增至 3,000 泰铢。据统计，曼谷登记在册符合改税条件的公寓房源约 110 万套。该方案需经市长、财政部及内政部审核，并修订相关住宅房产分类计税公告细则。
非住宅范畴的具体界定
根据现行标准，以下情形不属于纯住宅范畴，需按“其他”类别税率缴税：
1. 开发商持有且处于开发中，或已建成但未售出的土地及建筑物（依据土地分配法、公寓法）；
2. 酒店法定义的酒店物业；
3. 提供临时住宿并收费的土地或建筑物（按月或更长期限出租及民宿除外）；
4. 各类金融机构及资产管理公司待处置的土地或建筑物。
曼谷市政府预计，尽管农业用地税率仅微调 0.02%，但配合免税门槛下调，将显著增加税收。2026 财年土地与建筑物税目标为 175 亿泰铢，截至 2026 年 6 月 28 日已征收 111.9 亿泰铢；2027 财年目标设定为 176 亿泰铢。
行业声音：审慎考量多重负担
泰国住宅开发商协会名誉会长伊萨拉·汶扬指出，当前经济环境承压，拟议新政将从四个方面加重行业负担：
1. 国库厅将于 2027 年公布新土地评估价，预估涨幅超 10%；
2. 各类计税税率上调，包括农业用地税率普调；
3. 房企存量闲置房源可能被归入高税率的“其他”类别；
4. 出租类公寓或住宅税负显著增加。
伊萨拉建议，虽然鼓励市中心土地合规种植优于长期闲置，但必须严格甄别真实务农证据。同时，建议将土地免税门槛精准下调至 2,000 万至 3,000 万泰铢，以针对性调节大额持有者，并将此优化方案推广至全国，而非仅限曼谷。
泰国澜象传媒 | 监制
Winona/羊咩咩/飞飞 | 编译
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