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非洲最高仓库租金已达上海两倍，凭什么？丨非洲仓储市场观察
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非洲最高仓库租金已达上海两倍，凭什么？丨非洲仓储市场观察

非洲最高仓库租金已达上海两倍，凭什么？丨非洲仓储市场观察 联美非洲研究院
2026-07-19
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导读：在内罗毕租一平方米的优质仓库，月租约 6 美元，折合人民币约 43 元；上海高标仓 2026 年一季度的平均租
在内罗毕租一平方米的优质仓库，月租约 6 美元，折合人民币约 43 元；
上海高标仓 2026 年一季度的平均租金，是每月 35.8 元。
非洲现代仓占用率一年内从 75% 升到 83%、主要城市连年涨价；
而北京今年一季度空置率达 33.9%、租金一年降了 19%。
非洲仓储和中国仓储，正处在两个相反的周期里。
这篇文章我们来看：非洲的仓租有多贵；仓库为什么不够用；谁在这门生意里赚到了钱
01
每个非洲核心市场都贵过上海和广州
市场
优质仓租金（月/㎡）
趋势与口径
阿比让
12 美元（约 86 元）
开发活动集中在城北 PK24 工业带
坎帕拉
7 美元（约 50 元）
全城区间 3–7 美元
内罗毕
6 美元（约 43 元）
年涨约 5%，全非涨幅最高
拉各斯
6 美元（约 43 元）
持稳（全国口径 5 美元）
达喀尔
6 美元（约 43 元）
迪拜环球港务 10 亿美元深水港在建
达累斯萨拉姆
5 美元（约 36 元）
四年持稳，供给过剩压住了涨幅
全非现代仓
——
占用率 83%，上年为 75%（奈特弗兰克，2025）
上海
35.8 元（约 5美元）
空置率 22.5%（世邦魏理仕，2026 一季度）
广州
34.5 元（约4.8美元）
空置率 13.1%，环比再降 2.9%（同上）
北京
绝对值未披露，同比降 19%
空置率 33.9%，历史高位（仲量联行，2026 一季度）
深圳
48.7 元（2022 年）
人均仓储面积全国最低（世邦魏理仕 2022，其后无城别披露）
注：均为优质仓/高标仓毛租金；汇率按 1 美元 ≈ 7.2 元折算；数据参考奈特弗兰克（Knight Frank）《非洲报告 2024/25》口径
02
失衡的仓储供需：存量太旧，自建太贵
本地存量仓库多为 4 米堆高的老式库房；而现代高标仓堆高 12 米、大跨度柱网，单托盘存储成本低约 30%（内罗毕 ALP 园区实测口径）。
在现代物流标准下，大量旧仓很难满足使用需求。
再算算企业自建的三笔账：


资金成本
主要市场商业贷款利率长期两位数，尼日利亚、加纳基准利率都在 20% 上下


土地成本
工业用地地价——坎帕拉每英亩 150 万美元、内罗毕 90 万美元、拉各斯约 38 万美元（奈特弗兰克 2021）；在尼日利亚，土地转让还需州长书面同意，手续费为地价的 3%–5%


配套成本
电力和道路通常需要自己解决，没有本地经验和合作方，很容易无法完工投入使用
所以供不应求是必然的：
尼日利亚现代仓存量约 30 万平方米，据报告披露，估算的需求约为 100 万平方米；开罗大区的六十月城工业区，2025 年占用率达到 95%。
仓租高昂的原因不复杂，新像样的仓库太少了
03
客户观察：谁在付这些租金
付这些租金的，相当一部分是中国企业自己——建材、汽配、家电的出海商家，在非洲的第一笔地产支出通常就是仓租。
报告列出的仓储租户主要有：
  • 建材仓、五金仓、汽配仓
  • 工程机械与矿业设备备件
  • 医疗耗材、食品仓储
  • 电商与快消分拨
  • 货代与清关行
内罗毕 ALP 园区的租户名单里，不乏肯尼亚头部电商科皮亚（Copia）这样整仓起租的大客户。
04
一个园区投 2 亿美元：谁在建非洲的仓库
安捷物流园（Agility Logistics Parks），科威特上市物流集团旗下，是非洲最大的工业地产开发商之一：
  • 单个园区投资约 2 亿美元
  • 2017 年在加纳特马自贸区开出非洲首园，规模 16 万平方米
  • 已在全非洲购入超 150 万平方米土地，加纳、科特迪瓦、莫桑比克、埃及在营，尼日利亚在建
非洲物流地产（Africa Logistics Properties）在内罗毕的北园（ALP North）是肯尼亚第一个现代甲级物流园：4.9 万平方米，开园时 75% 面积已预租。
两家的顺序是一样的：先签下租户，再动工建仓。
来看回报率（2026 年 5 月发布）：
  • 科特迪瓦收益率 11.5%
  • 尼日利亚 9.5%
  • 埃及 10%
  • 南非 8.25%
  • 尼日利亚 8%
工业与物流已连续多年是全非洲表现最好的地产类别
市场上主要活跃的仓型是小仓、展厅仓、备件仓和保税仓——贸易商要入场，多半从一间备件仓、一个展厅仓做起
05
结语
  • 非洲最有真实现金流的地产，不一定是住宅，而是港口、城市和内陆走廊上的仓库、堆场和冷链资产
  • 未来十年，物流地产会是非洲最优质的资产类别之一
参考非洲通baoterra.com《46｜非洲房地产与城市资产总报告》，完整报告见「阅读原文」

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联美非洲研究院
聚焦中非协同发展，打造政策与产业对接平台。整合智库资源，以技术赋能突破中国“中等收入”与“中等技术”瓶颈，释放非洲人口红利与资源潜力，重塑工业化模式。目标20年内实现非洲人均收入增长10倍，打造工业4.0创新枢纽，开创中非共富新范式。
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