最高法院:《意向书》到底有没有法律约束力?

1.裁判要旨

对于 “意向书” 的法律性质和效力的认定, 应当从约定的形式是否典型、 约定的内容是否明确、 当事人是否有受约束的意思等综合考察。 如果意向书的标的、 数量等不确定, 缺少当事人受其约束的意思表示, 一般认定为未成立合同, 只是磋商性文件。 合同成立需要当事人的合意, 而成立合同所必要的 “合意”, 通常理解为: 1. 就合同的主要条款达成一致; 2. 当事人对于其意思表示受法律拘束亦有合意。

2.案情简介

一、 1993 年 3 月, 某G公司将 D2-17-1、 D2-17-2 两块土地使用权转让给某Y区开发公司, 使用期限至 2060 年, 土地用途为商业用地。 之后, 某Y区管委会承接了

某Y区开发公司的全部权利和义务。

二、 2002 年 1 月, 某G公司资不抵债, 某银行决定撤销某G公司并由其组织清算。 2007 年 3 月, 某A公司与某G公司清算组签订了 《资产包整体转让协议》, 约定由某A公司受让某G公司位于某Y经济开发区的两宗土地, 资产明细表显示该两宗土地的价值为 7742. 77 万元。 2007 年 5 月, 海南省政府作出 《关于某Y经济发区总体规划的批复》, 据此某Y经济开发区将 D2-17-1 及 D2-17-2 两块商业用地变更为工业工地。

三、 2008 年 4 月, 某A公司与某Y区管委会签订 《关于建设高档酒店的投资意向书》, 确认由于某Y开发区规划变更, D2-17-1、 D2-17-2 两宗地块已不适于建设酒店, 某A公司为服从新的规划, 拟将原地置换至东部生活区及新英湾沿海一带。 《投资意向书》 第三条第一项约定, 经国家财政部批准, 某A公司受让了某G28 判决书中的合同法: 最高法院经典案例评析及合同法律实务指南公司位于某Y开发区内 D2-17-1 和 D2-17-2 两个地块的土地使用权, 合计面积为15951 平方米 (约 24 亩), 土地性质为商业用地。 第二项约定, 某Y经济开发区管理局支持某A公司在某Y区投资建设高档酒店, 同意协调置换土地, ……。

四、 2012 年 3 月, 某A公司起诉称某Y区管委会未按照约定为某A公司协调置换土地构成违约, 请求解除 《投资意向书》, 一审法院支持某A公司解除合同的请求,某Y区管委会上诉, 二审法院改判认为 《投资意向书》 为磋商性、 谈判性文件, 不具有法律效力, 请求解除合同没有法律依据; 某A公司申请再审, 被裁定驳回。

3.实务经验总结

一 、合同当事人在签订“ 意向书 ” 之类的文件时 , 要格外关注文件内容 , 仔细阅读文件是否含有就协商事项双方达成合意的条款 , 包括协商的具体内容 、当事人受其约束的意思表示等 , 不能简单约定双方就协商事项表示同意 ,  以免到发生纠纷主张权利时才被告知“ 一厢情愿”。

二 、要使意向书具有法律效力 , 双方需要在意向书中明确清楚地约定协商事项的主要条款 , 例如标的 、数量 、价款 、履行方式 、违约责任等等 , 并且也要包括双方之间的权利义务的安排 ,  以证明对此事项达成合意 , 成立合同。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。）

4.相关法律规定

法律法规

《最高人民法院关于适用〈民法典〉 合同编通则若干问题的解释》

第三条  当事人对合同是否成立存在争议,  人民法院能够确定当事人姓名或者名称、标的和数量的,  一般应当认定合同成立。但是,  法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

根据前款规定能够认定合同已经成立的,  对合同欠缺的内容,  人民法院应当依据民法典第五百一十条、第五百一十一条等规定予以确定。

当事人主张合同无效或者请求撤销、解除合同等,  人民法院认为合同不成立的,应当依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五十三条的规定将合同是否成立作为焦点问题进行审理, 并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。

第六条  当事人以认购书、订购书、预订书等形式约定在将来一定期限内订立合同,  或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金,  能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的,  人民法院应当认定预约合同成立。

当事人通过签订意向书或者备忘录等方式, 仅表达交易的意向,  未约定在将来一定期限内订立合同,  或者虽然有约定但是难以确定将来所要订立合同的主体、标的等内容,  一方主张预约合同成立的,  人民法院不予支持。

当事人订立的认购书、订购书、预订书等已就合同标的、数量、价款或者报酬等主要内容达成合意,  符合本解释第三条第一款规定的合同成立条件,  未明确约定在将来一定期限内另行订立合同,  或者虽然有约定但是当事人一方已实施履行行为且对方接受的,  人民法院应当认定本约合同成立。

