中信建投沈阳国际软件园REIT 2026年二季度经营情况分析

租约集中到期峰值压力之下，坚持“长期价值”的“稳价”策略，整体经营展现一定韧性，可供分配金额完成进度超预期！

租约集中到期形成阶段性压力，预计三季度到期压力缓解

不动产项目二季度租约到期面积¹环比增加约60%，其中孵化器租约到期面积约8,620平方米，租约集中到期压力显著上升。展望三季度，一方面，孵化器政策已于2026年6月3日集中到期，截至二季度末，孵化器集中到期面积缺口已经基本释放，另一方面，二季度期末在执合同中预计于三季度到期的面积大幅下降，约为二季度到期面积的51%，整体来看，三季度租约到期压力环比大幅收窄，项目经营重心有望由“应对集中到期”逐步转入“空置房源消化和替代招商阶段”，以推动出租率逐步回填。

续租及新增招商基本覆盖空置缺口，租赁面积净流出规模大幅收窄

不动产项目二季度面对租约集中到期的峰值压力，运管机构采取存量与增量并重的填补策略。一方面，到期租约续租率²环比提升，另一方面，新增租约面积约为一季度的3.8倍，通过上述策略的有效实施，二季度租赁面积净流出仅有947.07平方米，规模较一季度的5,027.84平方米明显收窄。在二季度租约到期压力显著高于一季度的情况下，存量续租及新增招商承接能力明显增强，为下半年出租率修复奠定了良好基础。这一表现得益于运管机构的前瞻性布局——通过存量客户拜访推动重点客户稳租扩租，引入跨境电商等新兴业态扩大增量，以及投放小面积产品盘活存量房源。

租金水平稳定，剩余租期增长，坚守“长期价值”

二季度合同租金单价及有效租金单价环比基本持平，租金价格水平展现一定韧性。同时，不动产项目租约稳定性有所增强。二季度末在执租约平均剩余租期为549.98天，环比增加约40天。1,000平方米以上租户租赁面积环比增长约8%；其中，原第二大租户租约到期扩租，跃升为本项目第一大租户。大面积客户承租规模上升，有助于提升后续租金收入的稳定性。

报告期末租户数量由461户增至465户。运营管理机构通过投放小面积产品，重点盘活异形、无窗及其他去化周期较长的存量房源，在增加客户数量、提升房源周转效率的同时，为后续客户成长和扩租积累潜在客源。

经营韧性保障财务表现，可供分配金额完成进度超预期

经营端的“量压价稳”同步反映在财务表现中。二季度，项目公司实现营业收入2,278.96万元、息税折旧摊销前利润1,416.10万元；项目公司层面，启元公司、亨达公司和永利公司息税折旧摊销前净利率分别为63.47%、64.93%和60.38%，盈利能力整体稳定。营业收入环比小幅下降约2.2%，其中，剔除车位收入后，营业收入环比下降0.94%。

从现金流预测实现进度看，二季度基金可供分配金额为1,459.27万元，上半年累计2,984.07万元；二季度现金流分派率为1.57%，年化现金流分派率为6.48%。上半年累计可供分配金额简单年化后为2026年预测值（本基金首发招募书披露口径）的103.71%，现金流保持韧性，完成进度超预期。

在现金分配方面，本基金于2026年1月实施6,000万元分红（每10份基金份额分配2.000元），并于7月8日完成1,836万元分红（每10份基金份额分配0.612元），其中分配2025年度剩余未分配的可供分配金额605万元，分配2026年第一季度可供分配金额1,525万元中的1,231万元。加上2026年1月份实施的本基金2025年基金收益分配，本基金已将合并后基金2025年年度可供分配金额（经审计）以现金形式100%分配给投资者。

二季度策略复盘：稳价优先，服务筑基，多维开源

回顾2026年二季度，本项目面临租约集中到期的填补压力，出租率阶段性承压。为了加快承接到期房源、维持经营稳定，运管机构主要采取了以下措施：

存量客户是稳定项目经营基本盘的重要基础。2026年以来，运营管理机构持续推进300平方米以上客户全覆盖拜访策略，由招商、产业服务和物业服务协同梳理续租、扩租、空间调整及服务需求，推动客户需求形成闭环。

新增招商方面，项目结合现有产业基础，持续关注跨境电商、算力出海、数字内容等方向。二季度，“辽货跨海”辽宁跨境数字贸易公共服务中心正式落户园区，新增租赁面积约2,800平方米，为跨境数字贸易相关产业资源导入迈进了重要一步。

同时，运营管理机构结合市场需求，通过打造OPC社区、为AI创业者提供超级工位等方式，承接小面积、灵活办公需求。

运营管理机构对异形、无窗等存量房源进行小投入改造，转化为更易成交的小面积产品，提高低效房源去化效率。二季度末，租户数量由461户增至465户。该举措在盘活存量房源的同时，保持园区活跃度，并为后续客户成长和扩租储备潜在客源。

此外，运营管理机构利用五一假期集中实施F区消防外网改造、景观及路面恢复工程，尽可能降低施工对租户正常经营的影响，持续维护资产品质和园区形象。

下半年经营展望：进入出租率修复阶段

2026年一季度及二季度加权平均出租率（建筑面积口径）分别为77.29%、76.81%。为实现首发评估假设中全年平均出租率（建筑面积口径）78.10%的目标，结合现有客户储备、到期房源承接计划和存量客户需求，运营管理机构将2026年第三季度、第四季度加权平均出租率（建筑面积口径）目标分别拆解为78.70%和79.50%。

下半年，运营管理机构将重点推进三方面工作：一是围绕集中到期房源和长期空置房源建立分楼宇、分房间去化计划，持续推进小面积产品盘活；二是继续通过存量客户拜访和产业、物业服务协同，提前识别续租风险和扩租需求；三是加快重点客户及产业资源导入，提高储备项目向正式签约和实际入驻的转化效率。

集中到期带来的空置需要时间消化，出租率修复也不会一蹴而就。运营管理机构将坚持稳定价格水平与提高招商转化效率并重，持续提升客户服务和资产运营能力，运营管理机构将推动项目经营逐步回稳，持续为投资者创造稳健回报。

¹到期面积=上期末到期面积+本期间到期面积

²续租情形包括原房间续租、换租、扩租与缩租，统计面积包括本期末到期租约的续租面积