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• 报告延伸：经济分析报告—中国家庭资产负债表（文末附报告全文pdf）
• 出  品 方：高盛
  
  
  

730万亿居民财富大挪移：告别房产造富时代，钱正流向哪里？
在过去的五年时间里, 房子在家庭资产所占据的比例, 从百分之六十七下降到了百分之五十二, 一场静悄悄的财富结构变迁正在悄然发生。

只要“房价永远涨”这种民间所秉持的信念出现了缝隙, 中国家庭的财富布局就在经历一场深度的重新描绘。这并非是短期内的市场起伏波动, 而是有可能长达十年时间的一种结构性转变。

《中国家庭资产负债表》报告, 运用构建季度追踪模型的方式去观察中国家庭资产负债表的变化情况。所得结果表明 , 中国居民总资产在历经大概六个季度的调整之后 , 在730万亿元人民币的附近位置实现企稳。然而在总量企稳的这种表象的背后 ，却是一场财富载体的历史性切换 , 增长引擎正从房产逐渐转向金融资产。

核心看点：

一、730万亿“止跌”了，但结构已天翻地覆
高盛自行建设了一套季度追踪模型 , 汇合央行、住建部、保险、基金等多方的数据 , 进而还原中国家庭资产负债表的变化轨迹。

显示的结果是: 中国居民的总资产于2023年年初呈现出见顶的态势, 在此之后, 持续约六个季度处于下行状态（时间段为2023年至2024年）, 在最近的几个季度里, 稳定于约730万亿元的水平。

更关键的变化在结构层面。

2021年中期, 房地产市场出现见顶情况时, 在居民的资产构成里, 房产所占比例为67%, 现金或者存款所占比例为16%, 股票、债券等其余的金融资产所占比例为15%。

2026年的第一个季度的时候, 那三个数字变成了百分之五十二、百分之二十五以及百分之二十。

当中, “其他金融资产”的范围之内, 居民直接所持有股票的占比由5%微微上升至6%。

历经五年时间, 房产所占的比例下降了十五个百分点。这所表明的是 “挤泡沫” 的这样一个过程, 它更是财富载体所出现的历史性换手情况, 即曾经占据主导地位的房子在进行缩水, 存款以及金融资产方面则在实施补位动作。然而这并不是单纯意义上的 “搬家”, 更多的是增量财富朝着配置方向发生的改变。

二、“财富效应”为何冷暖不均？90% vs 25%的差异
“谁在持有”在很大程度上决定着答案, 房价下跌的影响大, 还是股市上涨的影响大?

报告呈现出一项重要的关键比对, 那就是, 有超过90%的家庭拥有房产, 然而, 参与股市的成年人比例约为25%。

这表明, 房价调整所形成的负面财富效应呈现出“全域覆盖”的态势, 而股市上涨带来的正向效应主要是少数群体受益。这便是股市出现反弹后, 整体消费不一定会同步跟随上涨的原因所在——原因是“赚钱的人”与“花钱的人”在分布状况上存在着较大的差别。

不过报告指出, 最新高频追踪数据显示, 新房销售趋于稳定, 二手房销售也趋于稳定, 一线城市新房价格出现上涨, 二手房价格同样出现上涨, 预计深圳、上海等一线及强二线城市有望在未来一两年内率先实现房价企稳, 这可能对居民信心和消费产生一定支撑。

三、被“收入分母”放大的债务压力
负债端同样值得关注。

2024年初的时候, 中国居民杠杆率也就是债务和GDP的比率达到了61%的峰值, 之后出现了回落, 到2025年三季度已然降至约59%。从国际对照情况来看, 它低于美国的约70%以及日本的约62% , 然而却高于新兴市场平均的约45% , 整体处于中等水准。

然而, 问题却是出在了另外一个指标上面, 那就是, 中国居民债务与可支配收入的比率高达大约140%, 并且这一比率明显高于主要的那些发达国家。

关键比例是个中缘由, 中国居民可支配收入仅占GDP大概45%, 美国则约是75%。

也就是说, 从债务和总产出的相对关系来讲, 目前债务处于可控范畴之内, 然而要是把债务和实际上进入居民口袋的收入相比较的话, 那么债务带来的负担就重很多了。这也就阐释了为何按揭贷款的剩余额度以及短期消费贷款的数额都出现了下降的情况, 即家庭部门依旧是在主动地进行“去杠杆”操作, 而并非“加杠杆”, 这体现出了一种谨慎的消费心理以及资产负债表修复方面的优先选择倾向。

四、存款利率走低，资金配置面临新选择
从“砖头”转变为金融资产情况, 这种转变不会一下子就完成, 然而, 一个起着关键作用的催化剂已然出现, 那就是存款利率正在持续下降。

有关报告呈现出这样的情况, 在2023年年初的时候, 三年期定存利率为2.60%, 到了2024年年初, 这个利率变成了1.95%, 而直至当下, 该利率又下降到了1.25% ；三年期存款以及一年期存款之间的利差, 一开始是处于50到100个基点的范围, 如今已经收缩到了大约30个基点。

在低利率的环境状况之下, 持有现金以及存款所拥有的收益空间遭到了压缩, 在客观层面之上促使居民于进行财富配置期间更为多地去考虑理财方面、公募基金方面、保险方面等多元渠道。

非银行金融机构存款出现了增加, 这部分资金有可能是流入到了资管产品当中, 也有可能是流入到了公募基金里面, 还有可能是流入到了权益市场, 它显示出了存款朝着更广泛金融资产迁移的初期迹象。

五、2035年展望：结构变迁的长期路径
参照日本以及美国于房地产周期转折之后的经验, 报告给出了一种基准情景之下的长期展望:

房产：其占比会从当下的百分之五十二, 下降至大约百分之四十二, 此情况发生在二零三五年, 这主要是在反映房价涨幅出现了放缓的态势, 并且新增住房需求趋向于平稳。

股票：其占比是从大约6%上升至大约11%, 这是按照居民直接持股每年以10%的速度递增进行估算得出。如果把通过公募基金的间接持股计算在内, 那么实际的数字有可能会更高, 并且越来越多家庭借助将被动投资工具, 参与到股市当中的这种趋势, 还尚未得到充分全面地反映。

保险: 比例从大约百分之六提升至大约百分之十, 每一年从估值改变以及居民净流入（在除掉理赔与退保之后）总计增添大约六万亿元。

存款：其占比因为预防性储蓄需求依旧存在 , 并且日本经验表明地产周期转折之后居民延续长时间偏好现金以及存款的安全属性, 所以才预估大致稳定。