引言
在房地产交易实践中，常出现购房者已支付价款甚至实际入住，却因开发商陷入债务纠纷，导致所购房屋被人民法院查封的情形。面对此突发状况，购房者往往感到无助与困惑。本文旨在立足现行法律规定与司法实践，特别是结合新近施行的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号，以下简称《2025解释》），系统梳理商品房买受人在执行程序中主张权利、排除强制执行的实体要件与程序路径，为相关主体提供清晰的法律指引。
一、权利主张的程序入口：执行异议与异议之诉
当购房者（案外人）发现其购买的房屋被查封时，首要且必须采取的步骤是依据《中华人民共和国民事诉讼法（2023修正）》第二百三十八条的规定，在法定期限内向执行法院提出书面执行异议。该程序是后续司法救济的前置关卡。若法院裁定驳回其异议，购房者需在裁定送达之日起十五日内，向同一法院提起执行异议之诉。此十五日系不变期间，逾期将导致诉权丧失。依据《2025解释》第一条规定，提起执行异议之诉的权利基础即源于此。同时，《最高人民法院印发〈关于依法制裁规避执行行为的若干意见〉的通知》第九条亦对管辖作出规定。在存在轮候查封的情况下，根据《2025解释》第二条，应以首先查封或享有优先权的申请执行人为被告，确保诉讼结构的正当性。
二、实体权利对抗的核心：分层的保护体系
执行异议之诉的本质，是案外人对执行标的享有的民事权益与申请执行人债权之间的优先性较量。《2025解释》根据买受人的不同类型及交易情形，构建了一个层次分明、保护强度递进的实体权利规则体系。
1、商品房消费者的“超级优先权”
对于从房地产开发企业处购买商品住宅用于居住的消费者，法律赋予了最强力度的保护，即可以排除包括建设工程价款优先受偿权和抵押权在内的一切债权的强制执行。其权利主张获得支持，需严格符合《2025解释》第十一条规定的条件，即：
（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；
（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；
（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。
同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十九条亦对商品房消费者的保护作出明确规定。满足上述条件的购房者，不仅可请求排除执行、解除查封，还可一并请求开发商办理所有权转移登记。
2、一般不动产买受人的权利
对于购买非住宅类房产（如商铺、写字楼），或虽购买住宅但不符合“商品房消费者”定义（如名下已有其他用于居住的房屋）的买受人，其仅能排除一般金钱债权的执行。根据《2025解释》第十四条规定，需同时满足以下四项条件：
（一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；
（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；
（三）查封前，案外人已合法占有该不动产；
（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。
其中，“非因案外人自身原因未办理过户登记”的认定，《2025解释》第十六条以列举的方式做出了明确的规定，即：
（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；
（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；
（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；
（四）已办理买卖合同网签备案；
（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；
（六）其他非因案外人自身原因的情形。
只要符合上述情形之一便可认定为“非因案外人自身原因”未办理过户登记。
三、特殊交易形态的审慎审查
实践中，“以房抵债”是常见的特殊交易形式。对此类权利人排除执行的请求，法院审查更为审慎。依据《2025解释》第十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十六条之规定，除需证明查封前签订合法有效的以房抵债协议并已合法占有外，还必须证明基础债权债务关系真实、债务已到期，且抵债财产价值与债权额基本相当；同时，若案外人依据执行标的被查封前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按规定分别处理。此严格要件旨在防范通过虚构债务逃避执行的虚假诉讼行为。
四、预告登记的“准物权”效力
买受人在查封前办理了不动产预告登记的，将获得具有物权排他效力的保护。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定，预告登记具有相应效力。在执行程序中，《2025解释》第十九条明确了案外人可据此提出的请求内容。预告登记制度为尚未完成本登记的买受人提供了强有力的临时性保障。
五、特定情形下的延伸救济与程序协调
司法实践面临复杂情形，《2025解释》亦作出了针对性安排。
针对商品房预售资金监管，根据《2025解释》第十二条第一款的规定，若购房款已打入监管账户后合同解除，购房人有权请求从该账户中排除并返还相应款项，这为“烂尾楼”项目中购房者的资金返还提供了直接路径。更为重要的是，该条第二款结合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条之规定，赋予符合“超级优先权”条件的消费者相应的优先受偿权利，实现了从“要房”到“要钱”的救济延伸。
执行异议之诉审理中可能遭遇程序交错。根据《2025解释》第九条的规定，若被执行人进入破产程序，诉讼应中止，待管理人接管财产后可恢复审理。这体现了执行程序与破产程序衔接时，对案外人实体权利审理的慎重态度。
六、实务指引与风险防范
购房者欲成功排除强制执行，除准确适用实体规则外，更需注重程序与证据。
1.行动及时，路径清晰：收到查封信息后，应立即启动法律程序，严格遵守十五日的起诉期限。同时需准确判断自身属于“商品房消费者”抑或“一般买受人”，选择正确的权利主张基础。
2.证据固定，要件证明：证据组织应紧紧围绕法律规定的构成要件。关键证据包括：
对于商品房消费者，必须准备并提交能够证明“所购商品房系用
于满足家庭居住生活需要”的材料（如家庭成员户籍证明、居住需求说明等），以及支付全部价款或按合同约定支付部分价款且查封后至
一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行的凭证（如银行流水、付款发票、法院收款凭证等）。
对于一般不动产买受人，必须提供支付全部价款或已按法院要求交付剩余价款的证据（如付款凭证、法院收款通知等）、合法占有该不动产的实际证明（如物业费、水电费缴纳记录、入住通知书等）、以及非因自身原因未办理过户登记的证据（如向房屋登记机构递交的过户材料清单、向出卖人发出的催告函及送达记录、因出卖人原因导致无法过户的证明等）。
3.警惕红线，诚信诉讼：《2025解释》第二十一条明确了对恶意串通、伪造证据提起执行异议之诉的惩戒措施。权利主张必须建立在真实、合法的交易基础之上。
结语
商品房买受人排除强制执行的权利保护体系，通过《2025解释》的细化与完善，已呈现出逻辑清晰、层次分明、兼顾公平与效率的特点。它实质上是法律在开发商与普通债权人、担保物权人与善意购房者之间进行的精妙利益平衡。对于购房者而言，理解这一体系，善用法律武器，方能有效捍卫自身“家的期待”。
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撰稿：张贺才
审核： 石浩 陈倩倩 薛娇
编辑：李沛源
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