01
厘清酒店资产估值核心逻辑
7月上旬，仲量联行携手中伦律师事务所联合发布《中国酒店REITs市场发展：机遇、挑战与实践路径》白皮书。白皮书显示，截至2026年6月，市场已有四单酒店公募REITs申报，覆盖中端商务、核心城市有限服务、高端文旅度假及区域全服务酒店，标志着中国酒店REITs市场从政策突破进入实践落地新阶段。
白皮书强调，作为典型的运营驱动型资产，酒店的核心价值并不仅仅是物业本身，而更重要的在于未来持续创造净运营现金流（NOI）的能力。因此，现金流折现法（DCF）是酒店资产估值的主要方法。在估值过程中，白皮书提出了严格的审慎性原则：严格确立DCF唯一主导地位——所有申报公募REITs的酒店底层资产，必须以未来年度稳定净现金流为基础，结合项目区位风险、运营模式风险及行业周期风险设定合理折现率；NOI核算三大硬性准则——剔除全部非经常性异动收益，足额常态化计提常规资本性支出（按全年营业收入的3%-5%），严格隔离中长期大额改造升级支出；明确划定绝对禁止使用的乐观改善类假设——不得预设管理水平优化假设、不得预设租赁及经营条款优化假设、不得预设业态转型与经营模式升级假设。
白皮书还指出，相较于其他类型商业不动产，酒店资产的运营链条更长、参与主体更多，对法律尽职调查和合规管理提出了更高标准。酒店REITs的发行往往伴随着运营管理架构的优化与重塑，如何在满足REITs监管要求的前提下合理厘清业主方、运营管理机构及品牌管理方之间的权责关系，是项目顺利推进的重要前提。仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛表示：“REITs对酒店行业而言，实则是一场围绕资产管理能力展开的深层变革。”
（信息来源：经济参考报、中房网，2026年7月11日）
02
华润置地落地百亿级机构间REIT，
“商业+酒店”复合资产包引关注
7月8日，成都万象城机构间REIT在上交所正式挂牌上市，项目资产对价约105亿元，是目前全国规模最大的产权类机构间REIT，并成为国内首家完整跑通不动产“投、融、产、建、管、退”资本闭环的房企。
值得注意的是，本次项目底层资产为成都万象城及木棉花酒店，是华润置地在西南地区的标杆商业综合体。成都万象城2012年开业，2025年全年客流突破5000万人次，连续三年出租率稳定在98%以上，2025年运营收入达8.9亿元。成都木棉花酒店2023年开业，与购物中心客流互通、业态互补，形成“商业+酒店”复合资产包。最终，成都万象城机构间REIT发行规模70亿元，实现溢价16%完成发行。
成都万象城机构间REIT的上市，为“商业+酒店”复合资产的证券化提供了可复制的样本。华润置地的模式打破行业固有发展桎梏，不再局限于单一资产盘活、单次资金回笼，更重要的是实现了从重资产开发向轻资产运营的突破。
（信息来源：东方财富网，2026年7月10日）
03
资管公司创新盘活湘煤大厦酒店资产，
存量盘活路径再添新样本
7月1日，湖南能源集团资产经营管理有限公司与湖南阳光酒店管理有限公司正式签订湘煤大厦酒店资产运营合作协议。此次签约是集团存量资产提质增效的关键突破，标志着湘煤大厦的租赁资产得到有效盘活。
湘煤大厦划转资管公司专业化运营后，公司全面排查梳理资产运营痛点与历史遗留问题，针对大厦原酒店承租方经营承压、拖欠租金的难题精准攻坚。受未到期租约约束、司法追缴流程周期长、成本偏高的客观因素影响，该段资产长期处于低效停滞状态。为彻底破解资产低效难题，资管公司精准谋划、双向施策。一方面创新国资处置方式，跳出传统司法追缴思路，通过多轮友好协商，推动原承租方以酒店现有装修、客房、餐饮配套等实物资产抵扣拖欠租金，顺利实现承租方提前解约清场，高效化解长期欠租历史遗留问题，既有效挽回国资损失，又完整保留酒店成熟硬件配套。另一方面立足集团长远发展，紧扣集团培训中心常态化办学、集训会务的核心刚需，摒弃“一租了之”的粗放运营模式，主动牵线搭桥，促成阳光酒店与集团培训中心深度合作，敲定后续将在湘煤大厦酒店挂牌设立常态化培训办学点。