5.法院判决

以下为法院在该案裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

本院经审查认为 , 本案关键在于对 《 投资意向书》 的法律定性 。一般而言 , 从一方发出愿意签订合同的意思表示  ( 要约或要约邀请)  到合同的正式成立 , 期间会经历一个协商过程 , 并对合同的主要内容达成初步合意 , 最终以口头或书面方式成立合同 。《最高人民法院关于适用 〈 合同法〉 若干问题的解释  ( 二)  》 第一条规定 :“ 人民法院能够认定当事人名称或者姓名 、标的和数量的 , 一般应当认定合同成立。”本案 《 投资意向书》 并不具备合同的基本要素 。从标题看 , 该文件明确为“ 意向书”, 并非常用的“ 合同”、“协议 ” 等名称 ; 从内容看 , 该文件对于双方的权利义务以及法律责任约定并不明确 ,  只是表明为了某A公司能够在相应的地块进行商业投资开发 , 某Y区管委会有为其协调置换土地的意愿 , 但并未约定置换土地的具体位置和面积及履行期限等 ; 从具体措辞看 , 双方明确约定某Y区管委会“ 协调置换土地”, 表明从“ 协调 ” 到真正 “ 置换 ” 还是需要经过再协商 、再约定 。 因此 ,本院生效判决认定 《 投资意向书》 的性质为磋商性 、谈判性文件 , 符合法律规定和当事人真实意思表示 。另外 , 某A公司并不能以其取得某G公司资产包为由 ,  主张其应当取得相应的土地使用权 。某Y区管委会于 2006 年 8 月收回土地 ,  并向某G公司清算组送达了告知书 , 某A公司与某G公司清算组于 2007 年 3 月签订 《 资产包整体转让协议》,  晚于某Y区管委会收回土地时间 , 某A公司应当自行承担相应后果。 ( 《 最高人民法院关于适用〈 合同法〉 若干问题的解释  ( 二)  》 已于 2021 年 1 月 1日失效 , 但其中第一条关于合同成立的规定得到沿用 , 根据 2023 年 12 月 4 日公布的 《 最高人民法院关于适用〈 民法典〉 合同编通则若干问题的解释》 第三条第一款 : “ 当事人对合同是否成立存在争议 , 人民法院能够确定当事人姓名或者名称、标的和数量的 , 一般应当认定合同成立 。但是 , 法律另有规定或者当事人另有约定的除外。” )

7.来源

案件来源: 某Y经济开发区管理委员会与某A资产管理有限公司其他房地产开发经营合同纠纷申请再审民事裁定书 [最高人民法院 (2014) 最高法民申字第 263 号]。

8.延伸阅读

裁判规则一 : 合同具有法律约束力需双方当事人对合同的主要条款达成一致

案例 1 : 贵州某城企业  ( 集团)  房地产开发有限公司与广某建设集团有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案二审民事判决书  [ 最高人民法院  (2016)  最高法民终 494 号]  认为 :“ 某城公司与广某公司就以房抵工程欠款问题没有签订合同 。双方虽有‘  H 栋或 K 栋负一层 , 按建筑面积 17888 元/ ㎡抵郭某某 、杜某某 ( 军)  工程款 ’的意思表示 ,  但同时明确‘ 以合同确定面积额总款为准 ’。双方未就此进一步协商签订合同 , 亦未就抵账房屋及充抵工程欠款数额作出明确约定。前述意思表示系某城公司与广某公司就以房充抵工程欠款形成的意向书 , 该意向书在缺乏合同基本条款的情况下 , 不具有法律拘束力 。某城公司主张应以房充抵全部工程欠款的上诉理由不能成立 , 其关于不应支付工程欠款利息的主张亦缺乏事实与法律依据 , 本院不予支持 。一审判决对此认定正确 , 本院予以维持。”

案例 2 :  叶某 、黄某民间借贷纠纷二审民事判决书  [ 最高人民法院  ( 2016)最高法民终 645 号]  认为 : “ 关于案涉 《 借款合同》《 不可撤销担保函》 的效力问题 。黄某于 2010 年在 《 借款合同》《 不可撤销担保函》 上签字以及某华公司在《 不可撤销担保函》 上签章时 ,  出借人 、借款金额 、借款期限 、利率等主要条款均为空白 ,  叶某未能提供充分证据证明其事后补填的内容系与黄某 、某华公司协商一致后所形成 ,  由此不能认定本案双方当事人已经达成具体明确的借贷及担保合意 。一审判决认定 《 借款合同》《 不可撤销担保函》 未成立 , 对黄某 、某华公司不具有法律约束力 , 是正确的 。叶某关于 《 借款合同》《 不可撤销担保函》 已成立并生效的上诉理由不能成立 , 应予驳回。”

