在香港新资本投资者入境计划（CIES）重启后，越来越多高净值人士开始着手申请。然而，不少申请人在第一步——净资产审查阶段就被挡在门外。
原因并不是资产不够，而是对申请要求存在一个普遍误区：很多人算的是总资产，而香港审核的是净资产。
虽然只有一字之差，但审核标准却完全不同。如果没有提前厘清资产和负债的核算规则，即便名下拥有数千万港币资产，也可能因为净资产不足3000万港币而无法通过审核。
CIES要求的是3000万港币净资产
根据香港新资本投资者入境计划的要求，申请人在递交净资产审查前，必须连续6个月拥有不少于3000万港币的净资产，并且相关资产须由申请人本人绝对实益拥有。
这里所说的净资产，并不是简单统计名下资产总额，而是在资产基础上扣除全部个人负债后的实际净值。
很多申请人容易混淆两个概念：
总资产，是房产、股票、基金、银行存款、公司股权等各类资产的市场价值总和，不考虑任何负债。
净资产，则是在总资产基础上，扣除房贷、经营贷款、股权质押、个人借款等全部负债后的剩余价值，也是香港投资推广署审核时真正关注的指标。
例如，一位申请人拥有价值4500万港币的房产和1200万港币金融资产，总资产达到5700万港币，看起来远高于申请门槛。但如果房产仍有1800万港币按揭贷款，其净资产实际只有3900万港币；若贷款余额进一步增加，净资产便可能跌破3000万港币要求。
因此，决定申请资格的并非资产规模，而是真正可支配的财富水平。
哪些负债需要扣除？
在净资产审核中，负债核算十分严格。凡属于申请人名下的债务，原则上都需要如实申报并从资产中扣除。
主要包括：
房地产按揭贷款；
股权质押融资；
企业经营借款及个人担保责任；
消费贷款、经营贷款及其他个人借款。
对于房地产，香港认可的是扣除贷款后的净值，而不是房屋市场价格本身。
对于企业主而言，如果曾以个人名义为公司融资提供担保，或将个人股权进行质押，这些潜在负债同样可能影响净资产计算。
与此同时，夫妻联名房产、共同持有股权等共有资产，也只能按照申请人实际持有比例计算，不能将整项资产全部计入个人净资产。
连续6个月达标，比一次性达标更重要
除了金额要求外，香港还特别关注资产的稳定性。
申请人需要证明，在递交净资产审查之前，连续6个月净资产始终保持在3000万港币以上，而不是在申请前临时调入资金、短时间内达到门槛。
如果账户短期出现大额资金流入，随后又迅速转出，或资产价值大幅波动，都可能引起审核机构进一步核查资金来源及真实性。
因此，净资产审核不仅看"有没有3000万"，更关注这笔财富是否长期、真实、稳定地属于申请人。
哪些资产可以计入净资产？
符合要求的资产范围相对广泛，通常包括：
不过，所有资产都需要提供相应证明材料，并由香港执业会计师出具净资产审查报告，配合资产估值、银行流水、产权证明等文件共同提交。
如何提高净资产审核通过率？
对于准备申请CIES的人士而言，与其在材料递交后反复补件，不如提前做好资产规划。
首先，应梳理个人资产和负债情况，准确计算净资产规模，避免仅依据账面资产判断是否符合申请条件。
其次，对于负债较高的资产，可以提前优化资产结构，尽可能提高整体净值，降低财务尽调风险。
如果涉及夫妻共有资产或家族股权，也应提前厘清产权比例，确保可计入个人名下的资产能够满足要求。
此外，建议至少提前6个月完成资产安排，保持资产结构稳定，并在正式申请前委托香港专业会计师进行净资产预审，预留一定安全空间，避免因市场波动导致净资产跌破3000万港币门槛。