此次盘活实践创新搭建了“对内保障会务培训、对外市场化运营”的复合型运营体系。项目以创新处置机制化解历史遗留问题，通过内部资源联动整合、多方协同运营，同步实现闲置资产盘活、内部培训配套升级、国有资产增收三大目标。
（信息来源：湖南能源集团官网，2026年7月8日）
04
起拍价4.56亿元
7月7日，京东资产交易平台发布拍卖公告，武汉市汉阳区滨江大道189号世茂锦绣长江A2地块5栋酒店及191号世茂锦绣长江二期沿江商业及夹层酒店裙房，将于7月30日公开拍卖，起拍价4.56亿元人民币。此次被拍卖的武汉世茂希尔顿酒店是世茂集团在武汉布局的重要酒店资产之一。
世茂2025年年报显示，公司全年营业收入284.18亿元，归母净利润扭亏为盈录得144.73亿元，但2026年前五月合约销售总额仅69.51亿元，销售去化速度明显放缓，资产处置仍是现金流补充的核心渠道。
（信息来源：京东资产交易平台，2026年7月7日）
05
三亚亚特兰蒂斯别墅高溢价成交，
估值139亿元酒店仍在闯关REITs
7月12日，据时代财经报道，阿里拍卖平台显示，三亚亚特兰蒂斯酒店项目一套建筑面积323.71平方米的独栋别墅以3482万元成交，较2239万元起拍价溢价55.52%，成交单价约10.76万元/平方米。熟悉当地市场的经纪人指出，这套房源最大的特点在于建筑面积虽仅300多平方米，但土地使用权面积超800平方米，3482万元基本就是目前这类大户型独栋别墅的市场价格。
这场拍卖也让市场再次关注到三亚亚特兰蒂斯项目的资产价值。亚特兰蒂斯项目位于三亚海棠区，是由复星国际旗下平台复星旅文投资110亿元建设的文旅商业综合体，一期为酒店、水上乐园等文旅配套，于2018年4月开业，累计接待游客约4000万人次。今年3月，以亚特兰蒂斯酒店及水世界为底层资产的公募REIT正式申报，底层资产估值达到139.28亿元，目前处于上交所审核问询阶段。若成功发行，有望成为国内商业不动产REITs领域申报规模最大的项目。
（信息来源：证券之星·时代财经，2026年7月12日）
盈蝶资管 | 胡升阳手记：
REITs开闸在即，我们准备好了吗？
今天赴国内头部公募REITs基金公司交流，针对即将开闸的酒店REITs，有几点冷思考，即当前行业呈现明显的“双向错配”：
一边是消费下行，中腰部酒店品牌融资艰难；另一边是手握募资能力的基金，苦寻优质酒店资管人而不得。这暴露出一个残酷的现实：整个酒店行业面向资产证券化的底层逻辑尚未打通，过去几十年的粗放发展，在资本面前几乎“白忙乎”。
症结主要在于三点：
一是市场化不足：国有酒管公司管自有物业尚可，但拓展第三方管理时，往往难以获取足额管理费；二是度假类痛点：业主端开业即亏损，导致管理公司难以收取持续的运营费用；三是高奢类伪命题：地产驱动的高奢酒店本质是“卖房道具”，缺乏独立盈利模型，投资回报逻辑无法闭环。
结论：
要跨越酒店REITs的上市门槛，在合规前提下，做大收益（分子）需要与专业团队深度共创；但唯有把成本与低效资产（分母）坚决做小，才是破局的最优解！
盈蝶资管 | 酒店资产价值管理专家
提供从购买、融资、改造、经营到出售的一站式全案服务。我们凭借精准的资产估值模型与全流程操盘能力，帮助客户在复杂的存量市场中锁定优质标的，通过深度的价值挖掘与精细化运营，实现酒店资产从投融管退的全生命周期价值最大化。
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