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2026-07-19

导读：预计上半年归属于上市公司股东的净利润为5亿元至6.5亿元，同比下降55%至65%，上年同期为14.48亿元；扣除非经常性损益后的净利润预计为5000万元至7000万元，同比下降93%至95%，上年同期

近日，上市房企开始陆续发布2026年中期业绩预告。

7月14日晚间，招商蛇口发布2026年上半年业绩预告。公告内容显示，公司预计上半年归属于上市公司股东的净利润为5亿元至6.5亿元，同比下降55%至65%，上年同期为14.48亿元；扣除非经常性损益后的净利润预计为5000万元至7000万元，同比下降93%至95%，上年同期为9.61亿元。

扣非净利润能够更真实、客观地体现企业依靠核心业务创造价值的水平。而招商蛇口上半年的扣非净利润已经不足1亿元。

业绩大幅下滑的原因，招商蛇口解释说，今年上半年公司房地产项目竣工交付并结转的面积虽然同比增长，但结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；投资收益同比减少，基本每股收益从0.14元降至0.05至0.07元。

值得注意的是，2026年上半年，招商蛇口在销售端表现还不错，该期内实现签约销售金额同比增长8.3%至962.45亿元，销售面积同比减少近30万方至305.18万方，签约均价30357元/㎡，较上年同期均价约26536元/㎡上涨了约3821元。

作为央企龙头房企，招商蛇口的业绩滑坡反映了整个房地产行业毛利率持续下行的现实——房子卖得多但赚钱越来越薄，叠加投资收益的萎缩，利润被两头挤压。

地产利润结算通常滞后两三年，招商蛇口今年进入结算的项目大多是2022至2023年拿的地。

从拿地数据来看，2021年招商蛇口拿地楼面均价超1.3万元/㎡，较2020年的9800元/㎡上涨约35%；同期新房销售均价涨幅不足10%，地价房价比由32%升至40%以上，毛利空间被提前压缩。这些高价地块集中在2025-2026年竣工交付，进入利润结算阶段，导致了利润的大幅下滑。

除此之外，投资收益大幅缩水成为重要拖累项。过去，招商蛇口利润中约有20%至30%来自投资收益，包括联营合营企业权益收益及金融资产公允价值变动。

如今楼市行情低迷，弱二线及三四线城市合作开发项目普遍亏损，2026年一季度招商蛇口投资收益由2025年同期的1.79亿元转为亏损4,095万元，同比降幅达123%，这一亏损态势在二季度仍在延续。

利息费用化也在侵蚀利润表。地产项目开发贷款利息在建设阶段可资本化计入存货成本，但项目竣工后剩余利息需计入财务费用，直接扣减当期利润。

2025年起，招商蛇口进入竣工高峰，全年竣工面积同比增长18%，2026年上半年继续攀升。数据显示，公司利息资本化率由2021年的82%降至2025年的54%，2026年一季度进一步下行。粗略估算，在年利息支出100亿元的情况下，资本化率下降意味着当期费用化利息增加逾20亿元。

今年上半年，招商蛇口一共新增8个项目（2025上半年：16个），拿地数量是去年同期的一半，回归到2024年同期水平（7个）；所支付的权益总价合计155.24亿元（2025上半年：219.21亿），同比减少约29.2%；新增计容总建筑面积约50.33万平方米（2025上半年：166.92万平方米），对应权益计容面积约41.52万平方米（2025上半年：113.36万平方米）。

从数据来看，与2025年同期相比，招商蛇口今年的投资动作呈现全方位的调整，拿地数量、权益总价、面积规模等均出现不小幅度的变化。

此外，在开发业务之外，招商蛇口今年明显在重点推进资产运营业务的发展。

在2025年度业绩会上，招商蛇口新任董事长朱文凯曾表示，“十五五”期间公司将继续加强REITs平台协同发展，并对现有REITs平台开展扩募工作，扩大平台资产规模与市场影响力。同时还透露年内会积极推进第4只商业类REIT发行。

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