不少家庭在置换、出售二手房时，最关心的问题就是卖房到底要交哪些税、能不能免税、怎么判定免税条件。
1、增值税征收规则
根据《财政部 税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》（2025年第17号）最新规定，自2026年1月1日起执行：
购房不满2年出售：按3%征收率全额缴纳增值税
购房满2年（含2年）出售：全额免征增值税
2、房屋持有年限怎么算？（关键：孰先原则）
很多人分不清买房时间，官方判定标准十分明确：以房屋产权证注明时间、契税完税证明注明时间，两者孰先为准。哪个时间更早，就按哪个时间计算持有年限，不用纠结网签、交房时间。
简单总结：房子持有满2年，卖房无需交增值税，这是二手房交易最基础的免税福利。
二、增值税附加税费：跟着增值税同步减免
增值税附加税费包含城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，依附增值税征收，无需单独判断，规则一目了然：
增值税免征：所有增值税附加税费一并免征，无任何附加税费支出
增值税需缴纳（不满2年卖房）：2023年1月1日—2027年12月31日期间，附加税费统一减按50%征收，享受减半优惠
三、个人所得税：两大福利！满五唯一免税+换房退税
个税是卖房第二大核心税种，相比于增值税，优惠政策更灵活，分为免税和置换退税两种情况。
1、核心福利：满五唯一，免征个税
同时满足以下两个硬性条件，出售房屋可全额免征个人所得税，无任何个税支出：
条件一：房屋自用持有满5年
条件二：该房屋为家庭唯一生活住房
注意：两个条件必须同时达标，缺一不可，这是个人卖房最划算的免税政策。
2、置换福利：卖房缴税，1年内换房可退税
若出售房屋不满足“满五唯一”条件，正常缴纳了个税，也不用吃亏！官方专属换房退税政策可兜底：
出售自有住房后，1年内在同一城市重新购买新房/二手房，可按照规定，申请退还本次卖房已缴纳的个人所得税，极大降低刚需、改善群体的置换成本。
政策依据
《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》财税字[1999]278号
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)
四、普通人卖房极简自查清单
为方便大家快速核对，整理超简单自查逻辑：
房子买满2年 → 免增值税及附加税费
房子买满5年 + 家庭唯一住房 → 增值税、个税全免
不满2年卖房 → 缴3%增值税，附加税费减半
卖房缴税、1年内同城换房 → 可申请个税退税