裁判规则二 :  意向书被认定为预约合同 , 具有法律拘束力

案例 3 : 安徽蓝某控股集团有限公司与上海载某实业投资有限公司股权转让纠纷二审民事判决书  [ 最高人民法院  (2015)  最高法民二终字第 143 号]  认为 : “ 就安徽蓝某公司受让怀某矿业公司的股权一事 , 2012 年 10 月 30 日双方签订的 《 股权转让意向书》 约定在意向书签署之日起 45 日 内 ,  双方按照意向书约定条款完成股权转让正式协议的签署 , 意向书未尽事宜经双方协商 , 在股权转让协议中约定 。且双方于同日签订的 《 谅解备忘录》 中约定 , 该意向书仅作为合作意向 , 其最终的履行 , 双方将另行签订正式的股权转让协议作为依据 。因此 , 《 股权转让意向书》 的法律性质依法应当认定为预约合同 。一审判决未能正确界定该 《 股权转让意向书》的法律性质并在此基础上认定其与本案其他协议之间的关系 ,  系适用法律错误 , 本院予以纠正 。上诉人上海载某公司关于 《 股权转让意向书》 和 《 谅解备忘录》 中的相关约定是对本约和预约适用先后顺序的约定的上诉理由 , 并无相应的法律依据 , 本院不予采信 。《股权转让意向书》 作为预约 , 是当事人之间约定将来订立本约的合同 , 其法律约束力主要体现在双方当事人应当基于诚实信用的原则 , 协商订立本约 。对预约的效力评价 , 应当适用 《 合同法》 总则的相关规定 。本案中 , 《 股权转让意向书》 签订后 , 双方当事人于 2013 年 4 月 13 日正式签订了 《 股权转让协议》, 应当认定双方已经履行了 2013 年 10 月 30  日签订的 《 股权转让意向书》 及《 谅解备忘录》 中约定的签订本约的义务 。《 合同法》 第九十一条第一项规定 : 债务已经按照约定履行的 , 合同的权利义务终止 。据此 , 应当认定本案中 《 股权转让意向书》 的效力已经终止 。一审判决关于该 《 股权转让意向书》 亦仅是双方签约的意向性文件 , 对双方当事人不具有正式合同的法律约束力的认定不当 , 本院予以纠正 。上诉人上海载某公司关于 《 股权转让意向书》 应当作为双方股权转让权利义务关系的依据 , 双方之间的股权转让合同关系仍然存续且具有法律效力的上诉理由 , 无事实和法律依据 , 本院不予采信。”

案例4 : 重庆薪某企业港投资有限公司 、重庆蓝某房地产开发有限公司股权转让纠纷二审民事判决书  [ 最高人民法院  ( 2018)  最高法民终 661 号]  认为 : “ 上诉人薪某公司认为该 ‘ 《 框架协议》 + 《 会议纪要》 ’属于预约合同 ,  被上诉人蓝某公司认为属于意向性协议 。本院认为 ,  意向性协议并非关于合同性质的分类 。一般来说 ,  意向性协议并无实质性内容 ,  对协议双方缺乏明显的约束力。但本案双方所签订的 ‘ 《 框架协议》 + 《 会议纪要》 ’ 已就股权转让的主要内容作出了约定 , 且明确约定在排他性谈判期满时签订正式的股权转让协议 。该约定对协议双方具有约束力 , 故被上诉人蓝某公司所主张的该 ‘ 《 框架协议》 + 《 会议纪要》 ’属于意向性协议没有法律依据 。结合该 ‘ 《 框架协议》 + 《 会议纪要》 ’ 的主要内容分析 ,  双方当事人通过签订 ‘《 框架协议》 + 《 会议纪要》 ’,明确在将来确定的时间签订正式的股权转让协议 , 并就将来意欲签订的股权转让协议的主要内容达成了一致意思表示 。买卖合同司法解释第二条规定 : ‘ 当事人签订认购书 、订购书 、预订书 、意向书 、备忘录等预约合同 , 约定在将来一定期限内订立买卖合同 , 一方不履行订立买卖合同的义务 , 对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的 , 人民法院应予支持 ’。该‘ 《 框架协议》 +《会议纪要》 ’所约定的主要内容符合上述法律规定的构成要件 。买卖合同 司 法 解 释 虽 系 规 范 买 卖 合 同 , 根 据 《 合 同 法》 第 一 百 七 十 四 条‘ 法律对其他有偿合同有规定的 , 依照其规定 ; 没有规定的 , 参照买卖合同的有关规定 ’之规定 , 本案可以参照该解释第二条认定案涉 ‘ 《 框架协议》 +《 会议纪要》 ’属于预约合同 。预约合同的目的在于订立本约 , 一方当事人违反合同约定不履行订立本约合同的义务 , 应当向对方承担违约责任。”