马来西亚的房地产盈利税（Real Property Gains Tax，RPGT）由《1976年房地产盈利税法》（RPGTA）规范，税务局LHDN征收，针对在马境内处置不动产（住宅/商业/工业/空地）所产生的资本利得征税。2024年3月1日起有个重要变化：房地产公司（RPC）股份的处置不再走RPGT，改走2024年新引入的资本利得税CGT，但非RPC股份外的其他不动产处置仍走RPGT。
一、谁要缴、怎么分档
处置人分三类，税率按持有年限+身份走
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30% |
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☎ 要点：
公民第6年起免税是2020年预算案重新拉回的（之前短暂收过5%）
外国人无论持多久，前5年一律30%，第6年起10%，没有0% 这档
本地公司即使第6年也要10%，比个人公民吃亏
💡 买方扣缴机制：买家付房款时要先扣3%（卖者是外国人/外国公司扣7%）交给LHDN，60天内完成，最终多退少补
二、应税收益怎么算
RPGT只对"盈利"部分征，不是对总价：
应税收益=售价−（购入价+购入成本+改良支出−附带费用）
可扣除项目：
●买卖双方的律师费、印花税、中介佣金、广告费
●增值得以资本化的装修/扩建（日常维修刷漆、利息不算），亏损不用缴RPGT，但仍要在60天内申报CKHT表格，否则买方3%扣留退不回来，且亏损可结转5年抵未来收益。
三、常见豁免（这一块最容易被忽略）
🏠 公民一生一次自住房豁免
仅限私人住宅（住宅用途建筑），通过Form CKHT 3电子申报，不自动给，用了就没第二次
策略上建议留到收益最大那套再用
💰 每笔交易RM10000或10%孰高豁免
个人适用，相当于每卖一次有个小免税额
👨👩👧 亲属间转让豁免
夫妻之间、父母↔子女、祖父母↔孙子女（兄弟姐妹不算），且赠与人须为公民
★ 中低价房豁免（PU(A) 360/2018）
持有>5年+房价≤RM200000的住宅，可豁免（主要照顾中低价市场）
四、申报与缴纳
申报期限：买卖双方均须在处置日（通常为SPA签署日）起60天内提交表格。
处置发生后60天内向LHDN提交CKHT表格（CKHT1卖者申、CKHT2买者扣、CKHT3申豁免/亏损）
买方扣留3%（外国人卖者7%）在60天内缴 LHDN
最终按实际税率算，多扣的退、少扣的补
逾期罚款：未按时提交可面临最高3倍税额的罚款，实践中通常为RPGT应缴额的10%。
五、2026年特别政策：工业物业全面豁免
自2022年1月1日起，工业物业（工厂、仓库、工业用地）在购买满5年后出售，可全额豁免RPGT，2026年仍然有效。
六、几个容易踩的坑
⚠️ RPC 股份2024/3/1起已移出RPGT—如果你查的是旧资料说"卖房产公司股要缴RPGT"，那是2024年3月前的规则，现在公司/LLP/信托/合作社处置RPC股份改走CGT（资本利得税），Labuan贸易实体除外
⚠️ 继承后短期卖出—继承本身不触发RPGT，但继承后若短期内出售，按继承时市价作为购入价算盈利再征税。比如新加坡人继承油棕园第4年卖出，按外国人30%税率计
⚠️ "第6年0%"是按acquisition date算，不是按SPA日期—有些人是签了SPA拖很久才转名，持有年限从拿得名那天起算，别自己估错档。
七、策略建议
公民：最优策略是持有满6年再出售。第5年卖（15%）与第6年卖（0%）之间，一笔RM200000的收益可节省RM30000税款。
外籍投资者：RPGT是永久性成本（最低10%），需在投资回报率计算中提前纳入。
公司持有：长期持有不如个人名义划算（10%vs0%），但公司可抵消其他资本亏损。
