先搞懂：土地增值税完整法规体系

8 大核心条款深度拆解，每条都影响税负

一、清算单位确定：原则按工规证，符合条件可合并

基础规则：原则上以《建设工程规划许可证》确认的开发项目为清算单位。

合并清算条件：同一发改立项下有多本工规证的，在受理清算申报前，纳税人可申请合并为一个清算单位，须同时满足 3 个条件：

1. 《建设工程规划许可证》发证间隔时间在 12 个月内
2. 地块相邻开发
3. 会计上按同一成本对象核算

例外条款：公共配套设施单独办理《建设工程规划许可证》的，不受 12 个月间隔限制。

二、特定销售处理：委托代销、装修房口径明确

1. 委托第三方销售

（1）产权未转移至第三方：以开发商向购房人实际收取的价款确认销售收入；

（2）产权已转移至第三方：以开发商与第三方的结算价格确认收入；

结算价明显偏低且无正当理由的，按照市场价格确认销售收入。主管税务机会按下列顺序确认市场价（按四步顺序确定）：

本项目同期同类房地产均价 → 本企业本地同期同类房地产均价 → 本地同期同类房地产市场价格 或 评估价 → 前3种方法都无法取得时，可以参照增值税组成计税价格同确定。（注意：这里是严格按顺序确认）

同时，第三方对外销售行为按转让存量房征收土地增值税。公式为：

增值额 = 销售收入 - 评估价格 - 与转让房地产有关的税金等扣除项目；

无评估价格的，按照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号发布，财税〔2015〕5号修改）第二条、 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第七条确认。

链接：财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号发布，财税〔2015〕5号修改）第二条：

“二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。”

(https://fgk.chinatax.gov.cn/zcfgk/c102416/c5203102/content.html)

链接：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第七条：

“七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。”（https://fgk.chinatax.gov.cn/zcfgk/c100012/c5194166/content.html）

2. 带装修房屋销售

• 装修收入无论由开发商直接收取还是关联方收取，全部计入转让房地产收入；

• 合理的装修费用，可计入房地产开发成本扣除；

• 家用电器、家具、装饰摆件等可移动物品：不计入销售收入，也不得扣除对应成本费用。

三、核定征收：非住宅核定率下限下调至 5%

核定征收率底线：

• 普通标准住宅、非住宅不得低于 5%；

• 非普通标准住宅不得低于 6%。

✅利好变化：非住宅（商业、车位、办公等）核定征收率下限从原 6% 下调至 5%，商业类项目核定税负直接降低。

工程造价核定规则：实行整体核定征收或工程造价核定扣除的，按福建省税务局发布的计税成本标准或可比项目测算。

四、成本费用分摊：明确适用顺序，终结口径争议

1、不同清算单位之间的共同成本：

（1）取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费：原则上按占地面积分摊；

（2）其他成本费用：原则上按可售建筑面积分摊；

2、同一清算单位内的共同成本：

（1）原则上按可售建筑面积分摊；

（2）其中：地下空间土地成本，优先按土地出让合同或政府正式文件明确约定地下空间土地成本金额的，按受益对象分摊；

提醒：各地基准地价测算表比例不得作为地下空间土地成本的计算依据。

实操影响：企业不能再随意选择分摊方法调节税负，须严格按规定顺序执行；有地下车位、地下商业的项目，务必核查土地出让合同中的相关约定，留存法定依据。

五、成本费用扣除：4 类重点事项全明确

1. 土地出让金相关：利息可扣，违约金不可扣

✅允许扣除：按土地出让合同约定分期缴纳土地出让金的利息，计入 “取得土地使用权所支付的金额”；

❌不得扣除：逾期缴纳产生的违约金、罚款、滞纳金，以及土地闲置费，不得计入土地成本或开发成本。

2. 公共配套设施（居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、架空层、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等）：明确 “归全体业主所有” 的4 种认定情形

（1）首次登记时，不动产登记簿记载归全体业主所有；

（2）未登记但商品房销售合同事先注明归全体业主所有；

（3）房产管理部门出具证明归全体业主所有；

（4）法院判决书、裁定书、调解书或仲裁裁决书确定归全体业主所有。

3. 实物配建房（除公共配套设施以外的住房、商场、车位等实物配建房屋）：分 3 种情形处理（规则史无前例清晰）

1、无偿移交政府 或 政府指定第三方

• 配建房面积不计入可售建筑面积（或占地面积）；
• 配建房的建筑安装工程费计入 “取得土地使用权所支付的金额”。

2、政府以不高于单位建安成本的价格回购

• 配建房面积不计入清算项目可售建筑面积（或占地面积）；
• 取得的配建房回购款不确认收入，先冲减配建房的建筑安装工程费；
• 如回购款金额低于配建房建筑安装工程费的，冲减后的差额部分作为取得土地使用权所支付的金额。

3、政府以高于单位建安成本的价格回购

• 配建房面积计入清算项目可售建筑面积(或占地面积)；

• 取得的回购款先冲减配建房建筑安装工程费，余额部分确认为收入；

• 配建房应分摊的土地成本，以其确认的收入扣除应分摊的建筑安装工程费之外的房地产开发成本和房地产开发费用后的余额为限。

统一红线：配建房的建筑安装工程费，根据实际发生的支出计算确定，不得在房地产开发成本中重复列支。

六、审结后续调整：发现问题可重新调整清算结论

七、补退税与滞纳金：区分过错，起算点不同

这一条体现了执法温度，区分了企业有无过错两种情形：

1、企业无过错

2、企业有过错

存在隐匿收入、虚报资料等情形的，从原结论缴纳期限届满次日起加收滞纳金，并按征管法及其实施细则有关规定处罚。

八、施行时间与过渡规则

正式施行：2026 年 8 月 1 日起施行；

过渡政策：

• 8 月 1 日前已受理但未出具清算结论的项目，纳税人可选择按本公告执行；
• 8 月 1 日后受理的清算申报，必须按本公告执行；

废止条款：原《福建省税务局 2018 年第 21 号公告》第三条、第五条、第八条第一项同时废止。

给福建地产企业的 5 条实操建议

1、在审项目抓紧测算

目前处于已受理未审结阶段的项目，尽快按新政测算税负，判断是否选择适用新政，争取最有利口径。

2、未清算项目提前规划

多本《建设工程规划许可证》项目提前判断是否符合合并清算条件，做好立项、核算、时间间隔等前置规划。

3、配建房合同全面梳理

核对配建协议的移交 / 回购条款，对应成本归集口径，完善合同与票据资料链。

4、成本分摊合规整改

按公告明确的分摊方法调整成本分摊逻辑，留存占地面积、可售建筑面积等法定依据。

5、装修房合同规范拆分

在销售合同中明确硬装与可移动软装边界，规范开票名目，降低纳税调增风险。